軟飯王成為負責任既男人#742

 

Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。

 

現在想請教如下: 本人今年46, 配偶45. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回.

資產

1. 巳供畢1(3) + 2車位. (現值900) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費.

2. 現供1(3). (現值900, 按揭200) 我和配偶名. 自住

3. 現有股票+現金 150

想法: 加按自住摟 200, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝

 

ANSWER:

首先,標題的軟飯王唔係指讀者。

感覺讀者在理財方面做得不錯,以家庭月薪11萬而現在儲有約1750萬淨資產,實在是不可多得,尤其各位在本blog爬文,發覺14萬月入家庭係手既淨現金竟只百餘萬,在該類別而言實為不妥,要知道一個人用開$80000一個月,實好難接受退休後一下子降到三萬的,雖對不少人而言三萬係個好足夠數目。所以請面對自己,咪再呃自己話洗少d就得。開始去成就自己的財務自由更需拿出承擔,更討厭的是將搵錢責任交比另一半(尤其丟比女人,rite?)。你見張繼聰都努力修身係「無劇」彈起,更鬼馬係於劇中扮「軟飯王」而得到不少好評,就知道社會上仍然係欣賞、同比機會一個想負責任既男人。

當然,筆者唔認識張繼聰,亦知道劇中或報紙上說的事拿不得準。而kay,只好說大家有過平衡時空,係大學hall同筆者撞見過,而個晚佢約左我個friend。真係無諗到,佢竟然做左大明星,好在佢係報紙C1版而我都仲係B17,起碼叫「睇到車尾燈」。講返各位,雖說錢不是萬能,可是有錢大家都能選擇生活,男仕更應用此作奮鬥目標,為身邊女仕(或者可以係你媽媽)的幸福謀方法,這樣對嗎?

在讀者自己各項相比之下,其實可達到一個較高的現金水平,而樽頸在家庭借貸力。現借貸力計為110000/10000*2.59*50% = 14.2mil,同其他人比算係不俗,可以在讀者水平仍感不夠,如只用之前方法買一間供完一間,生活可保平安,但什麼「人到五十、財務自由」或想做些自己喜歡的事仍談不上。關鍵在於讀者無論自己或老豆住間樓都冇正現金流產出,理財無目標,而月洗費$75000只儲$35000,係現金水平只夠用1.5mil/75000 ~ 20個月之下,連男人自己都覺得無安全感是正常的! 改善方法大家都同意係加按現居,可是在筆者知規及觀看全局後,認為讀者好應只將現樓加按至5成而非盡至七或九成,為的是彌補「跟不上邊」的借貸力。

家父住的「1+ 2車位」好應加按,車位及樓在買時應是一拚買入的,估計在做加按時可一拚計作900萬而現按盡率為60%。留意現時不同價值之物業有不同可加按水平,而一個車位單獨加按只可五成及攤十餘年還,但在另組下即可加按至九成及拉長至30年,令車位都好有抵押力。留意讀者自己不應按盡60%而選50%,即只套450萬,而供額為450/259 = $17300另做好出租應有約$25000租值,那在套有450萬後家庭借貸力即增至(110000+25000)/10000*2.59*50% = 17.48mil。留意咁做可提升了自己家庭借貸力17.48 – 14.2 = 3.28mil,大致可補回加按4.5mil所耗的借貸力,所部署策略應為此,詳細交易所讀者上完堂就知。不知就裡去盡按只會令自己借貸力先失,而錯過下次再買樓能盡借之機會。另外其他物業部署,一篇文寫唔哂…..

關於套出4.5mil,不妨自己再補些少錢上私人銀行,可買保本直債而用約1.68%年息將買債錢借回,變相套息。那當入手四條直債當拉匀年回報6%,投入1.0mil美金年收US$60000,借回當中60%0.6mil USD每年支付利息$10080,即投入US$400,000收息(60000-10080)年回報計為12.48%,有錢人賺息實在好簡單。

當然其他人要賺息,都係用冇入場限額又隨時可贖的債基較好,投入HK$4.5mil 14%年息,即每月收$52500,此數已減去各項支出。而讀者供樓只$17000,即淨來回52500-17000 = $35500,夠租間九龍三房仲夠比阿仔學費。所以話呢,識得穩妥收息再有間樓在手,其實可租住樓又在不傷本下等跌市都得! 當然樓市之升跌還未能預,此法只予起碼有一樓之樓主更適合。












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