32万。年11.4%。低风险 #638案穷中产

Dear Lum Sir,

I am Mr. A. 佣才一名,请赐教!

今年39岁,在政府工作,月入 65000。太太36岁,在政府工作,月入 45000,有两小孩 (4岁+ 0岁) ,如无意外,可做到60岁,虽然很希望50岁退休。

 

股票现值270万,原值300万 (85%为蓝筹,15%为二三线股) 。

 

在大陆定期的RMB现值150万港元,年息3.3%。

 

我和太太共同拥有一间约40多年的何文田三房楼(实尺约700尺),现自住,04年200万买入,现值700万,租值有2万,按揭欠90万,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。

 

我和太太生活节俭,收入减去日常开支、保险、交税、工人各项费用,每年可储70万以上。2015尾,保守有140万现金。

 

问题如下,请赐教:

1.      由于工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好处,错过了靓rate,现在怎办?现在才转H按加套现,值得吗? 如套现,应套多少才是安全水平?

 

2.      其实我和太太想在2016头,多买一层在九龙市区的大单位(实尺约800-900尺) ,因想全家人有多点空间和工人房,但现在价钱全部要1100 – 1200万,很贵,怕摸顶。同时,我不想卖掉现住的楼,因我曾租过出去,租值有2万,回报很好,又有重建价值。不过,我的股票可放,希望2016前可返家乡!依我的情况,究竟我应该怎样部署买多一个九龙市区的大单位?

 

3.      我又听过可在银行开户买债券,如我不买九龙市区的大单位,我够班开户吗? 买债券真的好吗?

 

Thank you very much!

Mr. A

 

 ANSWER:

即系如果你要由罗湖去尖沙咀购物,错过左可以有位坐又快到点的直通巴士(公共汽车),唔通真系唔搭东铁吗? 读者早年错过左最低息既hibor plan,莫非真系要等足十几年到下个息口低位,即企足成个钟等下班直通巴士? 当然唔会! 最紧要系你清楚目的地系要到尖沙咀卓悦扫货真价实的日用品,成箱货运返内地既价差,已足够弥补你由直通巴转搭东铁的“(感观及时间上)损失”。

 

 

留意笔者文中所举例子都“大陆化”了。先声明笔者同意香港保有独立的司法制度及(较)高人权水平,这也是为何内地人要走到香港买包包而唔系上海LV买包。今天生果新闻有讲,内地人在香港的消费金额下跌,原因系人均消费金额下跌,而家来港的同胞唔再买名表、只系去药房扫货了事。咁原本买表既“大陆人”去左边? 美国、澳洲、加拿大是也。林奋强在2012年1月在报章提及:“2010 至2014 年会是“黄金5 年”,本港将迎来千载难逢的一段高增长期。若能把握机会,本港可望成为继纽约、伦敦之后全球第三大国际都会。”可是臭坑出臭草、物以类聚。有怎样的香港人、就类积了怎样的游客。香港人、大多是将枪口指向人而从不是自己。

 

 

7.1过后,大帮香港人游完行又坐系office食花生,不知深省后有否增加自己在家庭及公司的贡献。其实廿年过后,有质素的内地人增长了不少、英文好智慧高,当然我明白他们的钱可能是从别人搾压出来,惟你又有将家中的菲佣平等对待吗? 这批“高质共产”在沙士后来港,笔者在银行工作时见住佢地一班“o急神(Gibson)”拖银入行、说实话如果无佢地今日笔者完全唔系呢回事、而当年作为我mentor的几位师兄,今日都司机出入几个小朋友,有着美满的家庭生活。有感电视(或FB上)对不少内地人是错误描述或有意识地夸张了,其实当中不少人是有质素、有见地、礼仪比港人更好的。而此批人将不复再来港。

 

 

那读者怎样回应香港的“走低”?首先此走低是用40-50年去完成,你买间楼都只揸十年八载,此时香港作为亚洲资产储存中心的角色未变。现在宜先把楼房尽加按套现,夫妇夹埋(65000+45000)政府工而唔买楼作投资保障,根本系浪费左自己呢个社会角色。公务员唔会有意外之财,咪旨意一年可突进帐百万。可是银行好愿意借钱比呢类人(当然其他工作稳定者亦可),在计算到家庭借贷力为(65000+45000)/10000*2.59*50% = 14.2MIL后,现何文田楼应加按至70%,套出700*70%-90 = 400万。

 

 

读者有270万股票、150万人仔,再加400万新套出资金、合共约850万港币。在中原城市指数未回够20%情况下,呢位已有楼住、手持一球美金的庸才不应买楼。当言道:“穷人要博、有钱人亦可随便花钱买楼。”惟独此栽庸材两头唔到岸,应学好理财知识去部署。

 

2

先予一招,早日Jackson完成了收息堂后,到银行拿了个意见,内里是将钱放系5只评级颇佳的债券(即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转),上图有示。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即呢$1000000可收息$45880,由于买后借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即时取回,所以读者实出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回报系(36757/320000) = 11.4%,而投放的债券风险不高,只是因懂得选债所以找著了低风险而高回报的投资策略。

 

 

当你知道懂得投资可收11.4%之后,那还急于扑入香港楼市买楼吗? 如果真系要住好些少,可行以租养租。另外同学问点解平时银行都只推基金同股票比我呢? 收息堂讲既方略都未听过。原因再简单不过:“收息堂讲既投资物食水唔深,冇人肯SELL。”Jackson都系“仙人路数”之后,先至获得重要情报。至于Jackson想问既1.43%息口有冇得再平d? 笔者问了,真系未有。反而要注意市场变动下要补售所预资金。惟此方案已是颇fit了,请留些利润比人赚吧。做事咪再咁“香港人”、大家明白吗? 先谢读者提供文章部份资料!












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