怎在海外放一個長break?#1411

諗sir你好

 

本人為101同學,現年49歲,為自僱人士事現冇工作,太太明年約満離職,明年一家打算回温哥華居住也為兒子升學

 

本人現有兩物業,一為薄扶林半山樓估值$2200萬,按揭還有270萬,月供$24500,

(現自住,回溫後打算出租估算月租4.2萬)

 

另一物業康山花園(已供滿)估值$720萬,現收月租$17500,

 

另有現金500萬,股票投資沒有.

因兩夫婦回溫後沒有收入,過退休日子,打算頭一二年租樓住,日後又希望在溫哥華想購買房子(HK$六百萬物業),懇請問諗sir現時如何處理?想購買房子又想做多些收息收入過退休日子是否有困難?

謝謝諗sir

 

answer:

第一觀察,讀者打成世工儲既錢,都唔夠佢兩層樓賺得多。

第二觀察,夾心階層,離開香港。

 

那在港工作多年的人,怎在外快活而利用香港低稅的環境產出利息收入?

 

雖讀者資產淨值=(2200-270)+720+500 ~ 3200萬高過不少香港人。惟離無憂生活還欠一步。方向是趁樓價高加按薄扶林物業,趁自己未夠60歲有咩事仲可做多一陣野既特性,現時把薄扶林物業的租金收入抵銷加按後供樓支出。1000萬或以上市值出租樓可按5成,建議將租約租好打厘印,當然仲有其他步驟,然後把租金收入鈉入自己入息,增強往後借貸力。

 

加按樓可至1000萬,月供(1000/259)*10000 ~ $38600。即租金收入可抵供樓及雜費。當然薄扶林樓樓齡是否可按至30年,及讀者年紀是否容易銀行批出30年按揭,留待銀行查證。不過在上述資料未知清前,保守估計讀者可按到800萬仍屬合理。

 

加按後手上資金1500萬,1/3直債,1/3債基,1/3現金。現金可連同直債存於私人銀行,湊足1000萬開個私銀戶口,把直債的融資成本降至1.2%p.a.。500萬夠選3-4條直債,夠膽既,買海航,年回報8%。或者跟「甘比」買恆大,2024年到期,都有8.5%,不過甘比個條債早你幾年到期,都無得好恨。保誠有條債(XS043??????????),年派11%息,不過掛緊牌$118。睇落都吸引不過讀者修畢收息101,已知$118及11%表示年回報是多少。亦可留意東亞(XS046?????????),2020年前有個early call,總之選4條只要未槓桿前有5-6%年回報的,槓桿後有10%息一年唔難。至於call loan,一般要債價跌超40%先觸發到。咁500萬就咁收50萬息一年,已四萬幾蚊被動收入。

 

另外500萬,可用收息101授之債基疊增之法,分段買入。筆者估計2017年尾開始會有更好的債基買入時機,大家宜好好去準備。當然再強調,好時機都要由17至18年分段買入,由於讀者資產厚,加上已留500萬資金打底,可用套餐A及C混合(即每樣最終入夠250萬)收約14%年息,即收70萬一年。就咁1000萬資金收70+50 = 120萬一年,即10萬月入。應夠讀者海外所需。如看倌未有呢舊錢,可自行scale down即可。債基的產出不會因銀行少左而派息低左。由幾十萬開始慢慢添上去都可以。

 

至於讀者再返溫哥華,先租樓為適宜。住落再慢慢諗係邊區買更合適,亦話唔定阿仔大左想返香港發展,都時父母都要「返歸」。香港樓收租,可能要比些少錢人,做租務管理。此個案可予不少較有資產的人仕,當仔女已上中學或大學時候,父婦怎在海外放一個長break!







本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室