理財不善的爸爸求助#910

 

 

諗sir您好,

本人36歲,月入43k, 太太35歲,月入15k。有一私人物業在九西區與太太聯名用200萬買入,現價580萬,月供約9千,還欠銀行約140萬(原本借180萬)。由

於我們有兩個小朋友,一個小學及一個幼稚園,每月只能儲兩萬,現金大約80萬。

現在有兩個想法,1)想買多一個單位收租,2)買個大D既單位自住,將現在建築約450尺的單位租出。

請問建議我們買樓價多少的單位,銀行借貸策略或者其他更好的建議。多謝賜教。

 理財不善的爸爸上

 

 ANSWER:

讀者未致於理財不善、但手上只幾十萬資金仲要養兩個小朋友肯定是艱難的。當然小朋友每日花費幾錢同住後生活質素如何無直接關係、不過要形容本案讀者為夾心階層中的夾心、實為不錯。

 

應否買樓、在於現時個人借貸力是否已用60%。一個人投資失敗多因過份投資、錯下注碼。而不是錯選投資物。一艘船會唔會沉取決於是否犯下致命性錯誤、只要唔沉,就好似哥倫布咁唔能夠由西班牙去印度、都可以先發現美洲。所以爸爸輩將超過一半資金放於有息收及本金會歸還的投資工具好重要。因自己投資決策錯誤而令仔女有所遷就、或更遷怒自己仔女,絕對不是好爸爸應作的。當然仔女最想要既,肯定係爸爸多留時間陪伴仔女、係香港而家咁既環境,仲有冇可能做到呢?

 

讀者借貸力理論為(43000+15000)/10000*2.59*50% = 7.51mil。說是理論性,因為實質計起黎會因壓測及個人財務狀況有上下調整,至於有何因素則不在此論述、亦有人可做對證明令成盤數睇升。由於個人儲蓄不算多,現時最應做是將現居行一拆二按爆八成,狠狠的趁樓價高套錢落袋,彌補資金水平低下之不足。

 

轉老婆單名、就算月入萬五仍可上會的。按出580*80%(cap by 420) – 140 = 280萬。呢舊錢好說明35歲讀者努力供樓是正確的。有能力買樓但想趁樓價低撈既人,就好似哥倫布想係航行當中跳船換艘快艇,抄捷徑但經唔起風暴考驗。那應否用錢再買另一間樓收租? 筆者自己不建議,因套錢後家庭借貸力已用4.2/7.51 = 56%。就當只將原居加至一半租出,即得580*50% – 140 = 150萬,家庭借貸力提振至(43000+15000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 8.87mil,而剩餘借貸力為8.87 – 2.9 = 5.97mil。係再買樓下睇至家至少都要借400萬,咁做法家庭借貸力又用爆,都是不宜。除非佢入手300萬以下的單位、係而家真係幾難搵,搵到都未必係初心者能處理。

 

所以力弱始終要趁勢,即風黎既時間豬都識飛既一刻。問題係豬會否因自己實力飛到足夠既高度、而唔會一味走高而最後跌死呢? 所以將套出的280萬一半直債、一半債基,好為適合。有朋友提供近日報價,列出一隻新昌營造既直債(hkex : 0404),在此提出除股票外有不少收息好選擇。

 

新昌營造 8.75% 2018 / YTM = 7.74% / 半年派息一次

新昌營造集團(Hsin Chong Construction Group) 成立於1939年,是亞洲歷史最悠久的建造集團之一。 提供全面建造、房地產及相關服務,業務涵蓋樓宇建造、土木工程、機電工程、建造管理、室內裝飾及特殊項目、鐵路系統、房地產開發及資產管理服務

http://www.hsinchong.com/zh-HK/Pages/company-overview

Highlights

  1. 年期:                少於3年
  2. 存續期間:       不太受加息因素影響

上方直債分行找不到的、不用冒雨去搵。旨在說明放2-3年而又有7%息口以上的直債有不少好選擇。另一半可投資年期都無既債基收息、壞處是到期不保本。而息口為年12-15%。投入120萬收息約月$15000。160萬假設入手上方直債,收息每半年約$60000。那260萬總收息每月$25000,而供樓每月只增加9000餘元,多出的$16000月入令爸爸財務情況大為改善,有心情去想怎去做一個好爸爸。

 












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