買新樓 vs 養租法 #1269

Hi Sir,

我叫Willy, 今年快50. 剛收畢了ETF赚價課程, 收息101, 103及買樓001, 聽了諗SIR堂後才發覺自己走了很多彎路.  之前投資過很多細價股, 到現在一直坐艇, 有些合股後, 股價直線向下, 已不會再有其望. 曾試過買了2個細價股等了幾年, 未到價放了, 之後股價升了40 – 100%.  也投資過期權, 流了很多血, 真系痛哭無淚.

以下是我個人歷資料.

剛在2016年在買了私樓, 樓價470, 問銀行做8成按揭, 所以每月供款約19,000.00. 我每月人工HK$30,000.00, 我太太HK$25,000.00.  由於買了樓, 我自己手上現金只有15多萬. 沒有其它物業. 我沒有小朋友, 基本上也不須供養父母, 因我父母親已過身. 之前曾有2次買賣樓經驗, 但沒看準市場, 白白錯過有財務自由的機會. 我只可以話, 機會總由身邊擦身而過.

若然投資, 只可靠我的手頭現金及個人借貸能力, 我太太膽很小, 不能承擔任個風險, 所以只可以我個人作投資.  若做債基沒有足夠入場在銀行開戶口.  若投資美國的ETF, 海外投資者的稅太重.  之前也考慮過與朋友買樓作劏房, 但現樓價太貴, 我認為不是好時機.  我不知以我個人財政狀況, 可做到什麼, 請諗 SIR 為我評估及提供意見. 感激萬分.

 

ANSWER:

看讀者來文,想起張家輝。更想播翻首李聖傑既老歌<擦身而過>。張家輝話你今日無,不過第日會有。讀者五十之齡感慨:「 機會總由身邊擦身而過。」究竟讀者條命真係唔好? 定係有些安排可令佢由無變有?

 

有言在先:「想法決定行動、行動決定命運。」

 

第一,戒掉「查看邊一種投資對自己最好」的想法。投資期權唔犯本,又可以有息收,識運用基本上成世人唔會再玩股票。細價股是今時當旺,主宰港股市場之力量,大大注買匯豐不比用些少錢入細價股打游擊有為。買樓係龜速而技術低的,你可能覺得買樓洗費重加上程序複雜,不過買股其實要懂的比你想更多,股民變蟹就係呢度出事。

 

可恨讀者用真錢同時間去買種種教訓,不早去學正師習得在港理財的竅門,一生所掙全被牛鬼蛇神所騙,今時五十買樓因年紀大令借貸力被打八折。若樓市於2017年下調,手上剛買間樓亦會因而見負,退休前幾年實難接受此現實,故建議走一條比其他人唔同既路:

 

  1. 2018年初好賣樓,買樓後過兩年賠SSD都照走。而家讀者同老婆月入55K,月成19K(35%)去供樓未計洗費,唔太健康
  2. 要坦誠公告自己儲蓄情況。如每月儲蓄未夠收入之33%,請將每月支出列出及作修改。惟讀者需要的是每月把收入50%儲起(即28K),彌補之前的錯失
  3. 讀者到2018年應儲多33萬,加埋自己原15萬,再加埋賣樓估計返到近100萬,累計有約150萬,可將其收息去支付租金及部署買兩間舊樓收租。一間就咁出租另一間劏黎出租。
  4. 第三點安排基於讀者理財有失誤,無仔無女又錢少,唔好再住咩大屋。小心張家輝再走出黎同佢講:「你今日唔還,你呢世人都要還哂佢!」
  5. 由於2018年肯定好多新樓入伙,好肯定佢8000/月可以租到新樓一房入住。講到尾,讀者就係要壓縮自住成本。
  6. 2018年150萬在手,拎50萬去收息,行債基套餐B收息年20%,一年收10萬即夠佢租一房單位。亦即係話有50萬係手既人,其實拎400-500萬去買間studio flat新樓係好x既行為。當然你買左間studio flat,如果間樓再升你有錢賺,這是收息再津貼租樓之「養租法」做不到的。不過樓市升到2017,你既睿智洞察到樓市可以再升幾多呢?

 

小明想自立,父幹比首期買樓好? 定唔幹收息好? 買新樓 VS 養租法

04

 

筆者自己點睇都係收租再租樓(養租法)精明些及更靈活。將八成上會的樓偷偷租出,有什麼風險及息去規限,見買樓001。

 

  1. 讀者淨低100萬,分兩注老公老婆一人一間target 300餘萬的舊樓去收租。一間正常租出,收約11k/月,另一間劏租出,收20k/月。正常租出個間應可租供相抵,劏個間應可產出正現金流8k/月。留意錢係要照儲去做大手上現金流的。兩間舊樓比一間好,係因為舊樓租務回報較高,雜費少、更可提供「一揸一放」之選擇。

 

  1. 讀者可以當呢篇野bullshit,乜都唔做。如果中原城市指數「開大」升至170點,咁讀者呢世人仲可以夠食大家樂完成佢。但如中原城市指數「開細」跌至100點,佢再輸一次係樓,其實佢都可以用綜援身份攞大快活食物卷食埋下半世。香港地無人會餓死,都不過是尊嚴問題。

 

  1. 唔好再問筆者點睇樓市升跌,無一個人說得準,上帝呢排又好忙….何況樓未過兩間係手,買樓基本上是自用(一自住一收租養老),談不上用投資角度去睇市升跌。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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