有錢人唔買樓應該買咩? #989

 

 

谂Sir(諗sir)

你好,我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书"收息论""楼换楼""双租族"己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码:DX27XX,因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂,我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份,希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。

 

本人糸自雇人士,系开時装店的,现在33岁,单身。因为现在零售十分难做,己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入,本人资产;

 

1,北角半山有一层楼,租金5萬(今年8月15完约,到现在还未租出)每月供32000,欠款730萬。巿值约2700萬,我有試加按,但因為系自僱所有有些難度,我會每月轉帳28萬俾自己當出糧(當然不會報這數目的稅)等到一月份再試試可否加按。

 

2,鴨脷洲南灣有層楼月租39000萭,月供32000,欠款760萭,市值約1800萭

3,深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560萬,俾左约16萬订,现在等东亚银行批按揭,如果批左要付三成约160萬(买龙岗楼希望它升值,现在约25000一平方,同可借七成銭,不知這想法對嗎?)大約1年交樓。

4,自己每月有一筆29萬港幣的家族信托的固定收入,可以到2027年完。之后就停止了,

5,现在在JP Morgan有約2800萬元股票,可以借返约1000萬平息錢收息,但不知應該怎運作最好。

6,現金約1000萬

7,借80萬俾人分20年还,每月收4800元

8,有买一間對冲基金的基金約800萬

支出:

1,租楼自住每月11萬5千

2,養車約每月1萬5千

3,供楼约6萬4千

4,日常开销,工人等杂项约8萬

5,一年一,二次旅游(费用不详)

问题

1,請问我可以怎样做才可带到每月最大现金流?

2,你常提到的债基同直债有约12%一15%回报是那间银行的那个产品?可以给详细的名称我吗?因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。

3,你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只?

4,保险5年回报115%是那间保险公司?什么产品?

5,我想不依靠每月298萬元的收入,我现有的资产可否带到每月现金流30萬?如果现在不可以,大约几年后可以?

6,另外我有4份保险应该可以重新做会好的,因为详情很难在些写清楚。

ANSWER:

今日同尋日一樣,都係為千萬人仕解答理財疑難。知道有些打工仔對住人地申報份財產只會「望文輕嘆」。希望大家正面去看待此事,只要找到供求失衡點、兩年間追返哂所有野既大有人在(利申: 不是筆者、但確有真人、現正懇求希望將經歷匯集成書)。同意如你是月入三萬的香港人、要追到好似本案讀者咁自己搵27萬而家族基金又月出29萬真係好難,人地條起跑線由阿爺個代已經跑得快到贏你幾圈。可是幫自己搵第一個1000萬,令自身對錢需求降低、是一個可觸及而唔係無可能既事。

 

另一點想起,是昨天的案主擁有層半山樓花估計下年收樓租出達$65000月租、回報估計為超4%一年。惟今日讀者係北角半山有層現樓掛$50000/月都無人問津,揭示半豪宅市場將受較大打擊、1300萬之下住宅影響較少、而稀有性高的山頂HOUSE影響都少。

讀者來文不斷提問收高息的是什麼產品,其實筆者主要授的是方法、而唔係product(產品)。筆者會因應市況去運用同一個方法、而配上唔同product。例如近日歐洲經濟再添不明朗因素,我地好可能改正因第三季見當地電訊公司業績走好而稍對歐洲看好的睇法(電訊業在經濟巨輪中扮演一位置)、而轉為持平,換上其他地區為主的債基/直債收息。

 

又再以5年115%保險為例,在將進行的batch 26或之後班次將加添了多一間公司的保險內容,旨在說明用同一方法,可得超兩個選擇。選擇一為回報將受加減息因素影響而5年共回報要在70-125%之間徘徊。另一選擇是5年近乎「硬食」40%回報,由保險公司保証。讀者年輕而人生悠長、得方法令自己日後可再辨出好計劃、而得計劃只令自己享一時之快、最尾恐全盤被沒收。

 

看畢財富分配、有幾件事要留意:

1.讀者不需太著眼買樓、因買樓的槓桿可助窮人先借入美金再讓時間將債務眨值。而此事讀者無需要再做。

 

2.買2800萬股票不需要、再將其槓桿亦是不需要。股票用黎收息亦屬蠢事,此一觀點在堂上客觀計出。

 

3.是的! 香港人最鐘意討論既股、樓佢都唔需要。無他的、最多人鐘意或買既野唔代表最好

 

4.直債、ETF、保險應為讀者所愛。讀者亦應選擇一些ETF再搵私人銀行做槓桿,去將回報倍大。就好似領匯/而家叫領展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私銀可槓70%、融資成本1.2%,那回報便約可觸及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。當然,用領展去做要承受其52週波幅(40.5-53.65)即32%,而收息只雞碎幾個巴仙、實為不智。筆者會用他國的ETF,內含更佳資產及運用一些被動買入策略去造出超10%回報。

 

5.至於直債、基本上係到期保本、能令富人立於不敗之地。富人不求賺、只求守。什麼JACKSON師兄的5隻直債、已經是上年的組合。今時再選、在新經濟環境下有另一個側重。而我們要去苦學的,就是什麼的經濟環境下、有那些公司較適合買進。知道讀者應不時有銀行職員為佢推銷產品。留意因佢地要推銷賺傭,所以永遠教你「有咩好買」、而唔係「你應該買咩」? 免費的理財資訊、永遠走唔出賣野呢個循環。而你一百萬放入去錯一次,輸3%已經輸$30000了。

 

6.我們在BATCH26開始會談有什麼保單可以拎比邊D機構再造融資按錢出黎。其實唔只樓可以加按、保險都可以。

 

7.讀者只要收到10%年息、將2700萬股票轉投收息方案已可月收$225,000,接近佢提出「唔搞生意怎能月收$30萬」的目標。由於佢同筆者的緣份訂在2016年1月收息班先見面,那就等一月先談吧、相信要達成佢目標唔會好難、而筆者更重視的是方法之穩定性。1月會面前可以先行「蘇格拉底對話式學習」、多在網上先看資料、筆者在課上從答題中教授。

 

8. 如果我係讀者,係唔會再買內地樓(當然應酬式的要買返一間咁無計)。一是樓的升值能力較低,二是一間樓是否值買建議用現金流產出效率計出來,三是物業投資者不應在此時在香港或中國買樓(留意如果手上物業<2不宜歸類為投資者),四是英國樓或是讀者的好出路

 

9. 為滿足讀者要答案的需要,提出: 直債、ETF、保險、英國樓需勤加了解

 

10. 孟子有云:「上下交征利,則國亡矣!」宋徽宗十五萬宋軍在燕京城下為數百遼軍擊潰*、點解軍隊會一打就散? 這樣發展下去國家能抵住外敵嗎?

 

*自<三朝北盟會編>

 

結語為讀者應花時間了解各項投資物的特性,這是她的「正職」。需比別人更留意地緣政治風險,無技巧同見識去管一大筆錢,只會引來賊人窺伺。











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