放棄居屋向兩間樓出發 #615案公居仔

諗sir~先謝過你的分享, 獲益良多!
小女子跟老公聯名在3年前買入單位312尺(1.75m),現價2.9m,尚欠$1.5m. 育有一子1.6yrs old, 手頭現金hkd0.7m. rmb0.2m=total hkd1m. 本人入息$26k, 老公$17k, 現計劃生多個小朋友, 所以有以下planning:
1. 放現住單位,買入居屋490尺, $3.7m->不過, 怕供款$11k太吃力(現單位供款$5600).
2. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋390尺(2.7m), 供款$8600, 不過, 又怕我個人名義過不到壓力測試?
3. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋490尺(3.7m), 供款$11k?
4.放現有單位,然後買入390尺(2.7m), 將手頭1m再作投資, 不過, 不知道投資什麼?

小女子思緒好混亂, 煩請幫忙解答!!萬分感激!!

租設單位租出可收月$10000

 

answer:

讀者借貸力為26000+17000 = 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,聯名擁有樓帳面賺2.9-1.5 = 1.4mil,相信對讀者而言都是一筆財富。由於想改善環境,而筆者估計因能力所限但又想住大些少,所以你見佢不斷諗點買居屋。其實係2014年再買公共資助房,摸頂機會好大。亦由於住客都是財政能力不高之人仕、讀者再花錢去買居屋係幫唔到自己日後升level的。想住大d,可以租樓。本身持有的資產請維持在一定質素(能產出現金流及變現力越高的就越是好資產)。

 

如果讀者現金水平低、相信筆者會建議放售現居套回一百四十萬。可幸讀者儲蓄力頗佳,控有一百萬港元資金、原有樓房難得結欠只是樓價一半,那不妨將其轉單名再租出,租金收入可作下次借貸證明、令借貸力升至(58000+10000)/10000*50%*2.59 = 8.8mil、而使用了的借貸力只是1.5/8.8 = 17%,為再買下間建立了良好基礎。讀者擔心是買下間時自己單名借盡九成,究竟一個人可唔可以負擔? 其實老公可以做太太擔保的,反而難度位係你將舊居租出、一般要有半年租金收入證明先可將新租金作租貸證明,咁呢半年讀者就唔知住邊了。

 

當然有法繞過此事、另外讀者就算唔計租金,同先生都有5.82mil借貸力。1.5mil已用、4.3mil未用。再買建議九成上會,四百萬有望係荃灣大埔屯門買入三房,40萬首期月供$13500,計埋壓力測試都係$19000。將兩單供款不計新租金收入都只係($19000+$5600) = $24600,不過讀者收入一半,應可過關。原來細心計之下,讀者原本諗住負擔唔到既私樓三房其實可以買入的,過埋壓測都無問題。

 

做好租出舊樓再買新樓之後,讀者間出租樓產出10000-5600 = $4400正現金流。新居供就$13000,一來一回讀者由月供5600增加至月供$13000-4400 = $8600,那多付的$3000可否再找投資物作補貼? 方法好簡單,將讀者一百萬付首期雜費後淨有之$500,000投入低波動的收息ETF,佢可以試下PIMCO隻Corp Bond Fund, 最近年息有6.79%,交易所買賣,隨時取回資金(皮毛ETF教學、由於規限不在此把名稱顯示)。10大持有為:

  1. General Elec Cap Corp Mtn Be 5.5%: 1.71%
  2. Ford Motor Credit Co 5.875%: 1.01%
  3. Morgan Stanley 7.3%: 1.00%
  4. Hsbc Bk Usa N A Global 4.875%: 0.94%
  5. Cnooc Fin (2012) Limited 144A 3.875%: 0.93%
  6. Pfizer 6.2%: 0.90%
  7. Viacom Inc New 4.25%: 0.87%
  8. Credit Suisse Intl 144A 6.5%: 0.87%
  9. At&T 6.3%: 0.76%
  10. Verizon Comms 6.4%: 0.75%

 

留意係持有此等公司的債券、唔係股票。相信大家不會擔心當中公司連續倒閉吧! 當然倒閉1-2間可能是百年一遇、例如Credit Suisse(瑞信)倒閉你或要承擔0.87%的PRICE LOSS。如即時沽出更有可能受市場波動。不過始終係高評級債券組合、風險較低。z讀者$500,000*6.79% /12= $2829。即擁有兩間樓比一間樓供款無多到。










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