【樓市數據分析】鐘維傑:買舊樓博收購? (2016/08/22)

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有朋友見到其親戚擁有的舊居被物業開發商垂青,繼而獲得比「現貨價」高得多之「收購價」,因此也想買舊樓博日後有人來收購,賺取豐厚利潤。

 

真的這樣簡單?Yes and NoYes 是因為當天時地利人和皆齊備時,借用前特首之言,想唔發都幾難。No 是因為一般情況下,未必有齊上述因素。舉例說,對舊樓業主而言,現在天時甚好 (價格高企),假設地利亦亨通 (如地區有重建潛力),但倘若遲遲沒有開發商出價,或有開發商出價但未到價,又或到價但不少其他業主依然不肯賣出,均欠人和環節。這多少亦解釋為何收 舊樓閒閒地要以年計,同時亦解釋為何只有少數地產經紀能提供收購舊樓的服務,少點耐性的不行,今個月做不了交易下個月便無飯開的亦不行。

 

仍然要買舊樓博被收購置富?好吧,記得以下:

 

1) 入貨出貨時間更加重要
倘若買賣現貨之回報已倚靠拿準入貨出貨時間,買賣舊樓博收購的更加倚重時間,因為買賣舊樓其實是買賣地皮,而地價波幅通常比現貨價格更大。即是說,市旺時收購價通常比現貨價大,但市淡時,收購價隨時比現貨價還低。

 

2) 現貨舊樓的性質、級數以致功用越遠離重建後之性質、級數和功用越好
即現貨價與收購價的差異越大,亦增加了業主願意被收購之誘因。哪些舊樓會有較大「現貨價」和「收購價」之差距?例如地積比率大大未用盡的,如法例允許8倍而現貨只 用了4倍,或用途更改(但要注意補地價),又或社區性質有所明顯改進。

 

3) 用同樣價錢於同一舊樓内,寧願選擇買入較 差但面積較大/最大之單位
因為許多時候,有興趣收購的開發商只會提出一個收購尺價給所有業主(地舖等可例外有另一價格),現貨單位狀況、座向、景色、大細 等全不相干,技術上亦即擁有較好單位之業主補貼了擁有較遜單位的業主。但若收購時不是以單一尺價而是按現貨價比例分攤總收購價呢?只要你是以市值買入舊樓 現貨,這樣計算其實也沒有「蝕底」,而用單一尺價計時,則有些「着數」。

 

此外,若要放租,最好採用短期租約形式,收回單位交貨會容易些。

 

.Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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