買樓投資應怎盤算?#928

諗 Sir你好,有幸發現你所撰寫的「樓換樓」及「收息論」,對於每日面對生活迫人的香港人而言(包括本人在內),真是一個好消息—為香港市民帶來「多一個選擇」﹑「多一個出路」!

 

*本人與太太均43+歲,本人月入$30,000,投資在股票上共有$30萬;儲蓄有29萬。

*太太月薪$37,000,持有股票40萬;儲蓄有20萬。所住的物業已無欠款,買入時期145萬,現值370萬。

*原本物業(嘉湖山莊)是與太太聯名,早於6年前已轉為本人獨立名義持有;以保留太太在樓房上的購買力。

*我們有一名約兩歲的孩子,扣除所有支出,現在兩人每月共儲蓄約 3-3.5萬。

二人每月共支出

薪金 = $67000  

供養家中長輩 = $4,500

個人支出共  = $11,480

家庭支出 = $12,100

總支出 = $28,880

 

收入-支出 = $38,920

BB每月支出 = $3,000

 

本人的疑問是:

1.以本人家庭的經濟狀況,是否適宜作出一拆二的買樓安排?還是留錢作孩子學費或退休生活費更實際?還是有其他建議?

2.現在在購買樓房上應如何善用太太現有的身份?

3.而現在樓價高企又是否合適入市呢?因身邊有部份朋友時常提醒朋友圈不宜入市,以免變成負資產。

 因收到部份電子業公司,因環球經濟欠佳已開始出現裁員;而部份金融界撰文人士,也表示股市已升至頂位,樓價稍後會出現 下跌,所以有樓要快賣。

 由於身邊資訊太多,真是有點迷網,期望諗 Sir能為本人指點迷津,多多賜教,感激感激!

 

answer:

今日再跟進讀者其他提問,話說心急人為孩子升讀名算作出搬入名校區之打算,有關此事之執行已在昨日交待。今日且集中為讀者財務狀況打脈。

 

讀者家庭借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67mil,由於嘉湖已供滿身上無負債。本應再運用淨餘借貸力再買樓。可是由於心儀目標為九龍塘、灣仔,若在該區購房而面積起碼在建呎600的,以讀者能力否太過牽強,加上現今樓價在800萬的,首期做二按或否都要300萬以上。讀者可套資金(370萬)集中在嘉湖一間樓、手上夫婦每人只幾十萬傍身,這就被經濟力量禮貌地拒絕在某區之外了。如夾硬上馬即在旺市過份投資,手上現金唔夠很容易被一鋪清袋。

 

應作法是先找個中間台階、而對人工一般而有些少資金在手的夫婦,攪套房這些高回報投資是建議的,380萬入手舊樓再收租月$20000,當中點搵好租客同合適單位有著學問。如讀者夫婦改為就咁買間400餘萬的單位收租、計3成首期上會再偷偷租出,月供款為266/259*10000 = $10800、在借設租務回報為3.5%之下此項投資之月正現金流為400萬*3.5%/12 – 10800 = $800蚊。即扣埋雜費出$120萬黎買樓在現金流上只可打平。

 

若是套房,又出30%首期,月供款為266/259*10000 = $10270,舊樓管理費約五舊水/月,月正現金流為20000-10270 = $9730。即投入380*30% = 116萬首期做投資,每個月現金收$9700,正現金流產出效率為9700*12 / 116萬 = 10%,這就是大家應爭取的回報! 即月得錢投資,就一定要為自己製造每月現金! (仲有間樓供款部份係還緊本金的)

 

當然,若太太身份想最善用,可報稱自住去購入單位作套房,當中怎規限風險會另再說明。太太買樓首期只兩成,即只用76萬。用到盡令現金流產出率為(20000 – 304/259*10000)*12 / 76萬 = 13%。再提高了效率。
至於身邊既朋友講咩都係無謂,筆者的做法是看分析,看數據。已找到預示中原城市指數升跌之方法。明白現時問題係坊間太多免費及低質的資訊、這在面授時會談及怎作分類。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室