而家買樓係咪好蝕? #1278

 

循規蹈矩乖孩子、除300 萬現金咩都冇


本人及丈夫36, 有1名2歲多兒子,打算未來一年再生一個 。現金儲蓄300 萬及小量唔會放的藍籌, 每月家庭收入65 K 支出31K 萬 ( 包括租大圍區一500 呎單位11K丶長老6K及基本開支)。二人均擁有大學以上學歷,一直在 sales and marketing 由細做到 manager ,朋友搵緊4-5 萬時, 我地寧願 work life balance 做間穏陣開心公司。二人奉行簡約主義覺細個花好多錢買衫, 化妝品, 而家維持到門面就 okay 間屋小雜物仲好開心。

一年每人供$10 K 買保險, 如果生第二個, 會加大危疾及人壽等另一半有咩事都供到細路讀大學。

小女子家父為退休老師, 有一900 呎中環物業, 為照顧孫兒, 搬到同一屋苑較小單位,亦同時產生正現金流$2 萬多。老爺奶奶住同區公屋不會搬, 有幸4大長老分兩更幫手照顧小朋友我們擁有10 分鐘生活圈, 放工又去是但去一邊食完飯唔使煩。4 老有屋住又有足夠cash 應付生活及病痛。

兒子將入讀區內一間不錯的政府幼稚園, 我們不會想直資或國際, 寧可留番多d 錢玩課外活動多s 時間去大自然玩。目標每年儲$300 K 以上。

當年長老們叫我地等下, 乖孩子的下場是2012 年以為是樓價高位冇買, 呢幾年心態係投資左近$500K 租金無理由個個賣樓而家我走去買。一諗到$6 mil 樓跌一成已經係番度就唔忿氣。定係應該買間細做雙租族( 如金獅花園$3 mil 多有$11 K 租金) ? 就算大跌市冇甘傷?

 
answer:

讀者唔係除左300萬咩都無,佢有既係四個長老既關顧同親情。當然父母遷就由港島搬到大圍,令仔女少煩置業安排,原意係好,但最尾係害左仔女。所謂唔逼就唔做,十分鐘內搵到父母兼有飯食間接拖延居住安排,最尾引致財務損失。今時讀者將損失掛勾於佢呢幾年白交租金多少,遠去睇就係讀者老來沒抗通賬資產傍身,令退休洗費「空洞」了。可能你心諗:「而家讀者仔都未生哂使咁快諗退休咩?」筆者意見是如果你銀紙夠,今日開始思考聽日是否退休都未遲。但一般打工仔月入是幾萬蚊咁黎個隻,得罪講句你要靠銀行借錢比你去夾個租客同你加快儲錢,退休洗費先有著落。都係個句:「與其規避借貸去減少支出,不如擁抱借貸去想想能否為你增加收入?」當然萬事有風險,收租佬或會遇上租霸、遇上call loan,看法是你諗得到既風險,其實都唔係咩大風險,梗學到方法解決。

 

建議買入首兩間樓唔使睇樓價、只看自己是否已借爆。筆者對絕大部份個案的建議是: 若借貸力未用夠六成,不妨趁後生為自己購入首房及次房,用時間將債項貶值。讀者家庭收入65k,借貸力8.41mil。表示佢同老公每人一間3.5mil八成上會,只借了280萬*2 = 560萬而兩間樓首期為70萬*2 = 140萬。既可符合旺市買樓只用六成借貸力,又可令自己免於萬一樓市再升自己跟唔上既風險。很值得安排。至少應先買一間,再隔兩年先出手入第二件。

 

可能讀者心想? 萬一入左第一間樓遇上跌市咪好蝕? 假設讀者買左第一間樓跌30%,帳面慘輸100萬。惟買第二間樓個陣個價又平個三成,來回其實個價無買貴到。亦因如此,反對將所以資金一注獨贏買600-700萬樓。佢想住大屋可以租,反而收租樓最適宜係樓齡廿幾的兩或三房。亦先表明筆者有係電視台做樓市分析,但無可能100%成功預測。所以贏錢唔係靠眼光準,而係睇平時點努力去準備。你見到有些人成功低買高賣,主因係佢銀紙夠厚令自己於升跌市皆可冷靜,而唔係好似卡通片咁真係有幅超能力。

 

上述點子其實在筆者著作<樓換樓>有述,只$98廉價付出就可將此知職入手。當然真正要食糊,就要睇下你間八成上會既自住樓,點妥當咁偷偷地租比人。萬一被發現又如何? 當初點做先令件事無手尾跟呢? 這就要學學前人怎作最好安排。

 

當然手上淨低資金,可用收息101之債基疊增收息10-15%。讀者年歲還輕,不需利用直債此等成本高而保本之法,只需投入債基月月收補貼租金即可。
至於金獅,差選擇。但無奈已經夠一千字,原諒筆者本星期要教兩日書,先料一下。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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高成數上會出租破解實例解說
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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買樓收租精明作法

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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