恍然大悟不能打一世工的阿鵬#527案屋村仔

諗蛇,

小弟叫阿鵬,今年28才,自畢業後,忙於搞結婚及進修,從來沒有好好打理自己的財務.

有幸最近拜讀諗蛇的文章, 獲益良多, 更晃然大悟打一世工的確不能令自己財務自由.

講番自己先, 我係打政府工, 月入33k,  己婚, 太太月入僅12K左右, 每月兩口子能儲大約8k,

現在 cash flow 有300K 到.

 

2010有幸抽到尾貨夾屋(疊翠軒)上車, 層樓係聯名的, 當時價格215萬(未補地價).

90% 按揭, 30年還款期,利息1%, 月供6000蚊到.

其實小弟係想做二按, 套現留待樓市下跌時入貨出租.

早幾天去錢行估價, 現在市值大約3.8 m (未補地價), 扣除現在尚欠銀行的1.7 mil,

能套現1 mil到. 分30年還, 息2.2%, 每月還多3600到. 即總數每月還9600.

就自己而言,我應付到還款的壓力.

但這是不是最好的方法?

 

因為夾屋係5 年禁止買賣, 還是等多二年,賣出再換樓?

另外, 1mil到手後,是否該放銀行做RMB定期,還是有其他更好的投資方法?

 

另一方案: 家母鰂魚涌自住物業,係佢自已名的,80年代買入,現市值5mil. 一早供斷了,但早年佢屋企裝修,套咗50萬出黎用,分30年供,月供1800。佢今年59歲,月入27000,無其他欠債。

若果用家母層樓套現,可套多一點來收息,留待市跌再入市,但問題係套幾多先好?因為她可能會係數年內退休,到時我要代她還這筆款項。看了諗兄的樓換樓,但庸才有啲地方都唔係好明,未能計算好該借多少,有勞諗兄指點!

 

謝謝諗蛇賜教!

 

ANSWER:

先多謝讀者寫上的「恍然大悟」。希望本BLOG能令更多人受惠吧! 筆者正構思為本網做個MOBILE APP,有什麼功能建議請wechat id: homeblogger

綜合而言80後讀者有兩張王牌,正煩惱如何運用,改變往後人生:

 

物業 持有人 市值 欠款
夾屋疊翠軒 讀者夫婦 3.8mil(未計地價) 1.7mil
鰂魚涌物業 家母 5.0mil 少於0.5mil

 

首要解答是賣屋好定係套現好? 在此個案讀者由於有家母物業,建議不作套現。在早一點的文章筆者曾表示如賣樓可獲十年儲蓄所得,請快賣樓。因為十年過來就當遇唔到個樓市大週期低位都會有中期低位出現,即已賣出既樓定可用較平價格購回。既然現時一賣可即時幫自己儲快十年錢,為何不博? 留意有不少人誤會十年「工資」為十年「儲蓄」,這必先要釐清。讀者現只月儲$8000,用市價賣走夾屋再補回地價,如筆者無理解錯讀者應可套二百萬,即20年所儲。由於公務員人工加幅太平穩,簽個名換20年儲蓄實值得諗。

 

影響上段想法是讀者還有多一張王牌,即母親手上物業。現在北角兩房隨便都叫近五百萬,所以鰂魚涌舊樓有此價實不出奇。大家請留意,無論你幾討厭內地人都好,今日你能將間自住樓加按出一百幾十萬,絕對要多謝呢班人。無佢地買高個市,你間屋都唔會值呢個價錢。換轉睇一班冇樓低收入既後生仔出黎嘈更拒絕做樓奴是可理解的,不過成功咁令香港政經重設,他們會是得益者嗎? 當年共產黨得天下就是打著窮人翻身搞革命這口號,可是解放完畢成功奪權之後,近幾年有再搵你地搞革命嗎? 現時大部份80後都未出世既時侯、鄧伯伯轉了走改革開放路線、打經濟為首旗號了。所以唔係叫年青人唔好搞事,但反對目標要搞清楚,由內地來港的人不少是有質素有見地的。

 

筆者相信中國現處於中等收入陷阱,你可以理解為內地點都要衰三到五年。香港人好好準備自己,內地經濟他日如再走上升軌,今日的80-90後可趁此機遇改變人生。有人可會問:「可能!!!!? 咁如果中國經濟唔再起飛呢?」只好借用曹sir一句:「木宰羊。」不過中國是50/50,比起美國歐洲日本幾乎100%無增長,已是好很多了。而身為公務員的讀者,宜把握自己獨有的時機,即樓市在相對高位、而母親只59歲仲做野的時候將她的物業加按,加出金額為5.0mil*70% – 0.5mil = 3.0mil,即套出三百萬作下十年部署,亦因有此安排故自住樓不用賣出。

 

家母是業主,必須是借款人。讀者可加做擔保人,現借貸力餘額為(33000+27000)*50%/10000*2.59mil – 0.5mil – 1.7mil= 5.57mil。即將家母間樓加按到盡都冇問題。留意家母已59歲,可能令套出金額有所減少,但無論如何套現百餘萬是樂觀的! 更重要是母親過60歲或退休後,她的27000借貸力便完全用不著。當然有些例外情況,再加上該借多少,及當中風險有多少,買樓101、102再談。現時市高屋企人又有野做,此時不按定資金等跌市、更待何時?

 

 

至於套出的錢當然不是做RMB定期,如將其運用很宜根本不用擔心代母還債的事項。此是收息話題,用法見本BLOG其他文章。










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