【樓市數據分析】鐘維傑:宏觀、微觀 (2016/08/09)


旅行時在飛機上觀賞了關於 Stephen Hawkins 的電影《The Theory of Everything》,算是好看,但要有耐性去看,且着墨於物理論述之部份不多。

 

不過,電影令筆者想起以下常見現象,就是不少「前線」房地產人士,包括從業員、投資者、自住用家、發展商等,皆認為宏觀數據和分析不中用,甚至與其所見有出入,同樣地,宏觀看事情的亦覺得這類前線細微觀察有偏頗。

 

筆者之想法就是上述的現象實質沒有必要發生,一來宏微兩者之用途有所不同,例如宏觀分析用來揀市場,微觀用來選個別項目,二來兩者所採用的數據範圍、角度和層次亦有不同,例如宏觀分析不同市場的(長期)價格走勢及波幅,微觀計算項目的NPV 及 IRR。兩者各有優點,亦各有盲點,基本上所用數據理應是同「一套」(假設搜集沒有大誤),例如房地產之宏觀價格指數是由眾多微觀交易組成。據此,應有互補作用。

 

此外,筆者非 Day One 就作宏觀分析,嚴格來說亦沒有在大學正式或深入讀過分析,是在從事微觀房地產工作時領略了宏觀大勢發威一刻的力度;你的項目可以有最優秀之地點、一流設計、頂級用料、天巧手工、“勁揪”團隊等,但時勢不與你亦可賠本。再者,筆者現作宏觀分析時,亦常詢問微觀人士之意見及觀察,起碼有些考核作用。

 

那麼為何有不少人士對宏觀分析抗拒?猜測如下:

 

1) 分不清宏微
曾聽過售樓人士說買家群購買力驚人,不少居住公共房屋人士動輒便拿出數百萬元替自己或兒女買樓,甚至不需要按揭,那些家庭入息數據反映不出購買力。上述觀點有兩個誤會;一是將其所遇之項目買家群(微)當作代表全港(宏),二是搞不清購買力(相信數百千萬等現金有部份是從財富及積蓄而來,而非收入)和家庭收入可以有别。

 

此外,當樓價越高,有足夠財力的人士越少,但其人均財力也因此上升,很容易產生“普遍有驚人購買力”的感覺。雖不排除家庭收入可有偏低之現象,但相信差距不會是數十萬和數百萬之大。

 

2) 怕產生懷疑
假設有人微觀分析了某投資項目,對物業亦“驗屍咁驗”了,且投資群組也贊成購入,突然有宏觀分析員說他選錯了城市,無論這是對或錯,你估那人會多謝那分析員還是想咒罵他呢?

 

3) 懶
分析可以很沉悶,不是人人的那杯茶,尤其那些喜歡用直覺判斷的 (直覺判斷本身無問題,但要有經歷和性格配合,況且和分析本身亦無必然衝突),而“garbage in, garbage out” 是常用來抗拒分析的藉口。

 

話說回來,有些情況可不用(太多)分折,如現今的 QE 市,又或閣下有 built in 良好判斷能力 (但估計人數不多),況且當有千萬人參與投資時,總會有人買中賺大錢。

 

.Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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個人著作《樓市轉捩點》
粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析


 




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