回應:美加息勢衝擊港樓價

引述“美加息 勢衝擊港樓價一文的第二段,“他(雷生)又指出,就算只看發展商的借貸,他們一些公司的淨借貸比率雖只有15%至17%,看似極穩健,但其實他們的借貸金額,卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元,幅度極為驚人。「另外,港人樓宇按揭比率雖低,但其實按揭的金額,卻也由九七年的4500億升至9000億元,不可輕視。」…………雷國怡認為,除了樓宇按揭,香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害,如美國加息,其影響或會遍及整個香港經濟,從而衝擊樓市。

 

第一,雷生認為過去幾年,認可機構的貸款和墊款總額增長幅度極為驚人,香港經濟很有機會因加自息而受到衝擊。第二,雷生還認為樓宇按揭、個人貸款或貿易融資都借得很厲害,從而影響香港經濟及樓市。

 

我先想回應第一點,究竟單憑借貸上升速度加快是否就可以肯定香港人及香港整體經濟「借大左」。從雷生上文可以看到,雷生完全忽略香港認可機構現有多少存款及香港現有的本地生產總值。如果香港人擁有大量存款、財富旁身,且遠高於其負債,就算借貸增加,是否代表「借大左」。

 

從圖9的數據得知,今天香港人的財富、淨儲蓄水平非常高,銀行體系内「淨儲蓄已達香港2013年GDP的1.3倍,這可以解讀為香港人「好有錢」及「底子厚」。與1997年「淨負債」HK$14,560億,當年超借金額約1997年全年GDP的1.1倍,今天的實力與1997年當年比較,簡直是天淵之別。這個「淨儲蓄」約全年GDP 1至1.8倍的狀態,其實早在2004年起經已開始存在,且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶,這個「淨儲蓄」情況並非自美國量化寬鬆後才出現。

 

第二,根據圖9,1997年香港名義本地生產總值為HK$13,730億。直至2013年,香港名義本地生產總值已上升至HK$21,230億。經濟規模上升,就算借貸上升速度加快,是否一定代表不健康。不要忘記,今天認可機構內的存款仍遠高於其貸款。

 

圖9

Column A & B – 節錄自金管局貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/monetary-statistics.shtml

 

Column D – 以當時市價計算的香港本地生產總值,節錄自香港統計署http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp250_tc.jsp?tableID=030&ID=0&productType=8

 

至於從微觀角度去看住宅按揭貸款,圖7顯示新批按揭時之 loan-to-value (“LTV”) ratio由2009年9月的64%跌至2013年9月的55%。圖9b,7 – 9成高借貸成數的按揭保險佔整體新提取按揭貸款之比例仍在歷史低位附近的水平。

 

圖9b


第五點:整體貸款分類情況

 

金管局於每季貨幣統計數字内,還會將認可機構之貸款及墊款總額按照不同行業去分類。例如,根據2013年12月的金管局貨幣統計數字,按照不同行業分類的認可機構之貸款及墊款總額如圖10:

 

圖10

然後筆者由1998年12月至2013年12月(只算每年12月份之貸款比重),計算由雷生所說的幾個不同行業之跨年期的貸款比重,如圖11。

 

圖11

從圖11顯示,個人購買住宅物業的貸款比例由2002年12月高位的30.9%,跌至2013年的14.7%,跌幅超過50%;至於建造業及物業發展與投資的貸款比重,亦由2008年的21%跌至2013年的15.4%。期間,香港樓價大幅上升,但樓宇需求者及供應者的貸款比重卻不斷下跌(現況與雷生所說的並不相乎),反映今天物業市場並不是靠過度借貸所推升,這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左,不須增加借貸亦可以支持樓市上升。有實力,即代表有強大的抗逆力。還有一點,今天係認可機構之存款高于其貸款約1.3倍GDP,兼且物業市場參與者的借貸卻不斷下跌,就算加息,影響相信不會有多大,雷生實有點過慮吧!

 

至於雷生所說“借得厲害”的個人貸款及貿易融資,從圖11去看,根本並不是借得很厲害。雷生話借得“好厲害”的個人貸款反而更錄得輕微下跌。

 

至於借得真的很厲害的境外使用貸款,由2005年的10%升至2013年的30%,大多應是借予國內企業,但雷生卻隻字不提。

 

就關於住宅按揭質素,我有一點想補充。在金融海嘯期間,香港失業率由2008年7月的3.2%急升至2009年8月的5.4%,期間住宅按揭的拖欠比率卻可保持穩定並無上升,反映港人有足夠儲備且無借大左,有很好的抗逆能力,詳情請看圖12。

 

相反,在金融海嘯及失業率急升的這段期間,覆蓋普羅市民的信用卡貸款,其拖欠比率反而因失業率急升而輕微上升,如圖13。從圖12 – 13,可以看到普遍業主比普羅大眾擁有較強的財力去應付逆境。

 

圖12

圖13

總結

 

看罷雷生的2篇報導,樓價須下跌3成的主要原因,如下:

  1. 高收入買家減少;
  2. 辣招稅下,國內買家比例大減,使到失去主要購買力支持樓價;
  3. 空置率低並不一定可以支持高樓價、租金;
  4. 借貸增長過快,尤其住宅按揭、個人貸款、貿易融資等,使到經濟不能承受加息的影響;

但現實是:

  1. 過去多年,高收入人士數目每年保持良好增長;
  2. 推升香港樓價上升的購買力是本地買家,而非大陸買家,出招阻境外買家根本毫無作用;
  3. 中西區甲廈空置率上升,使到租金下跌,當中並無出現雷生所說的“低空置也可以出現低租金”的說法。
  4. 儘管借貸增長加快,並不一定代表借大左,必須考慮背後的經濟活動規模有否增長,以及手上的存款及財富能否應付債務。

結論係,雷生所說樓價下跌3成的所有條件並未出現及成立。

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文章刊載已獲筆者授權

by Peter Paker

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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