【樓市數據分析】鐘維傑:住美加樓與住香港樓之分別 (2016/06/19)

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有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。

 

以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。

 

然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:

 

1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元即近八萬港元的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。

 

那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算差餉,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。

 

A) 美加多層大廈之分契單位

 

2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是公共的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。

 


 

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3) 窗簾向外的一面只許淨色 = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有花樣或明顯花紋,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。

 

4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有分表的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。

 

5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至大廈維修基金裡,繼而減低突然要各業主夾大錢維修。

 

但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。

 

6) 儲物間(locker ) = 通常會包括一個儲物間,一般其實是一個位於大廈地庫位置,是用來擺放雜物等。

 

此外,不少也包括車位一個。

 

B) 獨立屋

 

7) 地段(lot ) 貴在濶度 = 只要地段深度或長度足夠,如120呎或以上,值錢與否除社區地點等外,就是看濶度(frontage )。過往50呎很普遍,然而隨着人口增加等,不少新建地段濶度趨窄,如在3040呎之間。

 

地段濶度除影響門面感覺外,也影響屋內設計、以及可否有有蓋車房,有的話,是單車房還是雙車房,或只可泊 driveway 。許可的話,雙車房受歡迎些。

 

8) 泳池有些負累,但真正豪華住宅必要有 = 一般住宅的泳池通常是負累,因為不是所有人皆喜愛,見過有新買家將其填滿,且維修不菲,若是冷凍天氣的地帶,更只能於春夏季節之數月使用。

 

不過,倘若是真正豪宅(例如交通不便、地段以畝計、屋則遇萬呎),則無番個泳池不像樣,有正面效果。

 

9) 正式飯廳客廳甚少用 = 有人客到訪例外,平時多在廚房之eat in 位置進餐,和在家庭室(family room ) 聚首看電視等。即是說,飯客廳是一種擺設。

 

還有一個差異: 美加平均房子近二千呎實用面積,但仍未計算地窖在內。

 

 

 

.Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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個人著作《樓市轉捩點》
粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析



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作者鍾維傑從事房地產開發、推廣及分析工作多年,項目遍及美國、加拿大、亞 洲部份國家,以及中國包括香港,用途涉及住宅、寫字樓、商舖、工業設施、酒 店和渡假村等,總值以逾億美元計。 作者早年畢業於香港大學房地產測量學系,於考取有關專業資格後,往赴美國麻 省理工學院房地產中心深造,取得房地產碩士榮銜。 作者曾任職於中外企業及 機構,包括政府及上市公司,現時是卓凌集團旗下的卓凌地產分析有限公司之行 政總裁,亦兼任卓凌物業發展暨工程開發有限公司之資產總監。作者亦是多個中 外專業團體之會員,包括英國皇家測量師學會、香港測量師學會、美國造價工程 師學會、加拿大測量師學會、美國房地產信託基金協會,以及香港設施管理學會 等。 作者於二十一世紀初創立「房地產技術」網站(網站:www.real-estate-tech.com ),希望藉此與房地產有關及對其有興趣人士分享經驗和交流意見。 網站現時共 約有千篇資訊及房地產分析文章,中英語文均有,而讀者來自世界各地,包括北 美洲、歐洲、非洲、亞洲,包括中國等地區。 此外,網站不少內容亦常刊登於 一些報章及傳媒,當中有香港的信報、國內的中國日報、二十一世紀導報、美國 項目管理協會會報、香港測量師學會會報等,以及一些網站如搜房網、中原地產 網、財經網等。 據此,這些內容及文章之讀者人數可以萬計。 除專業事務外,作者亦常被公商團體邀請作演講嘉賓,當中如扶輪社、香港大學、 香港中文大學、香港理工大學、香港城市大學、加拿大約克大學,以及國內華南 理工學院等,課題自然多與房地產有關。 此外,作者亦會受一些傳媒之訪問, 包括亞洲華南日報,以及香港電台。


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