過去我地解釋過禁多買REITS的好處, 相信不少人都明白REITS對於建立中長線組合中的重要性, 特別對退休後需要現金流的朋友更加不可或缺!今次我地直接分析個別股票, 令大家對REITS有更深入的認識吧!
過去提到醫療類REITs有個巨大優勢，是其他REITs沒辦法比的是因為它的租戶一般都是超長期的——醫院簽合同基本都是10, 20年的，而且收入不容易受經濟環境升跌影響。這就意味著其收入極其穩定, 而其中 LTC Properties（LTC）就是一家醫療保健房地產投資信託基金，專注於高級住房和長期醫療保健地產類型，包括：
熟練護理服務（49.3％）
生活協助服務（48.5％）
獨立生活（2.2％）
它擁有199個物業組合，3個開發項目和4個地皮（29個州）
LTC並未受到專業護理的影響，它解決了這些問題，並使自己處於一個 良好發展投資組合的位置, 它的運營商，如高級護理中心（BK），Thrive（已成功轉型）和Anthem（滿足LTC增加租金的預期）業務都愈來愈穩定
而且LTC始終保持著健康的資產負債表（截至第二季度的信貸額度僅為1,200萬美元），可用資金為4.41億美元。LTC傾向於使用淨租賃合同，因此公司將長期債務合同與預計現金流量相匹配所以在未來五年內比較少機會資不抵債的情況出現!
在第二季度末，LTC的信貸指標與醫療保健REIT同業相匹配，債務分析調整後的EBITDA為4.5倍，年化調整固定費用覆蓋率為4.8倍，企業價值為27.1％。資產負債表的實力說明了LTC的風險管理實踐，事實上公司自2001年以來從未削減股息
雖然LTC在2019年沒有增加股息，但我們認為它將在2020年再次開始。估計2019年每股FFO為3.03美元，為2.28美元的年度股息留下了充足的緩衝（75％支付率）。年初至今的股票已回報20％，目前的股息收益率為4.7％。分析師預測，到2020年FFO將增長約3％，我們維持買入, 預期年化總回報率為10％。
STAG Industrial（STAG）是一個在美國受歡迎的月付房地產投資信託基金，其中一個吸引力是該公司保持股息一直增長的往績。自2011年上市以來，STAG已在39個州建立了409個工業建築組合。這意味著該公司具有強大的多元化 – 擁有367個租戶和良好的租賃到期日程表
STAG內部管理並運營一個綜合運營平台，能夠解決每個租戶在工業房地產相關的方案。公司擁有內部建築和工程方面的專業人員，負責監督他們的項目包括擴建，屋頂更換，一般場地和特定租戶工作等等。這種積極的管理安排是公司的一個關鍵差異化因素，也是自首次公開募股以來租約保持率約為72％（在此期間租賃約4800萬平方英尺）的主要原因。
與LTC類似，STAG也保持低杠桿保守的資產負債表：同時STAG也有良好的債務到期日，不超過15％的債務在任何一年到期, 截至Q2-2019，公司擁有約5.45億美元的流動資金，包括未提取的1.75億美元無抵押定期貸款。目前的投資等級評級來自穆迪（Baa3 /穩定）和惠譽（BBB /穩定）。
雖然STAG自上市以來每年都在提高其支出率, 然而，支付比率目前處於更好的狀態（基於FFO約為79％），預計2020年收益（或FFO）將增長約5％。
STAG股票今年迄今回報率約為20％，相比同業Prologis（PLD）44％年初至今和東部（EG）39％年初至今 少。我們認為股價今日的估值為29.08美元。預測年化總回報率為10％至12％。現時建議大家等待回調的時機。因為股息收益率僅4.92％
下一個以月支付的房地產投資信託基金是（LAND），截至Q2-19，擁有92個農場，在10個州擁有79,796英畝土地，價值約7.35億美元（目前種植面積為100％）。LAND主要購買用於種植健康食品的農田，例如水果，蔬菜和堅果，主要關注的是購買和租用土地以進行年度（或更頻繁）種植新鮮水果和蔬菜（主要在加利福尼亞種植，佛羅里達州附近）。
在Q2-18期間，LAND的總資產增加了約5300萬美元，或9％，原因是通過（新股票發行）在固定利率借款後進行的新收購
雖然LAND擁有比大多數房地產投資信託更高的債務（49％LTV），但該公司認為作為整體資產類別的農田的相對安全性使其能夠在提高回報的同時保持強大穩定而有安全性的資產基礎
在Q2-18，LAND的淨收入較上一季度減少5.2％，而兩個季度的每股普通股AFFO約為0.13美元。與此同時，該公司將分銷運行率提高了0.11％，宣布每月7月，8月和9月的每股普通股0.04455的現金分配
由於LAND的AFFO支付率高於100％，我們必須看到這種情況下降才認為是更好的時機，大家拭目以待吧!
在今年住宿房地產投資信託部門的研究報告指出, 大多數住宿方面的REIT在2020年的預測都是平緩增長。主要是由於工資上漲，許多酒店無法維持目前的NOI水平（人工約佔50％成本）
經過進一步調查，我們認為Apple Hospitality（APLE）是少數值得推薦之一，主要是因為它擁有34個州內234家服務酒店的多元化投資組合。我們一直很喜歡服務酒店，因為它們可以帶來更高的營業利潤率，從而提供更穩定的現金流。
（APLE）高度集中而且是希爾頓和萬豪的最大所有人。這為它提供了巨大的規模優勢。遍布100多個國家和地區的全球13,000多家酒店創造了強大的消費者意識。此外，特定品牌的規模所有權使酒店運營數據表現不錯
（APLE）債務低及其嚴格的資產負債表政策。在Q2-19結束時，淨負債與EBITDA為3.2倍，比服務同業好出不少
此外，它在無擔保信貸額度方面擁有大約未提取的2.32億美元佔債務總額約為28％，提供其財務的靈活性
需要說明的是，現在股票收益率為7.53％。預計2020年的增長率為1％，2021年為2％。儘管我們希望未來能夠看到預期的進展（股息增長），但我們認為現時股息是安全的。保持購買建議!
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