月搵月月清但人已近四十,點算? #1333

諗sir, 本人37歲,月入52500,太太無返工,手上持有物業如下


1. 3房單位,當年買5490000,餘下供款4500000,月供19000。
2. 300呎貨倉,當年買2000000,餘下供款1200000,月供13000,收租5000。下年先可以放。
3. 車位1個,當年買450000,fullpay,收租1700。

私人貸款450000, 月還4000。

手持現金流約2000000。想增加被動現金收入,太太最近無返工因小朋友快出世。每月扣除所還款保險家人已所剩無幾。

請問諗sir有無好提議?謝謝

 

ANSWER:

貨倉市場筆者唔熟悉,但起碼要裝到特別種類貨的倉場才特別有價值。講開貨倉,唔可以唔識安全貨倉(0237)此一股份。上年賣走柴灣貨倉毫派$3.55息之後,股價調整至$18就冇點郁過。當然筆者唔係推介股票,不在行。不過你睇安全貨倉上年9月入年報,只可用「無朝氣」、「無野撈」黎形容。最亮點係集團增加其證券投資組合並錄得溢利港幣 24,430,000 元(二零一五年同期為虧 損港幣 4,116,000 元),該溢利包括出售可供出售投資溢利港幣 19,782,000 元及期指和 期權合約公平值虧損港幣 34,559,000 元(二零一五年同期:無)。

 

咁即係話:「公司無咩生意好做,不如炒下股等賣盤好過…」如果一行龍頭都搞成咁,讀者無睇過就涉足貨倉市場,仲要300呎既倉都做,那筆者真要同讀者見面相談才得知玄機。至於香港車位,今時仲落得手買定有爆升因素,如只想入車位收6-7%租(假如有),咁不如用收息101的債基疊增去收10-12%息好過。

 

計一計幾項投資的正現金流效率,

貨倉: (5000-13000)*12 / (2.0MIL-1.2MIL) = 每年-96000現金流而鎖起80萬

車位: 1700*12 / 450K = 4.5%

 

雖已買三房而手上持200萬,但同時受壞因素影響,如自住樓賺價實唔深。550萬樓仲爭成450萬,亦即樓市跌20%令讀者成負資產。另一壞因素是有私貸45萬,借私貸很傷借貸力,而扣除借錢其實讀者只有150萬現金仲要養太太,加上好快小朋友出世,而月搵月月清但人已近四十,情況唔敢講樂觀。

 

契機在於太太冇樓係身,或行一拆二都好,總之點都可「吉」一個名額出黎高成數又唔使比15%貴印花稅上會(但留意仍要跟平的印花稅率去比稅,唔係唔使比),太太雖無做野但如好部署是可將借貸力由零到有變出黎。近一點看,冇咩特別野好應賣走貨倉,套回80萬,投入債基疊增收12%年息,一個月都$8000,已令零儲蓄的讀者「重新出水」。

 

萬一市況下調令讀者要補MARGIN,手上200萬現金是好支持。至於直債不建議入手,因直債入場費高,縱有保本特別但門檻拒絕了讀者。如真再想每月有現金可將債基加碼至入手120萬,另外盡力拉長自住樓的月供金額(但要過左罰息期先得),希望每月多一蚊儲就一蚊。不少人抗拒拉長按揭年期,其實只要你考慮到今日月供$10000到30年後可能搭次船都做唔到,那就不會介意攤長一點還。








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