成為千萬富翁劈炮唔撈#988

 

讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入

本人是收息101學生,今年33歲,28歲開始投資物業現有物業如下:

 

物業一: 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成,供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。

因此新物業升值潛力較高,有計畫日後(3 – 5 年以後)賣出, 在同區買一層三房二手樓自住(雖然有宿舍,但可能校網不適合或不夠住)然後剩餘資金再作收息用途。

 

物業二:先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業,售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月,估計租金收入HK$23,000/月。

本人月入$86,000,先生$33,000 + 免費宿舍,現時暫與家人同住。

另有副業大約10k ~30k/月

因要花錢裝修物業二作出租用途,現時現金短缺,只HK$900,000。

 

最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000),現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放……

本人自知早年曾作一些不智的投資決定,但唯有展望將來,希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入(不包括副業),然後離職,全職發展副業,而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。

 

ANSWER:

明白不少人看讀者來文有感不是味兒,有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租,仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口,咁既陣勢至少都有成千萬net asset,又何來煩惱呢?

 

未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的,實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。

 

讀者33,自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數,所以現金相對少,當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低,上環樓全間當先生借,借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%

 

三房樓花不太看好,3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少,過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大,揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓,搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。

 

買新樓租比人是雙輸行為

若真能放出半山樓、有些人會用FULL PAID三間市值300萬既洋樓、間埋做劏房一間開4房或「2細1大套」。每間收$18K-20K租實為預期。幾舊水管理費、差餉計埋都係每月又幾舊、三間合來被動收入已$60000,讀者想作的目標一已近乎完成。這亦正正道出了讀者買入新樓收租、自己要供之餘所付的代之價是何等之高。若筆者有需要搬去半山住、基本上用租務回報高既舊樓去補貼新樓需付的租金,基本上要住得好唔難。而將錢分係三間舊樓是可攻可守、可因應市況逐間放。相反一間過買新樓唔得。

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最後是黃金,好簡單、只是腦轉向的問題。知道ETF堂提及的產物、一隻當黃金價跌而佢升、更可黃金跌1%而佢升3%,那便可用較少既錢去對沖金價再跌之風險。見上圖金價由5至7用1200跌至1100水平,ETF的價$11.93升至36.49,升305%。之前買少少咁乜仇都報哂啦。當然本文只閒聊,詳細操作注意點在不此述。今時所在的經濟周期是不利好商品的、黃金石油都宜再減倉。若12月歐洲再放水金價有起色、可再減磅。美金估計要強到2016年中、之前黃金都無運行。










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