港80後退休真係要儲250年?

冇錯, 係250年,唔係25年! 又係摩根做出黎既死人調查,假設你每月只可儲$2000,佢地訪問左一班80後,話要600萬先夠退休。於是佢地就將6.0mil與2000蚊相除,係低息環境下冇利息計算,就咁儲要成3000個月,即250年! 又係一個嘩眾既主題,引你諗下點樣去儲錢。   Well,摩根當然係報頁後幾版做多段廣告,比個方法你定驚! 當然係join佢地既長線共同基金計劃! 假設回報9%,好專業咁假設埋通賬於過往30年係3.8%,然後得出你只要儲5000蚊一個月係(9-3.8)%回報下,你只要儲25年就可以收皮,一天都光哂! 呢個方法係報紙、係保險agent、係銀行都聽過,似曾相識。   摩根咁大間公司計既數一定正確,但係佢冇將自己個plan入面既收費加埋入去。每年複息效應滾幾廿年固然厲害,但每年2%既收費滾廿幾年都好「和味」! 呢個就係各大財務機構花盡心思叫你儲錢既原因。對於摩根最正既就係可一雞兩食! 今日先叫你死慳死抵儲起舊錢,他日又幫你管理埋你個六百萬,一於收費收到你死為止!   講到呢度,你可能問諗樣係咪又叫大家買樓?? 樓雖然好但你唔只得一個方法幫你退休。你需要既唔係咩產品,而係要幫自己養成定額儲錢既習慣同埋選擇一個同通賬跑得一樣快或更快的投資產物。基金最叻只會同大市同步,最起碼香港大賣既開放式股票基金係! 基金經理往往將基金表現同某一指標比較,如香港基金就同恆指,歐洲基金就同MSCI歐洲指數。如果當年恆指係跌10%,開放式基金只要做到-3%回報就當羸,有基金更會更此收你表現費! 係咁既規則下你係基金經理都唔會同個客號贏大市咁多啦! 仲有佢個portfolio咁大,基本上都係買大籃籌,咁做就算贏大市都有限。   上段所論係開放式股票基金,香港有約70%你見到既fund都係呢種,冇咩用! 不過買佢總好過你跟阿婆買個得number既股票。至於債券基金、追求絕對回報基金或對沖基金不屬於開放式股票基金範疇,回報可有驚喜。至於你間唔中聽到既房託(REIT),或Mr.Li既^87001,又係另一回事。有機會再撰文詳述。等唔到可以係諗樣既forum問(遲幾日補貼條link),或電郵個case比本樣亦可。總之,唔好跌入去豬仔錢罌個trap入面。   你只要每隔一季買金粒,或做個三至五年saving plan然後將舊錢攞黎買樓。又或有錢就買澳洲紙,都係諗樣見過同可行方法。唔一定要廿幾歲仔commit個幾十年既(痴)根saving plan! 當然諗樣就買樓,買樓係先借一筆錢hold起間樓,然後係黎緊二三十年用眨緊值既美金(港紙)去還。正如你廿三年前好辛苦咁用五十幾萬買間美孚新村,今日供緊樓既一千幾百,究竟係咩錢呢? 手頭間樓仲有租收添! 金冇息,澳洲紙有! 點樣退休? 往後再談。

Read more

香港由冇變有錢的六大法門

*泉仔故事源自讀者提問,本文是筆者總結其故事及潤飾後刊出   泉仔細個冇心機讀書,成績唔好自然醫生律師冇佢份。係香港土生土長既佢細個都係玩埋D街頭玩意,聖鬥士星矢,街霸漫畫進佔了他的學習生涯。中五會考用盡運氣到中英數合格總分七分,到高考自知入大學無望。讀毅進讀副學士? 泉仔有諗過但係比咁多錢都係得個「副」學士唔知為乜? 屋企講明只係留左幾萬蚊比佢讀書,唔夠錢只自己借。開始懂事既佢對屋企幾萬蚊既支持亦十分感激,另一方面唔想為讀書搞到成身債,頭五年就為還學生借貸而白做! 佢苦思下尋求方法…    香港呢個世代讀唔成書真係冇咩好做。唔進取既就同阿姐爭做看更,執貨。想學一技之長男仔最好走入廚房,日後入大酒店學藝,但都係繼續被大財團欺壓。泉仔明知條路都唔易行,但對於年青人來說,只要係正路行左先算,好過原地踏步。千里之行、始於足下。如果讀者連執行力都未改善,請由改善此處開始。即係你決定好要做既野,請貫徹做完做好佢!   每日近十二個鐘既工作令泉仔疲憊不堪,當初一齊落第既同學叫佢讀夜校進修泉仔有心冇力。令泉仔更唔開心既係原來欺壓唔一定由大財團,佢不斷咁比老細叫佢落場時間走去睇檔,話就咁坐係度咪當休息,其實就係不斷有人送貨黎冇覺好訓。就咁泉仔明白左個道理,單靠自己一個人係牛咁做係冇用,亦唔會有人好心教你野,放下身段主動去問係好重要。      係保險公司不斷滲透之下,泉仔好正路咁有個保險agent朋友係左近,泉仔亦都比人sell入行。泉仔今次學精左,問多個朋友。朋友話香港做agent一般有地產同保險兩大。地產agent顧得買黎又要顧賣家,固然難做。但係保險agent做完個客成舊錢至少綁十年八載,無咩返頭生意。樓始終係個實物易掌握,你不如入行做地產先啦! 就咁泉仔入左萬波地產度做。  由廿一到廿四歲,泉仔都係一個企街既agent仔。新盤銀湖天峰,區內將軍澳二手買賣令佢賺到些少錢。泉仔覺得自己無論係樓房知識方面,或對人應對方面有進步,而因此對工作產生熱忱。其實想搵錢,需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業。泉仔做完廚房之後轉行做地產,覺得做銷售是自己所長,好順利係第二份工就搵好定位。   累積到些少錢後,趁後生作些少投資是必須的。因總比老黎係「唔知唔曉」下一鋪清袋更為上算。呢個世界有扮叻既人,亦有真正既叻人。扮叻既人總會想去抄捷徑,或誇大自己所得。可惜真正有料既人多數悶聲發大財,被人揭穿生意賺大錢,就當你實力雄厚都要艱難地抵禦多方進擊。故家中父母多教你做一個沉實既人、要謙厚。實在係父母輩看盡多年多人係社會上各逐後得出道理。做沉實既人肯定會被人懷疑係蠢人,但時間一過會在跑道上見分野。      人在社會打滾六七載、總會有機遇。當你做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你! 泉仔做左幾年地產,有朋友搵佢攪合資炒樓。地產同股票市場唔同既係確實會時有資訊不對稱既地方發生。當有業主開價稍低或等錢洗,快手比錢確實令你執到平貨,股票市場用超級電腦運作,加上所售「物品」(其實係intangible的!)件件相同,錯價會在秒內修正,難以捕捉。於是泉仔係2008年頭同幾個朋友每人夾幾萬蚊做九成半上車買將軍澳居屋收租,直至2010頭賣出,食隨知味再買入灣仔舊樓收租,2011年尾已經可以加按至七成套現,同朋友每人分到37萬。其實買樓可以立分權契,即幾個唔識既人都可用百分比去持有一個物業,就算中途有人唔玩可以賣比另一個,律師有解。所以只要肯去諗,就算冇咩錢係身只要你說服到人集資亦可享樓市升浪。  夾份買樓係一件事,夾份借錢又係另一件事,大家partner要傾好。如果諗住長遠玩落去,開間空殼公司可以慳返稅同易於打理。出面唔少師奶就係咁夾份炒office,買左間樓返黎大家點夾錢去裝修下又係要傾。總之你肯煩、其實炒樓都有妙法,但此方案於公務員、大公司職員不適用。    泉仔見「有得做」! 敢於把握機遇為向上流的極重要因素。佢同幾個人夾份開地產公司,又可以幫自己吸筍盤又有盤介紹比客。市況由2008旺到而家泉仔都賺到不少,雖然有SSD令成交宗數降低,但萬波成交碼大同分傭多彌補所失。時至2012年,灣仔間樓又升。泉仔諗可唔可以賣比另外一個人,而該人報自住問銀行借九成上會,咁咪可以再套錢出黎? 係得既,不過要熟人信得過先有得咁。美國之前就係咁所以班業主當間樓提款機咁用。再唔係轉名比另一人亦可重做按揭,不過需要比錢轉名同埋間樓又要等兩年先冇SSD。  泉仔發現有個問題,例如佢有一間樓係手點先可買第二間而報自住上會九成? 有唔少人首期有限又想買第二間,金管局九月剛出招就係要打殘呢類人,買第二間借貸比率降低至四成。   應付金管打殘有法 方法一係同銀行講手頭上一間會沽出而今次買第二間是自住(即換樓),但要提交賣樓臨約做證明,萬勿行使假臨約。方法二係就要將兩公婆聯名(如已婚)樓一拆二(搵律師轉),即係將老公係手既半間樓賣埋比老婆,咁老公就free左出黎可上會做到九成。所以話庸才要結婚,又有得解。  另一樣野要注意係泉仔身為agent(或公司老闆),最大問題就係借貸力較低。呢樣野同諗樣建議既善用及擴大借貸能力相違背。此等人獲得好處係可少交稅(因自己公司大把expense可扣),但所報收入太少令自己借唔到錢。起步搞生意既人宜注意。生意人宜用公司名買廠房辦公室,所支利息可用作公司扣稅,可惜生意一沉會令公司名下既物業都冇埋! 此乃生意人之風險同埋借貸能力會隨市況大幅波動既特性。市好銀行好樂意借比你,市差一定收遮,根本避無可避!      結語係一旦係選好專注邊個行業,應該快了解自身成長既制度同技術環境,知道點玩你該行既制度。做地產可以交稅少、但難借錢。做公務員稅多但糧準,生存在香港務必了解自己行業優勢!做警察有佢既玩法,做地產又有佢既玩法,再一次總結香港由冇變有六大法門! 連執行力都未改善,請由改善此處開始 放下身段主動去問係好重要 需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業 做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你! 敢於把握機遇 快了解自身行業既制度同技術環境,知道點玩對成功好重要 請按此like超筍樓盤收看下期文章

Read more

通才專才及庸才

見到很多讀者都引用諗樣早前提及既「庸才概念」去發問。係近期增加了不少新fans情況下,實在再想講多次「通才、專才及庸才」概念,同大家交流一下。    同早前六月首發文章時不同,而家美國已確定再開印鈔機,大推QE了。咁即係代表咩? 其實美國主導世界貨幣市場,港元更係同美元掛勾。你咁辛苦每月打工出糧都係用港紙,實在需知美國人而家猛咁印銀紙,除左想總資金係國內澎脹,推升股樓及鼓勵投資搞生意。另一方面則可產出大量美元,令佢咁多年用美元計價既美債漸失價值,從而貶掉債務。講到最尾,都係美國係二戰後由英國大量吸入既黃金最有用,你每個月出糧只係出「公仔紙」,價值每日唔同。    在此新世代,如何安居立業? 首先你要明白自己能力,搞好定位。由讀書開始了解自己有冇能力做一個專才。專才就係要識冇咩人知既技巧,利用雙方資訊不平衡而賺錢,如醫生律師,年青發現有資質讀書者宜為之。講到呢度你應該明,而呢個界別「只involve兩個parties」所以最易明。      除左識人地唔知既野,你幫手搵到我想識既人都應獲獎勵。此類人的工作可歸納為減低雙方既資訊不平衡而賺錢,口才了得或人面廣之輩屬此類盡入通才。通才多為中間人,有「三個parties」,做廠做生意多是此類,line-up工廠同消費者。學校冇教你點做通才,亦唔會教你! 因為社會上最好人人乖乖地打工,多D交稅咁「既得利益者」先可穩坐「王」位。做通才,最緊要係要諗得明人地諗咩,以上可好籠統咁講係溝通技巧。至於由小培養既堅持心態,加上批判性思考都好重要。醫科畢業生年年都有,但通才計唔到每年有幾個! 亦都有專才係可轉營做通才既,不過此現象通常年過四十才出現,可見通才需要學校冇教既知識,有時比專才更需天賦。  社會上大部份既人係庸才,諗樣亦然。做庸才唔緊要,大把人陪你,一齊受欺壓。 庸才自己冇才幹最緊要搵人幫,好多人講到呢度即刻會諗邊個邊個人。庸才有富貴親戚當然攪掂,冇既就要諗有時幫到手既唔一定係自然人(可以係銀行),或者借助大環境火乘風勢都可以。咁銀行點樣可以幫手呢? 梗係借錢你洗! 但係點樣令銀行可以借多d錢比你? 有否考慮此問題?    諗樣建議要注意個人借貸力,首先要養成儲起銀行月結單做證明既習慣,此乃庸才安身立命之本。仲有就係如知自己冇資質做專才通才,倒不如趁後生加入政府或搵份安定工作,早些實行庸才計劃好過! 在此再強調,你要先了解自己,然後先諗行專才庸才通才之路。人如果唔認識自己強項,有如黑暗中舞劍,強施力而不得著。又或專才搞錯自己係庸才,往往生出不得志之心,或生出老來強出頭之事,延誤趁後生好發展既良機。最多亦最笨就係庸才以為係專才或通才,輕則庸碌一生,重則誤己誤人。    一旦決定做庸才,咁就唔好住咁大間屋。你可以再買樓但係質素高個間要租出去,自己住間細既。趁後生要儲錢,而家形勢係越早儲到錢你舊錢就越值錢。自己一百幾十蚊都要慳,唔關金額事而志在養成節儉心態。儲到首期後快拓展被動收入,借錢買樓,借錢買債,或有機會既借錢買一門生意都可開拓被動收入。至於買樓係以上幾項係最穩陣因為從沒租唔出既樓,只有太貴冇人租既樓。不過有樣野要注意係如果你買樓做按揭,發現每月供款還利息仲多過還本,該時應不是買樓好時機,宜潛伏待變。    另一要注意時機係創新高時請不要冒進入市,應該係樓價少低高位一成時入市,因根據過住經驗,樓價最勁可在一年跌三成,如果你儲到三成首期而低一成入市,意味一年內要跌四成你先會變化負資產,或連續兩年每年跌兩成,十分少見。而係跌市當中你現金又再增加,減低你成為負資產可能。  負資產為何物?  有新讀者問負資產為何物? 銀行借錢比你係基於你抵押間樓,如果你買間四百五十萬既樓,及借左四百萬,若樓價下調至三百九十萬你已經算負資產了,因賣出抵押品都及不過你該時欠款,銀行有權要你補差額(4.0mil-3.90mil=十萬)。有讀者問做九成上會咪好危險? 咁根據過往經驗銀行係好少向準時還款既借貸人追差價的,九七到而家被人call loan或補額都係有幾個loan係一間銀行,或將公司戶口同自己按揭放埋同一間銀行既生意人(你知要點架啦!?)。係現時2012年,如果真係要買樓但銀彈不足,可買細間些少而照做九成按揭,減低風險。    至於除卻通才、專才及庸才之外仲有咩人? 答案係奴才。比等人一生做名牌黨既奴隸,太多錢花係一D不能產生收入既物品上,就咁財富就轉移左去更懂運用錢既人身上(或更懂錢搵錢既人)。最終只得一大堆過期野留係身邊,而終生需要靠自己營營役役去搵錢(人搵錢),苦作奴隸。你話人搵錢辛苦定係錢搵錢辛苦呀?    請按此到粉絲專頁like支持

Read more

「奪命金」是真的! 又黎揸的士都唔好做銀行

上章: 「奪命金」是真的?? 想做銀行諗清楚! Michelle行出醫務所門口,攞住精神專科醫生開出成個月既假紙令佢驚惶失惜。由廿五歲入銀行開始佢只係名義上放過假,但最尾放假都要返公司做野。係工作四年過後,一季接一季追數,早上八點半返工緊接晚上八點放工,令佢冇哂外出交友既空間。原本該花時間拍拖打點人生既時候佢貢獻左比銀行,而家得到精神病又無男友無老公陪,又唔敢話比屋企人知,平時在客戶面前自信的她盡顯失魂既樣子。   跑唔到數無假放 Michelle回想起點解搞到精神衰弱,相信係成日訓唔著諗住聽日有冇數累事,呢種病係銀行sales好常見。你知分行經理因上面摔落黎咩陰招都用,每日早上michelle就比經理恐嚇問佢今日交幾多數。銀行職員為左保住份工,誇大好處縮細產品缺點常常可見。就係咁越黎越多銷售誤導既投訴case係銀行出現。Michelle入行兩年,佢冇諗過做銀行要做到好似「奪命金」情節咁要搵個阿婆入黎引佢講「清楚明白」先可生存,佢真係覺得自己好折墮,害自己有精神病又害人。揸的士都可以自己決定幾時呵尿&扮睇唔到拒載,銀行有客到你連廁所都唔敢去,日日對客人奉承。冇數時候自己大假例假「mark完就算」! 旨在比人事部keep返個record不過工就照返。   Michelle第日同經理出示假紙要求放成個月假,對於一個同公司「出身入死」既員工放返一個月病假唔算過份,可惜佢經理就唔係咁諗。佢笑面對住michelle,心中正盤算點算。因銀行咁大機構如炒左個有病同事嘈上勞工處都幾麻煩,何況而家michelle有精神病,等同大肚婆一樣,銀行「咁盡社會責任既企業」宣稱唔會「郁」佢。   「金管」管唔到 點解michelle會每晚訓唔著? 銀行跑數target每年最少以30%既速度增加。即係客戶經理係07年每季跑一千五百萬基金,而家每季要成五千萬。每月都要搵幾千萬港幣既基金交數,舊人見到已諗轉行,新人試問係過往一年咁靜既市況點到數? 金管局就不斷叫銀行企係客戶立場去推介產品比客戶,但係銀行就陽奉陰違,每月逼職員「到哂數」。其實金管局比指引叫銀行唔可以比target比同事既,不過每當金管局落銀行查察,職員係老闆「威脅」之下唯有話「冇target」。就係target不斷大而客源冇擴大下,不少銀行員工被迫傻。   就當你做到target,可憐既係員工唔理市況硬推理財產品比客戶都只係換得薄酬,管理層再唔係將一個職位分做ABCDE五級,同事到數可以每半年升一級但人工冇變,搞到後生仔升十次職都未升到管理層級別,而青春就白白浪費,賤招不絕。   被逼「自願辭職」 分行經理諗到michelle班客入面有個人係癲癲地既,佢竟然教個客投訴michelle,仲要嘈到去消委會。放緊病假既michelle唯有返公司同個客理論,話個客簽哂同意文件。可惜係經理教路之下,有心人捉冇心人,michelle心諗個case上到監管機構都係一半半勝算,仲要自己老闆唔撐自己。佢唯有同經理攤牌講清楚,問「邊個人」送咁大個禮比佢。經理只係同佢講:「Michelle我唔知你而家有冇錄我音,不過經過今次的發覺好難同你合作。如果你唔自願辭職既話就算你放完病假返黎我都要傾下調你去第度。至於你呢單投訴,一日你under我都唔會比你好過!」   Michelle呢個情況經常可見。只要同事稍失跑數能力或要放長病假就好快被逼「自願辭職」。Michelle為求保住個銷售牌照,唔想個客告到監管機構引來停牌處分,唯有乖乖地自動消失。「奪命金」一戲只反映銀行對客戶不公之情況,其他職員所受的更有過之而無不及! 監管機構需要正視。 希望大家對現時大機構渣壓員工既情況要正視同團結,下一個受害可能係你自己!

Read more

「奪命金」是真的?? 想做銀行諗清楚!

  有一日何太走入生恆銀行,認識到客戶經理Michelle。Michelle係銀行剛開始了三個月,位都未坐熱就日日比老細叫入房被「摔數」。可知同客做生意最緊要關係,談錢銀更需要比時間客戶去認識新既客戶經理。可惜現時各大銀行均急功近利,新人一落場都要攞刀「劏客」,仲要最好叫客買長供長有既保險產品。     何太一坐低又比michelle怒sell,佢好坦白咁同michelle講佢覺得個保險產品回報好差,叫michelle過幾日再打比佢,睇下會唔會做一份! Michelle已經「N5」,即係nil for 5 days,連續五日冇數交!! 死纏難打下叫何太可否三日後上午到分行再傾。     何太見Michelle鍥而不捨咁sell保險,好奇咁問佢「保險條數」係咪好大? 當何太期待緊一個yes/no既答案時,Michelle望住分行既人龍,講出現時既苦況:「我已經幾晚冇訓覺,我一訓落床,就諗緊今朝開會點答老細。QE3一出,上頭即刻加大條數,唔好以為個市旺的地好左,其實上面不斷派無限大既quota。我班同事已經捱到成日胃痛,早排有人去蘋果爆料,報紙都篤爆過銀行要跑唔到數既銷售同事晚晚留低開會到八點。有D同事更要聯同分行經理上晝七點幾就去面聖(見大老闆),搵到同事成九點幾先返到屋企,訓得幾個鐘又要返工。你問咁樣同事點會唔神經失常?     最慘係剛入行既新仔,為左一萬幾千既人工捱到咁盡,當然做幾個月之後就失蹤。所以你見而家成日請新人,成日銀行職員做錯野,成日換客戶經理。」Michelle話:「我做左銀行幾年,唔上唔落,轉行又要重頭黎過,咪仲要係度捱。」講完已經四點幾,何太只好返屋企。     做十萬?你唔使旨意! 第日早上何太行過Michelle分行,隔住玻璃門見到成班sales同分經(分行經理)開會。應該係摔緊數。經理問一個同事呢個禮拜有信心「做幾多」? 同事低頭唔答,之後細細聲答左十萬。經理就話:「十萬?你唔使旨意! 三十萬啦!」就咁同事講左等於冇講,一味被人逼佢跑數。   遞信都解決唔到 有人話呢份工冇人逼你做,不過有銀行為求職員係遞信辭職後仍然要專心跑數,竟然威脅職員如果唔到數會寫花佢走人時攞封reference letter,等佢係第間bank應徵時過唔到reference check,等於踢佢出銀行界。其實職員到數又何須遞信呢? Michelle就係因為咁「唔上唔落」! 正所謂留係度又死而家連走都唔到。Michelle又話:「今朝分行經理開會時同佢講之前六個月有一半時間佢都唔到數,下個月再唔到數就會炒佢,又係一封reference letter with unsatisfactory performance做termination reason,收到呢封做又係唔使旨意係呢行番身。」     你有冇發覺而家星期日行街都會見到銀行有人的? 其實係因成間分行唔到數,要攪「理財日」分行開埋星期日。同事係facebook上面post比老細當面問佢做唔倏volunteer好慘,呢件事即刻比人召左去「照肺」! 結果星期日有一張強顏歡笑既面孔歡迎你到渣x銀行,試問你打左六日仗之後仲要返工,點會笑得出?     銀行已經變質 而家係香港銀行,客戶經理要一腳踢銷售基金、保險、外幣、股票掛勾產品加上按揭。基金絕對係快手賺傭之選,升市仲可以走幾轉。而保險絕對係又難sell但係又要sell既產品,可穩定銀行傭金收入及提供長期正現金流比銀行。所以開始連筆者家母都講銀行今日又sell佢保險。你行入銀行分行,櫃面職員已經對你虎視眈眈! 因為佢一日無番兩個銷售推介比sales,「放飯」都未有資格。你坐低比人sell,一坐就成個鐘頭,可知客戶經理sell唔到你買野係要向分行高層交代的! 高層間分行冇數又要同大老闆交代,一層一層壓落黎,令銀行呢個已前好有人情味既地方變左做殮房。     要知女人摔數,…………..   *假日貼文, 危險性文章只予朋友參閱! 按下有like/login看全文  

Read more

後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ?

由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?   你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?   生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。   2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?   當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。   生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。   你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!   買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。   生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。   當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。   生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。   最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。     生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。    生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。   係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。   生果報 […]

Read more

單親媽媽更要買樓(問)

問: LumYeung兄 小玲: 本人早年用單身人士買了天水圍的一間居屋,現值110萬到, 機緣下現有公司宿舍也住了4年也可以住多幾年,那間居屋一直空置,輕鬆地也供滿了樓,現想换私樓, 或自住或租比人,但近排看樓,首先私樓4,5百尺同居屋差太遠,我指面積和觀感,其次二三百萬也同原先的居屋價差太遠,上 身如自住又要重新供樓,令我本身卻步,照你睇法,係咪原封不好呢? 現本人單親,一小朋友,兩萬多元收入,另有現金一百萬到。工作於公營機構, 如政府唔减人工作也算安定。 ->>按此看答案    

Read more

M型社會你攪清楚未?(問)

問一: LumYeung兄 本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000 我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。 看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。 而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。 我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教 問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢? ->>按此看答案    

Read more

樓市幾時先跌完?

你可以問諗樣係咪搞錯? 呢兩個星期業主叫價又再升5-10%,咩事係度講「幾時跌完」?其實升同跌只係相對,望一望上圖: 黃金原來先至係1978先到而家既嬴家,大升41倍,比恆生指數仲勁! 但係如果由1968年開始計,始終都係恆指高些少。仲有就係大部份黃金既升幅,都係2000年後開始。究竟2000年後發生咩事?   現時好多人開始問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」 你會發現係呢十年,最顯而易見係大部份物品同黃金計,對有相對下跌既情況。如果用車既價錢同黃金比,個傾斜度肯定仲大,因為樓都有租收,仲可以同黃金比下。香港樓宇對黃金既價錢比可看下圖(借用卓百德先生之報告):   黃金原來先係自1978到現時之嬴家,大升41倍,比恆生指數仲犀利! 但如由1968年開始計,始終都係恆指高些少。還有大部份黃金之升幅,都是由2000年後開始。究竟2000年後發生何事?   放眼黃金,為何不問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」即要用幾多黃金先可買入「一格」樓房呢?   你會發現係最近十年,顯而易見是大部份物品與黃金對比,均有相對價格下跌之趨勢。香港樓價和黃金價格對比,呈現下跌趨勢。往後你把持有的一「舊」金,可以換到更多樓房面積。如用車之價錢與黃金比,傾斜度肯定更大,因樓都叫有租收,價值上仲可以同黃金一比。希望本文字解圖說後,請不要對前幾年在港之樓價大升感嘩然,有此現象是物業為了追趕升得更狂的金價。而香港樓宇對黃金之價錢比可看下圖:   可見於1996年後黃金對樓價比開始跌多升少,而該個時間有一人物上場,就是幾年前「收山」的前聯儲局長: 格林斯潘。黃金於他上任之後,只是大漲小回。而聯儲局長之特點是: 不同於總統只可一次連任,呢個位冇話可做幾多次。格林斯潘五次,現時的伯南克,暫連任一次任期到2014。   你可能有諗為黃金是否無敵之投資場所? 那又未必。不過至少維持多幾年。早前已有很多文章指出金價同貨幣供應量是成正比,金價還比供應量「跑」得快些少。可惜金有近九成(12%)只作儲藏用途,比起其他實物如貴金屬或樓房在投資角度上總是差。長者在投資組合中放入黃金有幫助,而後生先用槓桿買樓看來更有著數。至於股票與金根本找不到任何關係(correlation),都係短炒當娛樂就算。   於貨幣脫離金本位後,如脫疆野馬不斷眨值。美國最終目的當然係利用貨幣貶值去減少債務,有別國睇唔過眼想同美國鬧番既,更可打場仗等美國有藉口「reset」過全部欠債。至於幾十年後美國有何招數,根本無謂去諗。在紙鈔被不斷印製下把人工換作實物更是王道。   另外亙聯網已成為日常生活一部份,網上購物越盛行有機會令樓價上升現阻滯,因公司租街鋪之意欲將減少,此乃亙聯網於廿年後或會給予樓市的衝擊。現在要令網上世界變得更有價值,先解決大眾對網上資訊之不信任。根據美國調查市民對電視及報紙上資料確信性達61%及66%,亙聯網只有41%,兩方面的距離有望逐漸拉近。但網上地域名有價有市已是不爭事實,到時或會成為另一個炒賣市場,到時真係虛則實之,實則虛之!   請到下方facebook logk like諗樣網表支持!

Read more

Billy結局:推遲施政報告令2012年樓價下行風險減

原本係「機童」既Billy ,當初入行做地產agent只係想賺五十萬,後來越做越大,坐上九龍南公司董事一職。後因billy建議用人民幣計價賣樓被招攬入政府,原本想用政府資訊將自己事業推上一層樓。可惜人走茶涼,公司原有職位已被取代,billy已經冇得行番入公司條路。唯有巴結城中富豪鄭老闆,打本比佢同michelle係出面搞地產公司,在業界另起風雲。   政府新班子上任已幾個月,在房屋政策最廣被討論的有居屋免補地價政策。Billy身為助理,其實政策公佈前已得悉。遂叫michelle在自家公司招兵買馬,大量招聘見習生發掘盤源。在八月政策未落實前,大量有人心出動睇樓,但礙於居屋業主態度強硬叫價高,認為只要守到下年一月政策確實推出就會再升,居屋業主唔貴唔賣,故成交不多。   係少量居屋高價成交,加上上半年被抑制的購買力逐被釋放,私樓價因此被推升。2012下半年樓市價量稍升,實情只不過市場參與者多左,而傳媒將其放大到價量齊升,幫助大地產商係元朗、荃灣、馬鞍山同吐露港既新盤出貨而已(四個大型新盤屬三個不同發展商,可自行找尋)。   Billy係2013年落手幫該第一項政府重心房屋政策推出,該年私樓價又推升了一浸,而家冇三百萬都唔使買私樓。居屋細兩房冇二百萬又係唔使諗,最苦係一班公屋居民,佢地原本想用低廉價錢買入居民成家立業,在此情況下居屋買唔起,向上流既階梯被中斷。在公屋住戶少能購入居屋情況下,住戶因「有入冇出」而令公屋需求大增,應哂「誠哥」講可以起公屋唔好起居屋。Billy身為政府一員,心諗真係比人玩死,醫得頭痛又醫唔到腳。   Billy暗中同michelle搞地產生意,其實居屋盤根本唔適合自己客源。為左令鄭老闆再注資,佢叫michelle將傭金收入撥入同一個月而營造公司賺大錢感覺。鄭老闆問billy元朗附近地皮佢有興趣,問billy有冇得將該地皮用途由農地改做住宅用地? Billy話呢個唔係自己範疇,但可幫手約局長同佢一齊坐遊艇出海傾。   局長同billy及老鄭講新界發展好複雜。原本特首想逼該區大地主「著量」交地出黎起地鐵同發展新社區,增加土地供應。點知地主根本惡慣,仲搵埋內地官員幫手同政府「講數」。係咁既情況之下,政府唯有再出招,叫政務司長提議十八年後停止給予新界原居民既丁權,藉此用作同地主討價還價既藉口。Billy已受命準備一大埋新界原居民既黑材料,務求2013年中政府出招時作配合,將原居民打做「阻住地球轉」、「自私死霸住D地」一族,希望能以低廉代價收地,重搞新界新市鎮呢個大project,既可為市民起居屋,又可討好發展商。   上年特首選舉時黑材料盡出,而家人人對收料都好有戒心。Billy想收料件事比新界班人知道左,佢地身為舊唐營一派係政府仲有熟人,立刻就起左billy底! 自新政府班子上場後「中環達人」已對身邊咩人包括茶水阿姐都提早警惕,希望唔好似「大地產商」同「肥龍」咁中招。Billy身為官場新人,中招真係話都冇咁易。有心人幾日後已找來billy同michelle勾結既材料。   又係交比ICAC,billy想出招之前已經比人請左去飲咖啡。話鄭老闆透過地產公司利益輸送比billy,michelle係中間人。老鄭緊係大難臨頭各自飛,話自己係正經生意人。Billy唯有辭官籌錢打官司,就好似幾年前聰哥咁,遂間樓先抵押比錢行再被封樓。係母親節,四十歲既Billy由一無所有到現在「再次一無所有」,係執達吏同佢清點間屋走人後,佢望住地產商會贈送既「成功人仕」獎座不發一語。 慾念害人,billy終於醒起當初入行既時間,目標只係賺區區五十萬! 可惜人擁有左機會同些少錢之後,往往迷失係金錢世界,做出違背自己良心之事。「一無所有」定係「內心富有」,根本係一線之差。  請在下方facebook icon 按like諗樣網表支持!

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室