樓奴煉成六間樓收租退休#957

諗SIR:

你好。本人31歲,是一個專業人士,月入7萬,計及bonus年薪95萬左右。女友跟我同齡同行業,年薪90至95萬左右。我們資產如下:

本人: 現金150萬, 股票50萬,人民幣20萬, 沒有物業

女友: 現金200萬,外幣兌港紙60-70萬, 股票30萬, 沒有物業

 

我同女友由於行業關係,投資有一定限制,不是所有產品都可以買。而由於工作繁忙,根本沒有時間睇市,本人股市損失了20幾30萬。而女友主要投資外匯,回報不錯,但近期外匯市場波動,已轉做可轉換定期。

由於我出身公屋,入息超標,3年前搬出來住,現時月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6個物業收租。但父母的資產會用作養老,我們不會依靠。我由細到大都沒有買樓概念,世伯伯母都是基層,靠儲蓄同租客幫忙現時生活寫意,我跟女友未來都希望可以這樣。

 

我們計劃兩年內結婚,兩年內買入500萬左右物業自住,而女友婚後可能會轉一份較輕鬆的工作,月入可能只有4-5萬左右,因此希望有其他被動收入彌補。

請教一下我們應怎樣部署呢?回想3年前已做錯決定,當時沒有想過入市,現時樓價已升幾成。未來自住物業成數低一點則可有餘錢作其他投資。那麼現時應該撥部分資金買直債,再物色自住; 還是做債基, 待大市調整時較易吐現買入細價收租?

謝謝。

不懂理財的人上

隨文附送: 香港明星十大炒樓功夫排行榜

http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml

ANSWER:

站在讀者(男方)的立場、或許感到有點滴汗。雖自己年薪已近百萬、但面對手執5-6間樓既未來外父外母、自己辛苦每日做都唔夠佢地坐係度收租收得多。早幾日筆者個案提出15K月入人仕有可能在退休時手執千萬、引來有人批評無可能。其實現今香港不少人認為自己儲200萬都難上難、殊不知每月儲一萬儲16年就有呢個數($1萬x12x16 ~ 200萬),兩公婆夾埋儲一萬蚊個月都唔係過份,當然16年唔係短時間,但是否真的「難上難」及「無希望」呢? 父母養育自己都堅持左20年,後生仔不應踏入社會無耐就放棄自己、辜負父母既期望。

 

讀者當然唔係每月儲一萬之流。回望佢30歲前無做好兩件事、一係擠點時間及部份收入作投資,之前只係「人買我買」咁入手股票,最尾因無睇實個市,輸錢為可預期結果。二是對自己過份自信,這亦是男仕一般通病。佢「睇準」樓市將會跌而放棄買樓機會作租客,現在承受睇單邊睇錯既後果。留意買升買跌係可以,不過事前要做好基本準備。即有一樓在手自住、及起碼24個月的支出金額看門口。衣食住行為人之所需,食飯同搭車要依個人返工同地理位置去決定,不好同供應者協定價格去鎖死支出好預算。惟住所一般唔會每日變,既有機會買樓做按揭去鎖死居住成本、亦可當逼自己儲下錢,到老黎好似而家外父外母咁寫意、那何樂而不為早作樓奴呢?

 

相信未來外父外母係讀者既「好師傳」,諗sir只可添加上算乘、計出點樣達成呢條路。如讀者及女友在銀行工作,可考慮用staff loan借九至十成,息率1%或更低,慳返幾萬蚊按揭保費支出之餘更唔使比首期。當然明白而家樓價高了,以往例如5萬月入既銀行員工可最盡借人工100倍,即500萬。而現時呢個數同意都買唔到咩好野。不過考慮讀者而家租住既樓租金只13000,應是大眾化選擇。那400-500萬預算應可購回同等貨色的。

 

由於可九成上會應買一間樓後大把錢淨、見讀者年青、應用債基收12-15%息而放棄用保本的直債。

 

若不用staff loan,那照計一計借貸力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。當然1800萬借貸力是理論上的,實際有什麼因素會借唔足呢個數會面授同學。另外留意若入手500萬樓後租出$15000/月,假設九成上會(因讀者應未曾置業仲可九成上會),借貸力會被先用掉450萬。及後如想再買樓、可將第一間樓補錢轉正出租用途租出,借貸力由原本1800-450 = 1350萬會重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 減 樓價一半,即1948-250 = 1698萬。比完全未買樓前的1800萬只少1800-1698 = 102萬。換句話只用了102萬借貸力便持有了市值500萬的樓收租。餘下50萬欠額由租客供滿。要搞定6間樓、大抵是用此方法。

 

當然外父外母當年食正香港黃金時期,就當知識較少都可受惠樓價上升而不靠租約都夠照去一間買完又一間。可是讀者身處時代與當年不同,計好數去買為必須。買樓收租已是咁多樣投資當中,最唔使打理及最生活化一項。不少人以為買股票係最方便,這造就了有心人利用上市規則去合法咁將投資人權益攤薄去搵錢。












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