三个问题令谂sir收皮(collect skin)的个案 #1383

Hello 谂 Sir 你好,

超级穷中产一名, 一直想尽早财务自由, 所以留意咗你个blog 好耐,亦有拜读你出既书,获益良多.但始终是纸上知识,加上现在美国央行又话加息缩表,所以真正实践时还是想先直接请教谂sir!

 

小女今年32岁, 月入$43k,刚刚结咗婚, 丈夫同龄, 月入$28k, 大约资产如下:

– 现金约$600k (每月储蓄 约$15k)

– 股票基金约$300k

– 自住楼 (outstanding loan $3.6m)

 

现在处于人生交叉点, 希望谂sir 能指点迷津!

2年前买咗楼$6.3M 自住, 现在估值$7.2m, 正挣扎是否加按套现作投资用途? 如果加按, 应怎样运用以尽快达到财务自由?

 

  1. 有感楼市有向下趋势, 现在加按是否风险太大 (借60%)? 还是应趁高价套现?

两人借贷力有$9.19m <($28k+$43k)/10000*0.5*2.59>, 如果加按会用掉借贷力47%.

 

  1. 如果加按, 可以有额外$770k现金,加上手上现金, 大约有$1.3m, 心中投资方案如下:
  2. 买英国楼收租 – 买唔起香港楼,打算冲出香港, 目标楼价是180k镑以下, 但这样会令我俩用掉借贷力升至58-60%
  3. 买债基 – 但现在央行加息又放风缩表, 对债市应该是坏影响? 这样的环境下, 操作债基应该更困难?风险更高? 另外应全数或只用部分资金买?

 

万分感激!

迷途羔羊

 

answer:

Q: 加息缩表对债之影响

寻晚议息耶伦又话要提早缩表,今日港股就穿27000。究竟系咪就咁睇息口升? 表会缩就对股债有负面影响咁简单?

 

缩表只属紧缩政策之一种,而紧缩在2013年收水已开始。看2016-17年,紧缩对债没影响,至少是对公司债影响不大。见下图为比公司债更垃圾的垃圾债ETF名叫JNK在2016至17之走势,按图示2016年7月至今一年升2.61%,未计佢会派息。那看倌认为在过去一年又话加息又话缩表,究竟债有冇跌到?

1C

至于点解,就唔系免费文章讲解。先搅清加减息,同投资人能否安稳收息无关连。至于笔者$98既书摆明系无讲实行的,原因是书本印左之后无得改,但销售人员为求赚佣出的虚招每日都变,不少更是睇完笔者本BLOG先变,故笔者书本无讲实行,只系勾划大概。笔者功力有限,写唔到本书内容值$198蚊或成万蚊,抱歉。

 

是读者自己都识讲系“穷中产”,咁有否了解穷中产的特征是人工高而现金少呢? 我明白此情况笔者有份搞出黎,我同意要自我检讨。至于读者人工系咪高就见仁见智,不评论。不过佢将楼趁楼市高行一拆二再转按爆八成就梗的了,希望把按到资金加大至120万。

 

Q:“加按是否风险大”

答:就要睇楼市大跌后银行会否轻易call打工仔业主的loan。按2003年经验,系唔会。但之后会唔会一样,唔保证。如果担心就唔好做,照而家每月储15k储到60岁,应多了15000*360 = 540万系手。笔者乐观去谂到时银纸希望只比而家贬值一倍,咁等于读者今日即退休而手揸270万两条友傍身的情况。

 

Q: 另外“为左要买得起楼,所以就唔买香港楼冲出英国?”

答: 咁即系笔者为左要买到电话,所以唔买iPHONE出部旧版华为(Huawei)*啦? 先解解为什么要买楼? 楼是一项具高抵押性,拉长30年还而息较低的投资物,其他金股汇都无比特性。若有人FULL PAY英国买楼? 或用外国人身份买楼承造低成数按揭,那就不是浪费了买楼之原意? 伸延阅读: http://homebloggerhk.com/68094/  (30年按揭是全世界最好工具? #1292

)

 

 

*明白华为(Huawei)而家是好劲,冲出全球。小弟绝无看轻中国人之意,我睇到AC Milan的中国球迷,我知道中国人”So rich”。

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