最不要犯上的人生錯誤#977

我:平均:大約數2300000元,因股票浮動而增減。

姊:估約2000000元,因股票浮動而增減

聯名:1000000元隨股票而浮動。

姊65歲
本人56歲;體弱難找工作。

我有的士司機證,沒野做可否買樓做按?

樓在1966年父親買的
是唐樓九樓頂層。

1:現在有天台屋清拆令己出多年。別人買我們層樓銀行不按揭。

2:我們單位兩間房本來是一個石屎上篕露臺。現在要驗樓,問過屋宇署說不用拆。

3:層樓天臺屋面對將來遲早要拆。拆石棉瓦天花;拆後要補地台漏水。下面又要驗樓維修。另多年沒裝修。
需要用錢幾多不知道。

舊唐九樓308呎實用:二面單邊光猛。地點在旺角,旺中帶靜有人用二百萬買,
賣後業主說可能租給我們。
我們現在未決定賣不賣。

我因去年加入聯名
賣了後我的半份比10%印花稅,扣除賣樓搬屋費用約餘1850000元

姊與我若賣了層樓全家財產約共:7150000元

有一個年老體弱行動不便91歲父親需人貼身照顧。所以要請工人。

現在他一個人申請公屋,己有信見,可能年底前有。(有屋後不知可否申請代他買較私樓便宜的居屋或公屋?),然後寫張遺產證明。

幾個人的洗費:

工人:6000*
家用:食4000
水電:2000
雜用:1500
共計:13500=162000
租屋:12000=144000(如不賣樓、冇此項洗費)
合共:25500

一年:306000元

賣走樓: 上方用法可能唔駛十年用晒聯名加賣屋錢3000000萬。(沒有通漲計,投資平手計,好定衰這要講運氣!)仲要無左間屋。當然賣走樓後有機會因樓價跌而加些錢買入有電梯樓。

唔賣樓: 有維修費估計25萬頂十年,因為要拆石棉瓦頂天台屋及補漏。另重新裝修屋。及現在要驗樓維修。係唔使租屋下十年要用1620000加25萬,即用了1870000萬。即係比較賣走樓餘1130000萬係手及一層舊爛樓。但就沒換電梯樓的機會,更因而此到年老體衰時面對上樓問題。當然有將樓維修再租比人之選擇,應可跟賣樓比一年節省7萬,十年即70萬。

最後如老爸到公屋,數月後即可申請居屋證,買居屋。預計要約一年多時間。老爸有變嗎?同時會用去三十餘萬。還有甚麼可想嗎?好頭痛!

 

ANSWER:

呢個案例發自無上過筆者堂既同學、仍選出作答一是睇見佢來文亦有感頭疼、二是十分能反映一個開始退休的人之洗費如何。見讀者細列之雜項,佢同家姊加上老爸一年用30萬已是底線,3個人夾埋只花4000蚊食野。真係唔知咁落去幾時先等到自己百年一日。今日香港40蚊出街食妟已有感困難,而讀者在支出項未有加上醫療支出,縱使手執700萬得值資產在手仍叫人擔心。

 

不要留下唐九樓、房地產要有價格、必須抵押力高、能提供流轉機會、及產出月入。可是唐九樓三件事都冇。何不將其換作屋苑樓? 既有lift亦方便救護車在有事時快速趕到? 想指出讀者現時感到非常頭痛、係因為佢長時想留在comfort zone,對事愛理不理的態度而造成。若不趁現時仲行得做出改變,他日將付出更高代價。至於有些人專搵訂契既唐樓買入等收購、對於成家都屬老兵既讀者不建議。反正人地有消息有壯漢、你見到人地輕易落袋既錢、實情絕不為簡單。既然人人都愛財、豈有銀紙輕易到?

 

時機已過、無需再諗趁後生利用槓桿搵租客幫手供樓。現時賣樓得1.8mil,應可入手3.6mil樓房5成上會,供18000/25900*10000 = 6900而收租約9500,月淨落袋約$2000。聯名戶口之1.0mil,20%入手債基、另80%入手直債。直債有兩個選擇,一是入手利豐的永續債、不槓桿,年回6.39%

若再要更穩陣可不槓桿買誠哥既直債、10萬usd一條、有4.3%p.a.

當然後生仔可以行槓桿,就當銀行收借貸息口年3%,用近乎「無死」既誠哥去做回報都有(4300 – 2100)/30000 = 7.3%。何況更高息既選擇可再第時再談、及融資成本亦有更低選擇。所以趁後生得出正規的理財方法好重要。

 

20%買返債基,因想讀者體驗下有升跌(價格風險)既債基是否合佢。直債是到期保本的,所以退休人仕仍可一開波即做。債基當然波幅仍比匯豐正股低、但收入不再長有既時侯應少試廿萬。收番幾個月息再覺得好才加碼未遲。20萬收12%息月入$2000。計埋直債比6.39%,每月收息多($2000+$4200) = $6200。產出此收入為好開始,收息已相等幾個人每月開飯錢。

 

至於的士司機、或其他出現金人仕,要做一系列工作才能令銀行信服批出按揭。就當有車行寫張出糧紙仔、或幾張影印支票幫唔到幾多。就咁影印幾份野就借到錢、你咪同美國政府一樣咁勁可以印銀紙? 當中之技巧除銀行更要應付估價公司,好要學習。另一個要害是讀者已達56歲,做咩按揭都只批十餘年,間接令買樓後按揭供款提高。可作之一是搵後生擔保、二是用自己資產證明去「求」銀行批出按揭。筆者用「求」是有道理的,因資產證明去批出唔係人人都識做、加上而家年尾無謂去試啦,只會食閉門羹。按金管資料、首房按揭可借出審核資產之40%,其後30%

 

筆者未曾年老、但有次問父母點解對面間酒樓咁快執既時候,佢引述茶客話:「因為上去條樓梯好斜、所以無老野黎。」原來一條我自己可輕易走完既樓梯、對老爺車係好艱難架。好感謝父親自小培育、細個冇平板電腦冇錢爸爸惟有帶我去「打書釘」同「捉象棋」、令我明白凡是要想多幾步既重要性、唔好等問題黎到先諗辦法。筆者不合資格批評讀者在人生安排上有何失當,究竟佢在呢幾十年有定無錯? 最大問題又係咩事? 或者當中遇上什麼未能抗逆之境況? 留比大家判斷。

 












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