孖仔爸爸被裁前求出路#693

sir:

小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習

生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。

家庭背境:
小弟37歲,一家四口,孖一歲,妻(34)工作中
我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老!

財務狀況:
1) 資產:
房屋A居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M

房屋B居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保

Property

Size

Purchase Amt

Mortgage Outstanding

Mortgage – payment

A

450 sq ft

       1,300,000

      1,800,000

             7,600

B

650 sq ft

       3,600,000

      3,500,000

           13,000

 Total

       4,900,000

      5,300,000

           20,600

現金: 200K,股票: 400K

2)收入🙁總收入: 89,800)
55,000x 13+ 4Bonus, 26,000x 13+ 1Bonus

收入: 81,000,房屋A: 收租8,800,

如年尾轉新工,人工每月升到65,000 , Bonus 可能減少到每年23個月!


3)
支出(總開支: 72,300)
四老家用: 15,000,交通食用生活: 20,000,水電煤網電話: 2,500
工人: 5,000 (,加錢),保險:3,000.  (保夫婦: Term life +住院+危疾+意外)
供樓A: 7,600 ,供樓B: 13,000, 房屋A差餉管理費: 500,房屋B差餉管理費: 700,交稅: 預留平均每月5,000

現況總結:
小弟無才又無財的庸才一名,公屋仔,無父蔭,十多年邊做邊儲少少錢頂住上
家庭收入及職位不容易有突破
工作上還有28年!保守估計當作收入只能維持現狀,每年幾個巴仙增加

支出呢!因為孖長大,預計開支只會持續增加 eg學費,四老開支!

諗住先嘅計劃:

長期目標: 65歲時,透過收租(多幾宅!)或投資工具收息夠生活

短期目標增加收入, 除轉工增加工資收入,就要增加非工資收入!

 計劃方案:

計劃將房屋A 市價290行一拆二給弟弟(25歲,收入24,000公務員),知道有方法套盡九成還30年 (我出一成首期) 供約10000 ,  後以租代供 ,每月貼少少當儲錢慢慢供


不過此行動有九按出租風險“,MC查出會影響弟弟評核或升職!(這方面本可十月中上堂學習,但怕太遲未能及早處理, 想在此向諗sir請教)

 另外,藉賣A樓吐現0.8M(290-180萬銀行-30萬賣樓開支) 作下個投資資金


1)
買下一間樓前,投資債基取~10% 回報每月多6,600元收入

2)2018前,用本人名八五或九按買土瓜灣/九龍城區樓,約400-500萬,收租及幫助孖升學之用!

3) 股票40回想這幾年,平手賺DD!低買高賣不易,一次唔中就打回原形!期待上諗Sir  ETF再作打算

4) 20 萬現金通常備用作應急錢   (這一年開始,儲錢能力不強!)


坦白講,小弟無才及無財的公屋仔,無父蔭,邊做邊儲頂住上
期盼諗Sir 對小弟的情況及計劃細節指點迷津,說出小弟的盲區,有否有地方考慮不周或錯誤?
因小弟快將轉工,會不會有些事把握離職作準備?


另外本人成功鼓勵了太太參加諗sir 的買樓班,原因係怕萬一本人有乜冬瓜豆腐,除左保險金,我覺得最能幫到家人的是正確的理財知識,有錢唔儲會死,唔識儲錢又死!長貧難顧,靠人不如先靠自己!–>增長自己知識和能力!


最後支持諗sir 多開班授徒,讓社會各界有正確的理財知識及行動,人人自力更新,先係做福香港!!!

 爸爸 

ANSWER:

讀者人工不俗、更有上天眷顧贈予 孖仔。先謝佢詳細說出情況,令大家細想如大家再跟住一貫遊戲規則玩,即讀好書搵好工,再可否給自己一個「有水準」的生活呢? 雖月入近七萬可是每月洗費只用1萬、成家屈係大圍居屋,如果你同自己小朋友話比心機讀書會有此等生活,佢一定會「轉行」跟friendiphone。這也難怪,在香港搵成七皮野都唔容易,可是換來既,就係無錢儲月月近乾塘的生活。

何況,讀者已入下一階段,就係人到中年比更有力氣既年青人取而代之,年尾被裁。正所謂高處不勝寒,人工高,被人「打主意」既機會自己多。今次只好調轉同讀者講「筆者同佢相逢恨晚!」如果早10年識佢,我一定好似佢外母咁勸佢結婚先要買樓。樓呢樣令年青人又愛又恨之物實在幫你兩件事: 一係焗你儲錢,呢件事說易行難。二係將你儲到既錢再昇華,趁著每日都印出既美金去反向保護你財富! 可是讀者在2009年才首置,自己儲蓄只有60萬,就當賣哂兩間樓「睇哂」都係220萬,以一個37歲及養迎7個人既男人,十分不足。

跟據讀者自己想法,實已計劃到計策一,保守之計: 就係行一拆二將補價居屋盡套九成,得80萬之後再聯同自己些少現金湊夠100萬行債基方案,產出新月入保守由$8300$12000不等,供樓多了80/259*$10000 = $3000。令自己月儲蓄由(89800-72300)=$17500增至約$25000,三年可儲25000*36 = 900,000,之後可「出山」買樓博殺。筆者認為此是可行的,不過買樓教學課程應可予他更新啟發,咪再搞做公務員既弟弟行一拆二。另外讀者現金偏少,入手債基後可作對沖,既收高息又可減低萬一首發加息令投資人帶來之損失。

筆者再予一進取之計,源由因讀者特質是打工加上人工高及儲錢弱之格局,此類人正是儲樓適宜,因銀行歡迎此等人借錢。由於要補回早年冇買樓之錯誤決策,損失了30-37歲讓時間令債務貶值既光陰,現在只好靠勢高賣低買,

作此才有望在退休時有更好的退休環境。先將細居屋沽出,套回1.1mil。原因明白不過,佢間屋先月收$8800租,仲要供按揭,正現金流只8800-7600 = $1200。那何不套取資金就當最「驚死」行債基只收8%年息,都有1.1mil*8%/12 = $7300。而正常少少收12%,讀者月入即由$1200提高至$11000,大升近十倍! 留意兩房居屋在未來幾年供應激增,此時放售呢間樓絕有原因。

行進取之計原因是讀者本身已有一間樓,才敢叫佢將細碼一間放售,看倌如只得樓一間或人工低,此事不宜作出。留意讀者家庭借貸力是81000/10000*2.59*50% = 10.48mil,此為讀者看本blog之前忽視了而未用的資產。此時現金太少,加上佢一家要贏鋪勁先有望翻身,所以呢刻仍需收住息咁等。樓唔一定係要死忍住唔賣,是看個人因素。

如讀者行保守之計,好處是可預見性高,每月家庭收入又有多$7000幫補下,可是 孖仔洗費一倒,王難預見讀者到50歲仍是原地踏步。

另一件事要幫佢既係,下間樓收租要用舊樓! 係一間325萬既樓月供8700,而租出回報為月$20000,正現金流得$11300。由於讀者時間浪費,亦未能成功在股票市場賺價,那只好在賺價策略及投資物收益率上調較一下。

 











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