居屋價勝私樓案例。力爭上游十個建議#1066

諗sir,
你好,2年前剛好睇到你的書,之後一直追睇你的BLOG及上你的收息班,獲益良多。知道後生要儲多D錢,所以呢幾年一直努力工作儲錢+不斷睇樓。直至今年終於見到樓價有調整,就之前你的文章所提及,計好自己條數/風險,就可以上車,因為大市很難估。所以很希望上車前再向你討教一下,希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。

 

白表買入居屋VS私樓問題(400呎3M左右 vs 300呎3.5M左右)

1.市場上,某些地區居屋比同區私樓平均實用呎價平3至4成,想了解一下,一般居屋有什麼比不上私樓的原因令其低水一點(在借貸成數問題? 建築用料? 供款年期短? 其他限制?)
2. 如之後想出售或加按購買其他物業,有沒有限制?
3. 白表買居屋VS私樓,你建議哪種?
希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。
力爭上游的魚毛

ANSWER:

由於讀者發問時未列明細,且由起始解決一下什麼是居屋? 先講筆者對居屋買賣不太熟悉、最好的方案是打去房委會、佢地會再轉介去屬於你區的事務主任答你問題(當然、事務主任一日去十幾次廁所、又忙影印、又要處理區議員轉介黎既緊急上樓個案、故千祈唔好預佢快答你。

 

居屋價勝私樓案例

居屋同私樓分別在於買居仔唔使比地價、不知道讀者留意到居屋低水之原因、是否就因忽略此簡單點。當然居屋若要賣比非綠表或白表人仕、需之前補地價。就當用已補地價的居屋成交價同私樓比、同意呎價有一定距離。原因如何? 買私樓買身份、買地址、買鄰居、這些都是居屋沒有的。當然有些私樓已極之居屋化、本身冇會所而平日管理只有基本服務、你見大埔廣場同大埔中心的呎價拉得很近就屬此例。大埔中心私樓31年、實呎~$7200。大埔廣場居屋32年、實呎~$7700。屬少有的居屋呎價贏私樓的個案。

 

地理上大埔廣場是好一點點、而兩屋苑的住客已拉到冇分別。筆者認為加上大埔廣場屬居屋而可跑贏大埔中心之主因,是廣場的補價因子很低(好似只20%)、同比一般居屋30-50%少很多。令不少業主將單位補地價出售、而跟本補價買返黎既業主、根本將單位當私樓賣。係大埔中心之格調做不上去既時間、中心同廣場兩者無分別、令大埔廣場「居味」失去。

 

補地價機制為業主要將賣樓時的價格減去當年買入之價格再乘與因子補予房委,變相將利潤分比政府。若要加按、都要先補地價、知道今時有些銀行有補價貸款、予居業不用煩惱點借錢黎先補價後套錢、惟此類貸款唔係日日推,加下只有幾間銀行做。萬一當年冇銀行offer、居業想套現就企哂係度。基於限制多、買家叫價能力低、筆者一向不建議買居屋。當然若夫婦家庭收入每月少於$30000、不妨先取政府優惠入手居屋、打穩陣腳再努力提升自己。

 

另,放棄公屋再用綠表名義買居屋可享高按揭借貸好處、有95上會,年期更可不因老年而縮短。白表為非公屋住戶又想買居屋的通道、借貸跟一般買私樓上會無異。

 

最後是給年青人的建議:

1.同意曹sir講年青人不要被400呎的蝸居綁死自己。但如人在二十將時間花在打機逛街、錢流落在日本shopping、那相比下買樓當強逼自己儲錢更有好處。

 

2.不介意年青人幹些低薪工作、但心得(留意: 唔係專業知識)及待人處事必需每星期都有增長。

 

3.進修不一定加薪、這是學店呃你的。

 

4. 筆者所辦的課程學費偏貴、或有人說很貴。但只要學生上畢堂輸少一次錢、肯定已值回全數學費。不少人被呃呃騙騙買左幾份保險或不停轉換基金、廿萬本金轉次基金傭金已四千….買股票同窩輪輸錢更不以幾千蚊計。

 

5. 知識改變命運、但不是非洲鼓或數理化。人會比錢你賺係因為你工作態度同信譽。Google Search Engine已經令硬知識變得好cheap。

 

6. 不要貪錢、貪字得個貧。這「回報」肯定保證。

 

7. 因為唔想sell野而轉做文職、呢條路九成錯。

 

8. 儲錢主要唔係因為錢、而係培養執行力及態度。

 

9. 一窩蜂去讀名校硬塞知識、將來只做平凡人(當然…平凡是福)。

 

10. 不要倚老去教化人、年青人用得對、潛力大得可怕。所以筆者呢10點只寫一次、到此為止。









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