有买三房的念头,但实力好像不够 #1321

谂sir 你好,本人已睇完阁下的三本书,获益良多,深明自己系庸才,只寄望可以安稳退休。现有问题如下,期望你可指点迷津。

 

本人和太太已47岁,我月薪约$46,000,我太太月薪约$16,000,现金有40万,另欠10万私人贷款,月还$8700,明年三月还完。现有一联名物业,楼龄38年的南区屋苑的2房单位,估值约580万,已供完。请问我们应如何部署一生三宅呢?

现想将我50%业权转去给我太太,并想将物业按给银行,请问好吗?

 

方案1. 应否尽借先套现,借尽464万,再作打算?但如只用我太太月薪,应只可借180万,如要我担保,应可借尽?但又担心影响我借钱能力,如何是好?

 

方案2. 你曾提议单位可报出租,扩大我太太收入,租金约$14000. 那她总收入有约$25000, 按揭5成,可借尽290万。这可行吗?又是好方法吗?但这就可保留我8成按揭的机会。

 

方案3. 还是先做方案1,如买楼再做回方案2,但会唔会罚息呢?

 

另因本人已有2个孩子(大女17岁,儿子11岁),有想买3房的念头,但实力好像不够,但又想一生三宅,可行吗?那方案1,2或3比较好,还有其他好的方案吗?

还是改买一个2房单位,以租养租呢,做其双租族呢?

 

本人想买港岛西营盘,因方便子女上学,有何好方案?

 

你的读者上

 

ANSWER:

遗憾读者在网文及书本只能睇到大概,距离实行还差点要诀。例如读者提及先按尽八成做方案1,再做方案2,罚息只是首项解决问题,另外要否找律师解押是另一问题,由八成去六成应否花钱解押? 或八成去五成应否再律师解押? 或只由自住用途转出租到底揾银行定律师做? 这些都需搅清楚再行。

 

借私人贷款是利用低杠杆去大伤借贷力之行为,读者应提早还款作避免。另外担心读者是高月薪但低现金之人,可惜未有提供手上现金水平,故未能作论。

 

至于南区38年楼唔建议持有,既然供满表示卖走可套大量现金,考虑到楼过40如人到65,到此岁数人会明显的老起来。若读者有储蓄好习惯加上对管钱有信心,可卖楼再同太太每人楼一间,完成入手首两房。

 

管钱绝对是一门学问。不少人赚到钱,不过唔识管钱,最尾都系财来财去,小富都做唔成。记住钱一到手,牛鬼蛇神就会出现,就当你关phone乜都唔听,最尾仲要面对个人贪念。所以长久保守富有者,皆有其可让人学习的地方。既然世上大部份人都求财,为何某一小撮人可长久保有财富而不被人摊薄? 这些关键的位置除左父子亲授,市面近乎无人教授,只可细心观察而习得。

 

读者加太太的借贷力约在8百万,弱项不在借贷力,所以唔需要好似人工低既人靠将首房转出租用途去赚取入手第二房之机会。争取到580万cash在手可夫妇每人一百万,入手港岛新界大屋苑两房每边一间,付了首期就交间楼比租客完成供款。净380万可分段入货利用收息101之债基叠增作收息,一年产出12-15%,基本上$47500/月到手唔系问题。由于冇欠债系手,$47k可用作租三房改善生活,预期退休有两层楼近供满,加上近50k的月入,基本上生活好优悠。更可利用下方组合作分散风险,固定47k之月入:

 

  1. 香港其一银行之直债: 175万港币购入,月派港币约$8840
  2. 外国上市之REITS,含有香港甲级商场,及上海与北京之地产项目,投入$80万,月派$4700
  3. 130万投入债基套餐B,派20%年息,价跌17-20%要CALL LOAN。当然咁都有信心因为债基之波幅一般一年在10%之内。那月收息$21600

 

上述三项投资共收港币42万/年。年息在11%。如有需要增大收息金额,需冒更多风险。要知如何调较,请先更深了解。








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