不要讓500呎綁住你的青春 #1329

諗Sir你好,

 

最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。

 

背景

 

今年24歲,大學畢業至今一年半

 

月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K

 

得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)  

 

另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)

 

與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎

 

女朋友月入13K,每月儲蓄3K

 

保守假設2年後與女朋友月入38K

 

計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)

 

沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額)

月供30年約13K/月

 

首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 $62,000 / 裝修電器 $300,000 / 總共: $3,101,100

 

剩下約700K 及儲蓄和資產 作結婚/投資用

希望得到諗SIR指點,謝謝。

 

ANSWER:

曹仁超話「不要讓500呎綁住你的青春」。而筆者看讀者,同樣會因層樓而困死自己。可能你會話:「佢屋企人有層居屋比佢住,問題已解決,仲有咩綁住?」筆者認為佢年少之得,將令金錢在中年有損失。出黎做野一年餘只15k人工唔係問題,但付高成數首期買樓後,人生會否太安逸而失去奮鬥感?

 

當然不排除讀者日後會成大器,惟一旦將父母樓賣完再換,呢一世都搣唔甩「父母要幫手先買到樓」此名堂。至於讀者提供的鋪排,數字上冇問題,但就只將樓穩陣的買了,沒好用資金將自己產出被動收入。要知讀者之後面對的問題,除了應付月供13k的樓房,更嚴重是發現一個月40-50k收入都完全唔夠用。交下書薄請個工人,一回頭發現剩零蚊,惟有月月光等一號蒞臨。

 

用股債混合基金收息是個差主意,筆者提過收10-12%的疊增收息方案,絕不運用含股票之投資物。另外想提提,讀者是應進取點做投資,不應太快考慮收息。年少時試多幾項投資方法,自然唔會中年時手痕去亂咁買野。月供籃籌不贊同,筆者見識在股場賺大錢既人,從不月儲股票,又或根本股份是老闆批比佢揸住。換言之,股票是insider之遊戲。又或你將選股當職業看待,都有可能殺出條血路。但如自認無時間又想食買股之方便加高增速去月供,這正中了某些人的圈套。

 

筆者作法,會將已補價居屋加按至50%得190萬,利用借出黎既錢去收息,用原本可收20%的債基套餐B去減槓至只收15%,既可降低風險亦可令190萬每年產出28.5萬。5年後本連息剛好達201%,換言之將老豆老母的錢DOUBLE了。那就可以五年後將錢還返落間樓,將間樓完整咁交返比老豆,而自己就有首期買樓。再做好一點,只做債基180萬,再將剩餘10萬補一補去沽空美國S&P指數,一破位就機械式入3倍槓桿ETF去沽空,若遇上股債大跌,美國S&P跌30%將會令作對沖的ETF獲利近倍。換言之10萬變19萬。可惜債基要輸錢,根據金融風暴時的情況,債基跌約10%。咁講即180萬債基輸18萬,但有ETF購賺返10萬,一兌只輸九萬。不過當時香港樓價應有調整,債基輸幾萬又如何?

 

下圖見我們運用之債基,2008年個價只跌了11.3%。特登搵返7年前既FACTSHEET比大家睇。

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切記,世上是沒有開乜都你贏哂,而風險又全沖銷既投資方案。如你有此得想法,一係你太天真、又或你人貪心。








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