後生賺到錢。往後怎佈局? #1322

諗SIR,  您好,

 

最近閱讀你的文章,實在獲益良多,先知道自己一直用錯誤方法去投資,股票同基金都係打和或者要輸

小弟因早年同朋友創業算係做左D成績, 但近年收入已大不如前

自知學歷不高同未來負擔愈黎愈重, 非常怕將來收入不穩

希望除個人收入外可以仲有其他額外收入及達成三間樓之理想

小弟已報讀DV41及DP30收息班,希望補救為時未晚

 

小弟29歲 , 已婚有一小孩 ,自己收入50K , 太太收入17K ,開支共約40K

 

擁有資產如下:

 

自住現值約540萬物業 ,2016年買入 ,6成按揭 ,自己單名 ,月供約11K

股票基金約現值 69萬 (約蝕8萬)

人民幣現值約 22萬

港幣 135萬

股票現值約 20萬

已付70萬作2年後向親戚購入一村屋,2年後需多付50萬

 

請問資金應如何部處?

應加按現有物業增加現金流嗎?

另一方面希望樓市回調時太太購入物業收租

但太太收入不高應作什麼準備才可通過銀行審批高成數按

 

answer:

讀者上年付四成首期上會,即約220萬,計埋其他基金、人仔、股票咁持有470萬。亦即係三十歲前因生意機遇令佢賺左500萬係手,可惜開創容易持續營運艱難,而家手執500萬點樣同老婆阿仔捱落去? 基於後生得財加上對成立公司及報稅有一定心得,就算學歷不高只消用得合理,40歲揸三間樓過活應不成問題。

 

自己間樓付了大額首期,雖將錢困死但契機是只要將結欠減到市價之五成,即可將物業轉為出租用途把租金納入下次買樓之收入證明。由於17年比上年樓價大約升左10%,讀者可試試能否在未來一年,趁罰息期滿就做埋轉按食埋份現金回贈,把單位正名為出租用途,計租值為15K,那夫婦之總借貸力就由現時8.7MIL增至1千萬。

 

上段提及的樓房當然仍由讀者居住,但文件上好應有技巧做足令借貸力有所進帳。另一個文件安排,要增加多份收入比太太令銀行無懷疑地將更多錢借出黎,準備日後用太太單名去「食起」間村屋。就算太太單名真係唔得,都可以有讀者先生擔保充數。

 

若先生將2016年的樓早轉為出租用途,那先生自己再買下間樓就可利用自住名義作高成數按揭。在先生有一收租樓、太太有一自住樓之下,先生再利用槓桿入手自住樓一間是可以的。因此讀者利用現有資金完成三間樓的夢想比想像中易。總之就是錢賺得早又無亂花,四十歲可keep到小康可以預期。亦很慶幸讀者早輸股票,可能呢個都係讀者與筆者能在課堂相遇之原因。

 

至於應否加按物業? 例如將現有住處一拆二按爆? 筆者認為無需要。讀者手上流動資金達250萬,加上有需要將自住樓轉租去撐大借貸力,將自住樓按爆屬不適宜。相反將250萬流動資金重組,例如把其中100萬投入收息101的債基疊增方案,每月收息達13k-16k。相比買樓收租,債基只消用100萬就可產出13-16k的「租金」,比買樓要用400萬先收租13k,債基收息是少用了75%錢。當然債基收息有其缺點,比較如下:

07








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室