買樓上車需注意的事項#784

諗sir:

你好!

初出茅廬,剛踏進社會,對於現在市埸的結構和投資一竅不通。不過每天亦會閱覽有關資訊(Homeblogger),和筆者一次機會能閱貴書(樓換樓),覺得獲益良多,而且十分實用。你們專業的觀點及角度令筆者獲益良多。盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!

個人背景

年齡: 將近24歲

職員: 公務員現居住於父母名下已供完的居屋(估值350萬)

收入及支出

暫時月入二萬元。支出給予父母家用三千元,每月自己開支不多於二千元

資產

有四十萬儲蓄。惜沒有持有任有投資產品(股票、基金、保險等)

目標

考慮假若十年一個經驗周期,盼在五年內,能夠置業作為投資收租,沒有自住需要。

 

問題

首先,請問我的方向/目標正確嗎? 作投資用途的樓宇,應購買什麼類型的樓宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市價……等)

在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金?

我可以承擔較大的風險,請問我應該從那個投資方向發展呢?

在短期內我有置業的目標,我還應購買一些基金和保險?

(擔心剎時減少首期的資金導致錯失良機)

筆者定必虛心學習,亦能透過自己例子勉勵其他讀者,望早日回覆!

祝身心康泰

ANSWER:

讀者年紀輕,勝在有危機感及早去計劃。從行文得知投資經驗尚少,不妨由本案講解年輕人起步買樓投資需注意的事項。

 

首先要談是,為什麼要買樓投資? 筆者解答有財務技術上及投資心態上的原因。在財務技術上,樓是少數在港能提供投資人高槓桿至9成(半)、低借貸息率至約2%p.a.、又可長年期攤還(30年)之投資物。你將其比與股票、的士、單購車位都未有類近融資條件。將樓的幾個條件混合、配上現今貨幣內含值不斷下降的現象,買樓即可令自己早借美金,再讓時間將債務貶值。最後得出供樓越黎越輕鬆既現象。樓作投資可以穩勝、但缺點是要贏面高必須長時間。

 

在投資心態上,人需要為自己退休前購入資產、為自己一日無工作能力既時候打算。由於資訊發達,你在大學學到的很多東西,很多五年後已不能為用。更何況現時社會大學生充斥人力市場、筆者相信做「補鞋佬」收入更勝BBA大學生。除非你一生人都具有高學習能力、否則讓樓房為你工作是個不錯的選擇! 要股票為你工作? 只好說筆者在金融界別打混過、長遠能在股票市場獲利既人找不到很多。

讀者年紀輕可更有時間去部署買樓、有五年時間不妨考慮用5年DOUBLE保險回報方案,假設投入37萬,5年後即產出約30萬即將回報double,計算方法如下:

保險面值250萬

每年派息4.5%(假設5年內不加息)

5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil

5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000

淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬

 

5年回報為38/37萬即102%。那此時間後讀者可用38萬作首期九成上會。自己人工兩萬餘,計若有$25000/月,借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,讀者自己一個可購入最大市值(0.38+3.23) = 3.61mil之樓房。

 

第一個入手單位以大屋苑私樓為最佳。居屋可免付地價,惟萬一價升日後想加按發圍近無可能。如將居屋補地價成為私有物業、即失居屋當初資助房的原意。公屋在正規面下無投資價值、除非自己一生只要照顧住而不想投資、否則單擁公屋未見好處。村屋或唐樓大多未能借夠九成、令低薪者未能用盡槓桿。加上唐樓每幢質素有異、未似屋苑樓是假設性同質,由此入手較易令人掌握影響一個單位價格之因素。

 

市面保險種類繁多、煩請小心選擇。若要用其他產品、股票亦可。惟不宜用盡積蓄買單邊博股價升。買股票都要有方法、請勿人云亦云、令自己在年輕時損失本金、在日後難以滾大、當然將每月20-30%之儲蓄趁後生投資一下、熟習法門及取經驗是讚成的!










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