屋苑打擂台: 阳明山庄 vs 礼顿山 – 豪宅市场观点

屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。

文中各图像、表格由钟维杰先生提供、有关空置量及供应由差饷物业估价署获取。文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。

钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/

数据时间: 2008/6月至2015年11月

上述期内总升幅: 阳明山庄 46%, 礼顿山  40%

 

落成日期: 阳明山庄 由台湾发展商兴建,1991年落成、台商侨福企业大股东持有不少单位。近年不少年青人对近代史有兴趣、更有人打算移民台湾、那估计对蒋介石的抗日历史、及蒋公对明朝诗人王阳明有偏好之事早有认知。当年退守台湾、蒋介石在台北附近的一处山头建舍、将山名为阳明山、而官邸命名为士林。故有些很偏向台湾的字眼、香港作为两岸三地中的一员、不可不察。

 

礼顿山由新鸿基发展,2002年落成。如果各位记得许仕仁的官司、应不难记得物业由谁发展。

From To 礼顿山 阳明山庄
Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14%
Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22%
Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53%
Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98%
Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97%
Jan 2010 Dec 2010 22.51% 29.29%
Jan 2009 Dec 2009 29.80% 15.62%

阳明山庄升得多过礼顿山、惟7年夹埋先升多6%、聊胜于无。由于阳明山庄及礼顿山成交价码一般在2500港币之上、此相信是其一原因令成交宗数偏低。过去一年、阳明山庄共有27宗成交、而礼顿山有7宗。结论是成交宗数少、令将两屋苑每年的升跌作比较未具代表性。相反想讲讲、香港未来的豪宅市场走势怎样? 笔者未有能力入手豪宅、只能在数据上作些剖析。

 

假设我地今日买间2500万豪宅、未计双倍印花税、就当单份的已要缴付106万stamp duty。我地睇睇礼顿山租金、基本上60000/月已可租到单位、足足是单份印花税的18倍。亦即表示如果有人想住礼顿山,单计买入单位需要比既税已够佢地租住单位18个月、何况一般豪宅买家本身都有住宅在身、比税要双税? 系买入洗费已够你租楼三年有突之情况下、好少人会因纯想住而买入豪宅。若买家除了想住之外、看中了礼顿山/阳明山庄的投资价值、此说法亦为不妥。除非买家数口极唔精、唔知道香港楼价在2008-2015同期、基本上升超100%以上、远比此两屋苑的40%余高。

 

发展商亦睇到豪宅需度饱和之象、根据差估处资料(见下图)、未来两年超1000呎实用面积的供应远比细过1000呎的单位少、而超1000呎单位的空置率很高(一般超9%)、相信市场有排都未消化到仲“摆住系度”的大单位、又或是豪宅。留意真豪宅、基本上开则都唔会小于1000呎面积的。若看倌打算买市值1500万以上单位、考虑到豪宅租务回报低、加上管理费贵、不妨转做租客。真买楼可选择供应稀少的地区及单位类型、这在买楼003再探究。

5

 

那边的楼较好炒?

 

假设在2008年后每星期有一对买家同时入手两屋苑,那边买家持有至今的升幅较距大?

 

下图有结果: 2008年至今,礼顿山买家在389次中发生111次比 阳明山庄赚多之情况、而相反 阳明山庄赚多有277次。两者相比买阳明山庄有噱头。

Total Periods = 389
礼顿山 > 阳明山庄 111
29%
礼顿山 < 阳明山庄 277
71%
礼顿山 = 阳明山庄 1
0%
Math Check = 389









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