中產變草根,跌市怎逃生? #1001

 

 

諗SIR 你好!

隨着本人內地工廠結業,將被迫提早退休,現本人最大的財務難題是現金流相當吃緊,希望諗SIR提供專業意見.

本人夫妻二人擁有以下資產:

1.太古城   市值1350萬  月租3萬

2.馬鞍山聽濤雅苑  市值930萬  月租2萬2千

3.東涌影灣園  市值780萬  月租2萬

4.珀麗灣 市值520萬  月租1萬3千

5.屯門卓爾居 市值500萬  月租1萬2千

6.新蒲崗大厦  市值360萬  月租9千

另內地一所原自住物業,己420萬人民幣放盤中,已出售一所加拿大物業,可取回60餘萬加元,但本人非加國公民,所以還需九個多月才可取回款項.

本人最大的困擾是曾以高價購入旺角的一所地舖,現仍欠銀行近2000萬,每月須供款18萬8千元,經吉舖多月後,月前才能以9萬6千元租出,即每月負現金流超過9萬多元.

雖然本人己清還所有住宅物業的按貸,但夫妻現只持有70餘萬現金及12萬政府IBond.而本人每月基本開支約20-22萬(包括家庭開支,地舖供款,稅項,各類保險及物業管理費),這還未計將來回港的租屋支出.

所以再懇請諗SIR提供專業意見.

 

諗sir.請容許我保充一下關於投資舖位的經歷.

多年來我曾經多次炒賣位於旺角的商舖,除稅後共獲利超過3000多萬,由於已50多歲 ,故希望保守些,先後清還所有投資物業的按貸,但兩年多前接到相熟經紀的來电,介紹一荀盤連租約.(每月租金21萬元).經果已4100萬成交.我在銀行造了2000萬按貸,分10年償環,每月供款約18萬8千餘元.但舊約於年初約滿後,數月內均未能再次租出,故只好大幅降價至9萬6千元才獲承租.

請教諗sir.我應該要求銀行重組債務或是沽售一些投資物業應急,

又希望諗sir的讀者以此為監,否則一個錯誤的决定,中產也很易變草根.

                                                        

一個睡不着的中年人上

 

ANSWER:

睡不着的中年人,先總結兩個體驗。

1: 投資要到離場一刻方知勝負。

買賣鋪位大賺3000多萬固然風光,但最後一個決定要嘔突2000個才可離場。現時還有月供21萬的債務,係留定斬令人煩惱。

2: 人總愛避免虧蝕而延遲作出止蝕/止賺決定。最後由賺變蝕。

 

由個案#1到今日#1001,筆者總愛為讀者計計個人借貸力。為的是避免像本案現金只得82萬、被逼要焗賣物業去套現,因過度借貸而持貨力低之情況。

 

若扣除18.8萬地鋪供款,現時家庭支出會大幅減少,就當要加添返港租屋的預算,現時6間供滿的住宅、收租共$108000,應可為讀者提供一家的正現金流。就當每月10萬唔夠,筆者的收息方案應可為讀者再進一步。

 

就本個案筆者向商鋪專家李根興博士Edwin請教,看有何方案可解讀者困局。Edwin建議讀者可先和銀行商量如何減低供款,一般銀行都唔想迫到客戶無路走。在市場急放售商舖,有定心理價錢必要不理想、而銀行亦唔知道下手業主會否搵返佢地做按揭。若能將年期從10年加長,將供款拉至原本六成,月供只12萬。而讀者可用下列步驟將手上正現金流提高去應付供款:

 

1.太古城名義租務回報為2.6%。聽濤雅苑為2.8%。映灣園為3.1%。珀麗灣為3%。卓爾居為2.8%。新蒲崗大厦為3%。可見樓房越貴重租務回報越低。大家要住質高樓房,租比買抵。就當月租要30000,不難由劏房或債券的利息補貼。加上貴重物業的管理費由業主支付、租客慳返既錢已夠請個工人。

 

2. 看看怎將聽濤雅苑的實力釋出。假設賣樓返銀930萬,可將其買入直債。此數目可入手6-7條直債。由於讀者未變現的樓仍有5間,故入手直債可選較高息而唔保本既直債。例: 中信股份/prep/YTM=8.169%

至於保本,可選東亞銀行的2022到期債/YTM=4.2%

當然,較優的選擇不在免費文章展示。就以讀者930萬,假設入手中信及東亞的混合組合,年回報平均為6.18%。即930萬先收$574,350。而到實質操作有更豐富的組合構成作風險分散。

 

3.將930萬借回一半,用465萬購買債基。債基方案收息12-15%,即465萬可年收558000。夾埋直債930萬年收1,132,350(12%)。就算減去利息支出都過年10%。可見筆者提出的收息方案比買樓更好。而樓房投資適合年輕時做、若人過40應逐漸轉買長債、ETF、或其他方案。

 

4. 留意讀者原本用4000萬買既鋪每月只收租$96000,一年只有$1.16MIL。可見懂得法門只消用更少既錢就能獲得相同既報酬。或讀者可用賣聽濤雅苑既錢收息每月都有(1132350/12) = $94362,將租金$96000加呢個數勉強頂得住廿萬月供款項。當然,筆者自己建議止賺賣鋪為上,零售業下行週期只屬開始。












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