買樓上車借錢要注意的事(下)#1395

問1: 銀行問我首期來源,究竟答什麼? 做左咩會令人懷疑來源?

首期來源如果答得唔好,就當人工夠照都可令樓按批唔出。不少人答來源係由本身儲蓄,銀行一般不會懷疑,不過佢真係有機會叫你拎本薄仔比佢睇下首期條數邊日係邊個戶口扣。如果發現該戶口的錢由別戶口打入,就有理據懷疑你首期係人地比而唔係自己儲。留意用香港按證申請九成上會,批核人會用懷疑角度看是否有任何hidden loan隱瞞、或有任何戶口刻意隱藏。留意信貸資料庫只披露了你在香港的欠債,但究竟全香港有咩戶口你有份,那真係要警察或稅局先查到。

 

那首期老豆比又如何? 當然可以,不過要係申請表格上搵捐款人答個名。如首期又投資賺取又如何? 其實是可以的。不過預左會比人問究竟點賺返黎,你有機會去銀行講述下係股市大賺的經典事跡。

 

問2: 無租金收入的空置樓房,仍可出示作再買樓之收入證明嗎?

有些人特別將間屋空置,或者未儲夠六個月租金收入證明,更沒將租約打上厘印,咁就令租金收入不被銀行承認,無法用被動收入增大借貸力。次選方案,就係出示差餉單,用差餉租值之七折作租金收入證明,惟此數一般比真係租比客人的收入少。各位若想用盡物業租值加自己人工去借錢,收入文件加合規租約要留意。

 

問3: 自僱/出花紅人士點做按揭買樓?

自僱人仕可成立公司與其他機構簽訂服務合約,而將自己受聘於該成立公司,變相令工資可計作入息或決定埋自己人工添。當然銀行唔會信你用自己名公司發幾張出糧票就借上百或千萬予你。要做得好一點。

 

至於花紅如要計入買樓借錢之核實收入,需在糧單上註明人工邊部份係花紅、邊部份係底薪。而一年糧單收入需與稅單所示收入近同。如文件齊全及大公司出糧,花紅計足100%作核實收入亦可。

 

問4: 大陸樓的租金收入可否計作香港人月入?

用中資銀行申請,真係有更好效果的。筆者只能說看過一些內地銀行的培訓資料,說明內地租金收入轉回港紙後打八折計。至於外地如英國美國,一般是不行。除非有銀行兩邊有分行又主動肯同你認證。為免有種專教銀行做野既香港人去投訴,先講你係唔可以要求銀行必需將你的英國樓收入計入香港貸款評估內。

 

問5: 舊樓價低真心因為「舊」?

樓齡高的樓房對收租佬而言,不會因為其殘舊或污物多而構成問題,維修錢一般樓目已屬固定,而近年更有十餘年樓的嘉湖都要做維修之事件,故維修同殘舊只屬副因,主要係舊樓的抵押力低而令業主拉唔長按揭,變相大增持有此樓房之成本。現在不少新樓都係頭3年供息唔使還本,就係降低「持有成本」而吸客。

 

50年樓攤到最盡15-20年還,即原本400萬樓買新一點既可以月供$14000,到50年舊樓要供二萬幾。咁你話買家淨係聽到呢點已怕怕啦,仲未計下一次究竟搵咩人接你呢手貨。

 

問6: 什麼是諗sir blog中常用的2.59??

2.59是一個常數。指你每有能力還到10000元按揭,就可借到2.59百萬。此常樓在買樓預算,即時心算投資個案回報都很有幫助。

 

問7: 一些唐樓間好的劏房,收租回報很好,好買嗎?

不是高手不好買。唔關租客是,而係唐樓借到錢要過幾關,你未必識拆。








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