唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318

 

諗sir 你好,

 

拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.

 

一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃

 

本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:

 

  1. 本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅
  2. 租住北角屋房約$22K
  3. 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鲗鱼涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)
  4.  高息债券’約$1.5m, 每月收入約$9k
  5. 股票+現金約20萬
  6. 四人三長輩開支約八萬元
  7. 現時每月儲2-3萬

 

問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下

  1. 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。
  2. 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻
  3. 想增加被動收入,但不知從何入手.

 

感激!!

讀者KK

 

ANSWER:

已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。

 

很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因:

  1. 銀行提及之債基很多時都因為銷售目標而有所改變
  2. 很多時同學都被推銷股債混合之基金
  3. 某大銀行一定SELL死某隻牌子,原理大致近同iPHONE唔用3.5mm耳塞
  4. 學生上堂後才知各大銀行銷售基金之佣金價格,即刻知道自己買100萬原來已比多了成萬銀佣
  5. 懂得在買入前就為基金萬一上升或下跌做好部署

 

知道不少網民話筆者淨係識教人加按樓,而「好不幸地」本案讀者亦需作此動作,原因:

  1. 讀者格局「睇落好食實在無乜淨」,筆者來回睇左佢問題幾次都只掃到夫婦手上夾埋有1.7百萬現金,等同佢地報稱每月可儲2-3萬(用平均月儲2.5萬去計)之68倍。於33歲剛成家及置業的家庭而言尚算合理,但如想老婆5年內唔做野? 得170萬去投資以cover老婆專業人仕成5萬幾既糧真係好勉強
  2. 既然手上現金唔夠,就緊係加按啦。唔通建議讀者要即時黃維基上身去「度橋」搞生意咩? 或者好似一田CEO莊生咁突然變到親和力出黎等成村人幫你?
  3. 將樓加按去換錢實是下策,若然閣下認為自己執行力、演說的感染力、親和力都好, 加上智商在一定高讀數(唔使超120的),不妨自己做生意搵錢。正所謂人人都有過做老板既夢想…你係有料? 就快快close this browser
  4. 當然炒野唔做野亦可致富。近月湧現不少課程教人成為全職炒家,筆者自己公司就唔會開辦。愚見是成功的全職炒家,萬中無一。此人需要聰明加上心理質素好,但筆者作為一個家長,就發現通常資優的小朋友,都伴隨心理上缺憾。很多智商好高的小朋友,或世上共知的天才,其實都係自閉。皆因如此,筆者都好寄望可找到一些智商高而臨場應對又叻既人,仲要係對股票有興趣可日日炒
  5. 所以唔係筆者唔想建議除加按之外的搵錢方法。因我都唔想你跟我做生意一齊「攬炒」,你還是加按吧! 筆者亦唔算一個成功的生意人
  6. 掉轉黎講,趁後生比些少首期買樓去屈租客交租比你,利用十年計時間去致富。已經是最易最穩陣的了。樓價雖然會下跌,但你在香港能找到個除此之外更保證的方法嗎?

 

鲗鱼涌舊樓困死525-160 = 365萬而年收租13000*12 = 15.6萬,表面回報為15.6/525 = 2.9%,現金流產出效率細過零,不屬好投資。如可以建議將自己寶貴買樓名額拆出,取回一半約180萬自作投資用。180萬可積極學睇樓同選盤,簡單可用450萬買河畔或粉嶺中心,400-500萬樓在該區收13-14K租/月是市價。換言之,讀者用525萬樓先可以收13K租是浪費。更進一步,不妨把河畔或粉嶺中心分租,即唔改建或只用木間房,一間兩房租比3個女仔,租值可提供至15-18K都得! 香港人投資有時要「反轉張地圖」睇。就以粉嶺而言,在內地人眼中是深圳與沙田之中心點,入市區或返大陸都方便,加上香港正在建構2個新口岸,值得留意。

 

再進一步當然是劏房,400萬樓花些錢裝修,收22K租/月是可以,計到八成上會供就是12K按揭/月。當然偷偷地將樓去供加僭建,唔曉唔好做。或者有執行力、有親和力及智商者都唔好做。但如果做左? 80萬首期加20萬裝修,即100萬投資換取22K-12K = 10000蚊正現金流一個月。那讀者180萬在買樓用掉了100萬,淨低80萬可用收息101行債基疊增收到爆25%一年,即收息約16K/月,就咁已完成26K/月之正現金流目標。

 

如果執行收息及收租法都收唔到26K,留意手上170萬資金全未動用。筆者做左個開頭,預料讀者必懂跟進。








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