三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

 

Hi Mr.Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M$0.9M.全部供30H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債.

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九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K)
九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K
九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K
現金 $1M
家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K
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:Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢?

後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003$2M再反彈至今曰2014(2.15厘息)$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了.

ANSWER:

筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。

讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil(4.1/8.23) = 50%

算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。

由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種

專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。

通才: 有才華既人,找出世間「供」與「求」之不平衡去賺錢

庸才: 90%既人都係庸才。庸才先要承認自己庸才身份,再去找人幫。留意呢個「人」可以係親戚,亦可以係銀行

講返本案讀者,實為庸才至極。惟得銀行所助再加上把握入市時機,現時已完成首步:「一生三宅」。即如果佢唔懂得利用租約向銀行再借錢,讀者絕無可能靠每月硬儲一萬而享有現時風光的。就當每月儲兩萬,廿年先儲500萬,唉…..都唔見得係香港可以樂寢無憂。

下一步請將樓房盡按,得(3.0*50% – 1.2)+(3.0*50% – 0.9)+(5.5*70% – 2.0) = 2.75mil,到時讀者的借貸力用了(4.1+2.75)/8.23 = 83%。自住樓加按至七成而其他兩房至五成,中原城市指數跌30%都未成負資產,何況加按出的資金放入較低波幅之債基,可隨時贖回補上樓房出現之價差。讀者新得2.75mil,加上原有1.0mil3.75mil假設投放3.0mil入債基收12-15%利息,每月收$30000落袋是可預期。另此數目絕夠cover新生出的按揭供款。如看倌想極少風險,可在做按揭時開個mortgage-linked account,可放最多按揭貸款金額之一半收相等於按揭之利息,變相減低加按一半利息支出。

最後看讀者的一段話有感。不少人見樓價高而賣樓到現時後悔不已,亦有人每年被業主狂加租而被逼做百遷蝸牛。

想改變此情況,學讀者踏實地儲錢睇市再累積資產,人工不高亦一樣可以有出路。











 


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