諗Sir :
您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101及103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103及ETF。對於債基及直債收息一事 已於2015年10月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。
小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。
小弟剛踏入41,太太40,月入共70k
有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。
供樓約10k。現家庭每月使費約35k。
9月會有工人,每月可儲蓄 20k
資產分佈如下:
1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房
買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬.
2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2%
3)現金220萬在mortgage-link 戶口
4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣)
5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)
方案1:
將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K
連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息
方案2:
保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K
將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。
做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。
祝財安
—
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answer:
讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:
- 中加息毒
近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) = (430000/4840) = 88次收息堂既學費。
2.資產分配
讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link
- 唔買股票
股票是一把「利器」。識用好有用,但大部份人未搞清就拎刀上手,最尾斬傷自己。生意人更不應買股票,做上市公司老細印股票比人買就係另一回事,但不表示生意人研究股票做得差。首先成為老闆即亦生意做得起,對生意的週期應有掌握,Marketing-sense唔會點差,由於每年都要報稅係公司變大而盤數複雜下,會計原理當中的古惑野都已知曉。佢地睇股票又點會比打工仔差呢,雖唔敢講比專業分析員叻,不過老闆睇上市老闆盤數肯定係另一角度。受制於銀行對生意人愛一沉百踩,借錢仲難過打工仔! 為免在經濟逆轉時斷裂資金流,老闆唔應該將資金投入股市,多做實業。員工利用工時偷懶研究股票,即利用老闆時間去承受自己怠工風險,反而值得!
- 有樓有現金者,少做少錯
讀者不應賣樓。人工唔算多,加上老闆借錢買樓唔係一定掂,要珍惜現時獲按揭的住宅資產。應行一拆二再按爆八成,聯轉單名將700萬當中80%樓價釋出,等700*80% – 265萬。惟受制於二按借貸有上限,讀者或只能按出215萬。由於讀者是自僱,在入銀行前做好自己借貸力JET大佢為上策,這些都在買樓003言明。拎錢出黎後230萬在債,80萬在股,220萬在mortgage link,215萬新取金額。而欠按揭達450萬,月供要450/259*10000 ~ $17300。
亦即讀者220+215 = 435萬資金,可以將其一半約200萬投入債基。今次用澳紙版,再收高些少息至約15%。美元弱勢已成,可在兌港元6蚊做完作對沖,而自己一點買澳紙債基「揸上去」。讀者200萬新投入收15%息,一年收$30萬。由於之前已拆名,即夫婦間有一個人是「人頭」,可八成上會及免高印花稅買樓。生意人不妨收住息等兩至三年,如經濟變很差可擴張公司生意,或再買樓都得。到時主動權在自己手上。
——
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙