賣樓套錢、絕地求生 #1401

 

諗sir你好!

3個月前在網絡看見你的文章後,對我這個井底之蛙有莫大的啟示因我是一個不懂理財的人。現己報讀(收息101)DV45課程,號碼:DV4520

 

本人50歲收入28000太太54歲家庭主婦沒有小孩,物業居屋一間上年供滿530尺570萬未補地價馬鞍山區,股票25萬(-10%)13年買了一份3萬2美金有投資基金嘅萬X保險(到今日只升多了千零蚊,因買這份保險嘅時間經紀比了小小意見其它都是我自己選的),現金4萬除日常開支加每月2千7保險每月可儲蓄8000元

 

想問點樣可以將現有的資源可以重新分配及增加被動收入為退休作好準備。

 

希望得到您的指點,不勝感激。

祝生意興隆。

 

ANSWER:

呢位朋友,有點兩難。若年紀只40歲,幾可肯定叫佢一定賣走居屋,雖未補地價惟套到約350萬幾可肯定,去彌補手上現金嚴重不足此缺點。惟讀者已50歲,再買樓都未必拉到30年還,賣走唯一既樓亦屬大動作要冒險,50歲人先搞咁既野有點遲。先祝福讀者是一公務員希望佢退休有長糧,否則咁既陣勢加上無小孩,退休後靠幾十萬去過,真係唔敢想像。

 

基於而家月月儲八千至60歲退休先得100萬,夾埋股票120萬,保險亦只填了幾十萬數,依賴120萬退休未叫萬全。係「橫死而掂都係死」之情下,那唯有決定賣樓吧。就當樓處理不善,亦不比佢唔賣而只揸120萬過世既情況差。套得300萬,不妨搬遠些少去大埔翠屏,300餘萬有兩房可入手,老公八成上會首期連雜費望70-80萬攪掂。淨低約280萬,一半做定期,另一半收息。

 

讀者借貸力有28000*50%*2.59/10000*80% = 2.9MIL,夠買翠屏。超過400萬既樓就不必啦。由於年青無準備、係無小朋友之情況下竟只得25萬係身,筆者估計讀者或有難言之隱,因家庭主婦加上無小孩而儲蓄少,在應對過去1400個CASE較少同時發生。點都好,讀者由大屋搬細屋就梗架啦,唔咁做退休很無保障。

 

定期可在翠屏上會時申請多餉靈活按揭戶口,放係按揭間銀行,可提供等同於供樓利率既活期存款息口,最多存貸款額之50%。即一半140萬收2%年息,得28000一年。

 

至於另140萬利用債基再疊增收息,用套餐B或C收12-15%/年之效果。勿心急一下子就做A/B餐的20-25%。始終息高令風險提升,由息少開始為妥善。安排後可產生$14K-17K之月息,夠貼翠屏新供款之9-10K有突,亦對讀者3-5年後再買樓的首期有幫助。惟不論3-5年後有田買Z,債基收息不可放棄。因讀者之理財次序應是(賣樓套錢再買返一間> (債基收息產出現金流) > (買第二間樓)。原因不外乎50歲人絕不應一間樓都唔KEEP賭樓價跌,在未補價居屋不能加按之情下才沽樓套錢,但緊記必要補返一間細樓。








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