Peter Paker – 租,係冇得炒。租客比例上升的啟示

坊間評論員在分析樓市時,普遍會較少提及租賃市場的情況。但是,租金及租賃市場的變化其實可以提供很多市場對物業供應、需求的資訊。在開始詳細討論租金及租賃市場的變化前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了很多重要的含義。譬如:

  • 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。
  • 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,現實中這是完全無可能的。
  • 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(e.g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。
  • 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。

因此,若能明白「租,係冇得炒」背後的含義,然後把租金、甚至空置的趨勢一拼分析,就能預測未來供求及租金情況。不過,可惜的是各大屋苑的租金數據亦不是太齊全,以致做不了大範圍的分析,但我會嘗試利用有限的的數據去分析,其中主要用的是中原十大屋苑的呎租趨勢及變化。

 

 

居於私人房屋的自置物業家庭之比例

 

在開始講租金及空置前,我想先討論在私人房屋内,居於其自置物業的家庭之比例。根據政府統計署的統計數字,在2014年8 – 10月期間,約66.3%的私樓住戶家庭是住在其自置物業內。即是說,約2/3 的私樓家庭是買樓自住的;而另外1/3的私樓家庭則是租住私樓的住戶,以及當中有好少部份由他人提供住宿(例如:僱主等)。

 

另外,我將1998年1月至2014年10月,關於居於自置物業內的私樓住戶家庭之比例畫出來,並與期間的CCL 比較,如圖1,當中發現一些很有趣的現象,如下:

 

圖1

統計署家庭住戶統計數字

http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8

 

1998年初至2004年初

CCL由98年初的70點,下跌2004年初的40點,最低曾跌至2003年7月末的32.14,跌幅自己計吧。期間,居於自置私樓單位的家庭之比例,由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%。反映樓價下跌,居於自置私樓單位的家庭之比例則上升,但有一點必須留意,1998年至2003年這6年合共有170,084伙新落成單位,這6年平均每年有28,347伙新落成單位 (我想這是 CY夢寐以求的數字,哈哈哈…..)。

 

在這6年,合共有17萬伙新落成,這個居於自置私樓單位的家庭之比例由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%,反映當時買樓自住的需求是十分龐大,即使樓價仍處於大幅下跌中。

 

2004年初至2011年末

CCL由2004年初的40點升至2011年末的97點,2004年至2011年這8年合共有109,194伙落成(平均每年13,650伙),期間,居於自置私樓單位的家庭之比例由2004年初的72%,下跌至2007年中的約69% 附近,然後在69% – 70% 的範圍內徘徊多年至2011年末。

 

2012年初至2014年10月

CCL由2011年末的97點升至2014年10月末的130點,但居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%,下跌至2014年10月的約66%。樓價由2011年末至今持續上升,居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%下跌至2014年10月的約66%,但2012年1月至2014年10月期間約有30,000伙新落成單位,這70%跌至66%的趨勢反映有為數不少的自用業主將其自住單位出售,並然後在外租住單位,估計他們應是想「先食糊」或「向下炒」。而他們賣出自住樓後,大多應獲利甚豐且手持巨額現金,他們應是一批優質租客,唔怕佢地冇錢交租。或者,他們有朝一日發現樓市供不應求的事實,說不定之後會入市,變成未來的購買力。

 

這班賣出自住樓的人過去幾年,由於租盤盤源枯竭,他們不但要涯貴租、甚至經常被迫遷,更損失期間樓價的升幅,除非他們出租原本自住的細單位,並另外租入大單位自住。由於大單位租金升幅過去遠遠跑輸細單位,上述雙租安排可使到他們只貼多少少錢,便能租住更大的單位

 

為何過去2-3年,居於自置私樓單位的家庭之比例會出現大跌?

 

政府於2011年6月末大幅收緊$600萬以上樓價的按揭成數(由過往最高可借7成減至5 – 6成,如圖2)及實施壓力測試,以及在2012年9月及2013年2月收緊壓力測試並推出 DSD,這些措施使到持有自住細單位的業主換上大單位的難度大大增加,即使自住細單位升幅較大。這些對大單位有需求的人士最後唯有出租其原來自住細單位,並租入租金升幅較慢的大單位,上述雙租安排一來一回就使到由原來的1個自住私樓家庭及1個私樓租住家庭,變成2個私樓租住家庭,因而拖低自住比率。

 

除「先食糊」或「向下炒」賣自住樓的人外,我認為「雙租」安排亦是導致過去2 – 3年,居於自置私樓單位家庭之比例出現明顯跌幅的其中一個主因。

 

筆者亦是受收緊按揭影響而換唔到約900萬的優質心儀大單位,因為首期$400萬、印花稅加佣金約$44萬(當時未有DSD)、以及預留$50 – 60萬裝修及電器,作為一個打工仔,話咁易拎到$520 – $530萬出來買件$900萬的單位。最後,我亦冇採用雙租安排,我選擇買多件位置較遠、size 較細、景觀不太開揚的3房單位(由於基數低,當然升幅亦不錯),同時卻保留原自住細單位收租。所以,這些收緊按揭措施如何影響雙租及換樓的決定,我是有很深刻體會。

 

總括而言,市場的租客比例近2年係明顯多左。但是去到2015年,由於大B類3房單位及C類單位開始出現短缺,或者上述的雙租安排有可能受影響,今年或許會出現很多人意想不到的變化。

 

by Peter paker












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室