加按後產出月入篇#978

諗Sir,我是收息101(batch 25) 及在兩星期之前上完103的學生(坐在你枱前幫手釘notes那位),因為加按啲錢已經到手(每月要開始比息),所以比較urgent,因為年紀不輕了,好驚會做錯決定, 無得翻生, 希望你能抽空指點怎樣分配,不勝感激!

 

本人39歲,月入 $41,000 (另加傭金 $13,000– $29,000)

丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用

育有2小孩 (幼稚園和小學)

 

兩人資產:

問1)     本人名下港島自住物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市價$7.53M,已在原銀行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按資金的利息是$41xx利息),加按後total月供 $17,900

 

想問加按後我(未計丈夫), 共借了$4.16M,是否淨餘借貸力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31

還是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?

 

之前你的建議 — 在收息101下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。— 現在會向這个方向邁進。

 

要等到下年10月賣了丈夫屯門樓会返多1.2M,及才會入手舊樓間套房,現在連同按出的2.26MIL共有cash $2.61M

 

問2)     決定將$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 淨餘 1.61M, 怎樣分配? 在堂上介紹了3隻債基,應分散投放,還是只放HY Bond Fund? 或有什麼建議? 

 

問3)     見double保險計劃近兩年也派小咗息,會否對double效果有影響? 另前幾天看見case#971,你提議將900K分3注,每隔1.66年買一份30萬的,由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%?為何能double 20%呢?

 

ANSWER:

讀者計借貸力的方程無問題,不過一般人的借貸力會比計出的數目小,因所持有的信用卡同貸款會不同程度咁影響最終數目。佢可以自己預鬆些少、至於想精確知道不同借款對借貸力之扣減、及怎為借貸力加添可參考001課程。另讀者已報的003,較傾向教授樓房投資人需知的租約點簽、劏房及一拆二再按爆呢D進階之事項。相比買樓001是基本的授予買樓應作步驟、筍盤何處尋及點計好借貸力作出哂預算先去買樓、唔好簽臨約「上左馬」先發覺借唔到之餘又要比未諗過既稅。

 

另,重申收息技巧只屬中期的。因債基或直債或乜乜乜保險,都只能隨時間提供同一銀碼的收入,相反人既洗費隨年紀大而上升。樓房值錢之處,係租金收入同通賬齊升跌。至於2.66MIL資金有1.0MIL放係MORTGAGE LINK戶口減少利息支出及備用。淨低1.66MIL,建議由最低風險的TTL BOND FUND開始,用港幣做穩打穩紮行埋債基方案收息7-9%。由於TTL BOND FUND風險較低,建議一投便可一百萬,在隨之而後的數個月觀察派息是否達標,即在月$5800-7500之間。到下年第二季開始才將原本在TTL的轉去同公司的HY Bond Fund,點解咁做已在堂上說明,其實不外乎都係慳洗費及免被銷售人員耍一輪,另外當然轉後息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,應符合讀者要求數目。至於點決定債基要減磅及出現咩信號要連債券都要「走鬼」,這已在收息103已授。

 

至於DOUBLE保險所派的息口是與外間息率掛勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分別不大),因此這幾年派息在低點,少不免。當上已計過用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回報只76%,無DOUBLE效果。如加1-2格(即美國可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保險可以達到倍回報。當然,另一個方案是唔理幾多息,放夠8年,咁存40萬可以多成80萬走。即PROFIT=200%

由於是保險,無CALL LOAN風險。至於保險公司的倒閉風險係要承受、惟只要你清楚呢類業務、或是根本擁有一間保險公司,你會知道保險公司擁有太多生意上的有利條件,要佢執實在太難了。

 

有關「每隔1.66年買一份30萬」係咩?,只不過是明白DOUBLE保險過後再行的一個小方略、令成筆錢享12-20%回報而平均存放期由5減至3年。其實5年將錢DOUBLE,較認真用複利計年回報應為15%。不過有人將100%回報就咁除5,得出每年20%之說法,若以複利計算作審核便知唔妥。點都好,依筆者所見無論一年15%定係20%,已令不少人滿意。












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