後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ?

由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?   你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?   生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。   2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?   當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。   生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。   你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!   買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。   生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。   當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。   生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。   最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。     生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。    生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。   係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。   生果報 […]

Read more

單親媽媽更要買樓(問)

問: LumYeung兄 小玲: 本人早年用單身人士買了天水圍的一間居屋,現值110萬到, 機緣下現有公司宿舍也住了4年也可以住多幾年,那間居屋一直空置,輕鬆地也供滿了樓,現想换私樓, 或自住或租比人,但近排看樓,首先私樓4,5百尺同居屋差太遠,我指面積和觀感,其次二三百萬也同原先的居屋價差太遠,上 身如自住又要重新供樓,令我本身卻步,照你睇法,係咪原封不好呢? 現本人單親,一小朋友,兩萬多元收入,另有現金一百萬到。工作於公營機構, 如政府唔减人工作也算安定。 ->>按此看答案    

Read more

M型社會你攪清楚未?(問)

問一: LumYeung兄 本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000 我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。 看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。 而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。 我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教 問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢? ->>按此看答案    

Read more

樓市幾時先跌完?

你可以問諗樣係咪搞錯? 呢兩個星期業主叫價又再升5-10%,咩事係度講「幾時跌完」?其實升同跌只係相對,望一望上圖: 黃金原來先至係1978先到而家既嬴家,大升41倍,比恆生指數仲勁! 但係如果由1968年開始計,始終都係恆指高些少。仲有就係大部份黃金既升幅,都係2000年後開始。究竟2000年後發生咩事?   現時好多人開始問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」 你會發現係呢十年,最顯而易見係大部份物品同黃金計,對有相對下跌既情況。如果用車既價錢同黃金比,個傾斜度肯定仲大,因為樓都有租收,仲可以同黃金比下。香港樓宇對黃金既價錢比可看下圖(借用卓百德先生之報告):   黃金原來先係自1978到現時之嬴家,大升41倍,比恆生指數仲犀利! 但如由1968年開始計,始終都係恆指高些少。還有大部份黃金之升幅,都是由2000年後開始。究竟2000年後發生何事?   放眼黃金,為何不問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」即要用幾多黃金先可買入「一格」樓房呢?   你會發現係最近十年,顯而易見是大部份物品與黃金對比,均有相對價格下跌之趨勢。香港樓價和黃金價格對比,呈現下跌趨勢。往後你把持有的一「舊」金,可以換到更多樓房面積。如用車之價錢與黃金比,傾斜度肯定更大,因樓都叫有租收,價值上仲可以同黃金一比。希望本文字解圖說後,請不要對前幾年在港之樓價大升感嘩然,有此現象是物業為了追趕升得更狂的金價。而香港樓宇對黃金之價錢比可看下圖:   可見於1996年後黃金對樓價比開始跌多升少,而該個時間有一人物上場,就是幾年前「收山」的前聯儲局長: 格林斯潘。黃金於他上任之後,只是大漲小回。而聯儲局長之特點是: 不同於總統只可一次連任,呢個位冇話可做幾多次。格林斯潘五次,現時的伯南克,暫連任一次任期到2014。   你可能有諗為黃金是否無敵之投資場所? 那又未必。不過至少維持多幾年。早前已有很多文章指出金價同貨幣供應量是成正比,金價還比供應量「跑」得快些少。可惜金有近九成(12%)只作儲藏用途,比起其他實物如貴金屬或樓房在投資角度上總是差。長者在投資組合中放入黃金有幫助,而後生先用槓桿買樓看來更有著數。至於股票與金根本找不到任何關係(correlation),都係短炒當娛樂就算。   於貨幣脫離金本位後,如脫疆野馬不斷眨值。美國最終目的當然係利用貨幣貶值去減少債務,有別國睇唔過眼想同美國鬧番既,更可打場仗等美國有藉口「reset」過全部欠債。至於幾十年後美國有何招數,根本無謂去諗。在紙鈔被不斷印製下把人工換作實物更是王道。   另外亙聯網已成為日常生活一部份,網上購物越盛行有機會令樓價上升現阻滯,因公司租街鋪之意欲將減少,此乃亙聯網於廿年後或會給予樓市的衝擊。現在要令網上世界變得更有價值,先解決大眾對網上資訊之不信任。根據美國調查市民對電視及報紙上資料確信性達61%及66%,亙聯網只有41%,兩方面的距離有望逐漸拉近。但網上地域名有價有市已是不爭事實,到時或會成為另一個炒賣市場,到時真係虛則實之,實則虛之!   請到下方facebook logk like諗樣網表支持!

Read more

Billy結局:推遲施政報告令2012年樓價下行風險減

原本係「機童」既Billy ,當初入行做地產agent只係想賺五十萬,後來越做越大,坐上九龍南公司董事一職。後因billy建議用人民幣計價賣樓被招攬入政府,原本想用政府資訊將自己事業推上一層樓。可惜人走茶涼,公司原有職位已被取代,billy已經冇得行番入公司條路。唯有巴結城中富豪鄭老闆,打本比佢同michelle係出面搞地產公司,在業界另起風雲。   政府新班子上任已幾個月,在房屋政策最廣被討論的有居屋免補地價政策。Billy身為助理,其實政策公佈前已得悉。遂叫michelle在自家公司招兵買馬,大量招聘見習生發掘盤源。在八月政策未落實前,大量有人心出動睇樓,但礙於居屋業主態度強硬叫價高,認為只要守到下年一月政策確實推出就會再升,居屋業主唔貴唔賣,故成交不多。   係少量居屋高價成交,加上上半年被抑制的購買力逐被釋放,私樓價因此被推升。2012下半年樓市價量稍升,實情只不過市場參與者多左,而傳媒將其放大到價量齊升,幫助大地產商係元朗、荃灣、馬鞍山同吐露港既新盤出貨而已(四個大型新盤屬三個不同發展商,可自行找尋)。   Billy係2013年落手幫該第一項政府重心房屋政策推出,該年私樓價又推升了一浸,而家冇三百萬都唔使買私樓。居屋細兩房冇二百萬又係唔使諗,最苦係一班公屋居民,佢地原本想用低廉價錢買入居民成家立業,在此情況下居屋買唔起,向上流既階梯被中斷。在公屋住戶少能購入居屋情況下,住戶因「有入冇出」而令公屋需求大增,應哂「誠哥」講可以起公屋唔好起居屋。Billy身為政府一員,心諗真係比人玩死,醫得頭痛又醫唔到腳。   Billy暗中同michelle搞地產生意,其實居屋盤根本唔適合自己客源。為左令鄭老闆再注資,佢叫michelle將傭金收入撥入同一個月而營造公司賺大錢感覺。鄭老闆問billy元朗附近地皮佢有興趣,問billy有冇得將該地皮用途由農地改做住宅用地? Billy話呢個唔係自己範疇,但可幫手約局長同佢一齊坐遊艇出海傾。   局長同billy及老鄭講新界發展好複雜。原本特首想逼該區大地主「著量」交地出黎起地鐵同發展新社區,增加土地供應。點知地主根本惡慣,仲搵埋內地官員幫手同政府「講數」。係咁既情況之下,政府唯有再出招,叫政務司長提議十八年後停止給予新界原居民既丁權,藉此用作同地主討價還價既藉口。Billy已受命準備一大埋新界原居民既黑材料,務求2013年中政府出招時作配合,將原居民打做「阻住地球轉」、「自私死霸住D地」一族,希望能以低廉代價收地,重搞新界新市鎮呢個大project,既可為市民起居屋,又可討好發展商。   上年特首選舉時黑材料盡出,而家人人對收料都好有戒心。Billy想收料件事比新界班人知道左,佢地身為舊唐營一派係政府仲有熟人,立刻就起左billy底! 自新政府班子上場後「中環達人」已對身邊咩人包括茶水阿姐都提早警惕,希望唔好似「大地產商」同「肥龍」咁中招。Billy身為官場新人,中招真係話都冇咁易。有心人幾日後已找來billy同michelle勾結既材料。   又係交比ICAC,billy想出招之前已經比人請左去飲咖啡。話鄭老闆透過地產公司利益輸送比billy,michelle係中間人。老鄭緊係大難臨頭各自飛,話自己係正經生意人。Billy唯有辭官籌錢打官司,就好似幾年前聰哥咁,遂間樓先抵押比錢行再被封樓。係母親節,四十歲既Billy由一無所有到現在「再次一無所有」,係執達吏同佢清點間屋走人後,佢望住地產商會贈送既「成功人仕」獎座不發一語。 慾念害人,billy終於醒起當初入行既時間,目標只係賺區區五十萬! 可惜人擁有左機會同些少錢之後,往往迷失係金錢世界,做出違背自己良心之事。「一無所有」定係「內心富有」,根本係一線之差。  請在下方facebook icon 按like諗樣網表支持!

Read more

樓與股哪樣回報好?

呢個係香港人不時問既問題,你見諗樣成日講樓宇買賣,一定認為諗樣會選樓為較好既投資。不過諗樣從數據所得,很多股票既升幅比起樓價更大時間更快,但本樣選擇不把資本押在股票身上只是對該非實物既財務產品看不通而矣。 計算股票投資是否有可觀回報,最百搭既係用市盈率。市盈率係該公司每股價錢除以該年度利潤,如市盈率等於14倍即係你今日用一百蚊買隻股票14年後可收番哂當初比既一百蚊,而擁有多了既就你手上股票。但公司每年賺既錢都唔同,而賺幾多錢好多時候係「人為後果」,例如會計制度既灰色地帶,應收賬項幾時入薄等,都可以人為咁令市盈率以致股票價格大幅波動,所以話香港上市公司既殼有價有市,不無道理。 另外有人話買賣股票收費低廉,又無資產管理費。其實你投資間公司點去運用公司既錢,你都冇權過問。公司點去貴判工程比同系未上市公司,另外用幾千萬買隻遊艇話係員工福利支出,你都不能過問。總之股票就係人衝你就衝,跟紅頂白執返一萬幾千就是了。所以阿媽講左幾十年都係講「炒股票」而唔係「炆股票」或「煲股票」,不無道理。 投資地權係一個實物,可以係樓房車位外牆使用權,比較簡單易明。先論回報,其實樓房一定比股票慢同回水耐(即係股票一日可以走幾水,樓有時以年計)。再講樓既「市盈率」,如夾硬要舉出現為25倍,即係你買間樓如租金回報係4%都要25年先回本。但係樓房定價可用地點、座向、間隔訂明,比較容易明白。師奶唔使睇財務報表都明,亦唔會「人為」咁被上調下調盈利,仲唔會有「渾水」出黎唱衰你。只要你勤力D去睇樓,你會越睇越明,但係你買隻股票幾時約你去睇廠呀!? 又如果你驚買中兇宅或遇租霸,去買個車位係不錯選擇。 至於買樓附有高傭同印花稅,你可以靠買新樓(發展商回贈)或空殼公司買賣避免。起碼買賣前講清楚收費「條氣都順D」。總好過死揸隻八號仔,多年睇財技如表演,最尾黎一個私有化,投資者幾時被逼離場都唔知時間。 總結係股票投資係一個好正既短炒恩物。現時股票上升係靠銀紙泛濫帶動,唔可以再用old book咁教話要睇經濟增長。咁既情況下你死揸股票只係得個桔,倒不如學曹sir咁話投資要趁勢,搭程順風車就算數。

Read more

深圳何時超過香港?

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停,講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現,如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。     1979年初大陸改革開放,深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立,積極發展無煙工業。到2011年,深圳常住人日為1400萬,是香港近一倍,比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來,究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?     香港cross over馬爾代夫 世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比,只不過馬爾代夫比香港更極端,全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教,與外來遊客有文化差異,更對遊客的開放與渡假時隨便的態度,產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端,但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。     在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島,與大島上的貧民區分離,島上洗美金。香港政府如規劃得善,可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡假王國,大嶼山遊客洗「人仔」為主,令遊客同香港實體經濟分隔開,達成「經濟防火牆」,免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊,騰出九龍市區珍貴土地,努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線,建出大市區至更有效運用土地。     多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」 可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎,將遊客湧哂去個度谷高地價,令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街,真係越黎越唔習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超,咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移,創新科技攪到「劈屎都不如」,如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產傾斜。無論螳蟲、雙非問題,都唔應該諗點樣趕絕大陸人,而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象,如本文有幸比特首睇到的話請考慮「經濟分流」政策。   多年後: 物流業再被分薄,人材唔再係人材 係香港冇廠房之下,物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎,大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流,即係做planning或車隊管理,香港唔見多出該方人材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜,有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓,走哂去讀global business,係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材,以致人材就唔再叫人材(ok?)。     香港要靠醫療及教育產業 講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成,內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生,根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會,等得港人全被內地同化,你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞,由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?   深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段,不要再扮大佬了,內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢,好好的幹一場吧!  

Read more

香港,最適合居住地方?

香港,最諗適合居住既地方!!? 看罷「快樂地圖」鄭伊健係亞努阿圖滑沙,塞在幾百呎蝸居既看港人都唔知比咩反應好。TVB想話比港人聽快樂其實好簡單,可惜剛放工回到家食完飯既港人完全feel唔到,睇完伊麵洗埋碗就要上床訓了,第二朝仲要一早醒去博殺! 近排「經濟學人」雜誌用空間品質為標準,選出香港做最適合居住既地方,聽到既港人真係「O哂咀」!學人話香港平均行十里路就可以走入郊野行山,比起鬼佬地方好好多! 聽到咁既理論就知真係出自「學人」,完全未係香港落地測試過,唔知道我地既生活連蟻都未必捱到,本文即管睇下香港有幾「諗」好! 生存空間:仲你粒「豆」個陣就要開始爭位 雙非遺害,令大肚婆生仔都要爭床位。筆者相信人都未造就先去book床位呢樣野得香港先有既。爭返黎既空間有品質嗎? 冇! 做左廿幾三十個鐘既醫生護士唔打錯針整死你已經算萬幸。在此情況下香港人一出世連活命既空間都欠奉,請問學人空間何來? 另外醫療平均水準下降,但政府次次都同人講佢有幾多十億撥款,咁D錢究竟去左邊呢? 有請高永文醫生查察一下。 思考空間 到得兩歲又要爭入咩Playgroup,之後幼稚園。講黎講去又係要鋪好入中小學個靚位。可能大家都有遇過隔離鄰居鬧個仔唔彈琴既事,小朋友至少學5-6樣野,乜小朋友個腦真係有咁多位? 總之搞鬼錯哂! 社會現時已見不少「高分低能」,絕對係呢個騎呢教育制度之下既產物,唔思考淨係一咪死讀書,香港人思考批判能力每況愈下。至於仲有幾多老師係熱愛教育既大家心中有數。總之一眾司長高官既仔女,都唔會「墜」入香港教育制度的。 戀愛空間 戀愛係年青人最重要既事。可惜港女習慣以樓掛帥,一聽到個男仔住公屋真係咩feel都冇咩。你幾時見過浪漫戀愛係關幢樓事架!? 可惜香港人就係空間太少,政策失誤令買樓艱難政府絕對有份! 有樓係手既仔易爭到女可能唔少人同意,證明港女係好需要空間品質的! 雖然香港表面上女多男少,但係唔見得港男特別吃香。一眾港男請加油! 唔吃香既原因可到前文「等待安居的日子」入面個肥仔搵到答案。講到第二篇都仲記得個肥仔! 真係…. 發展空間 香港年青人就係因為冇發展空間至嘈得咁犀利,亦即係曾爵士所提及的「社會上流通道」。筆者所見係年青人多不能展其所長,致鬥志被磨滅喪失為多。香港再多一班行屍走肉既年青人,未來仲點會有希望呢? TVB一心想推出節目令大家開心,可惜更把問題突出! 願社會各界放下私自利益,就能減少爭吵,做更多實事。經濟學人講香港人有可量度的綠色空間,可惜大家思想上的自由空間,實在少之又少。

Read more

5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇

>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

Read more

聯繫匯率脫勾戳破九七後的假繁榮

回上文以人民幣計價賣樓:  Billy成世仔都冇諗過自己做官,佔唔到原本為自己擴權而提倡既人民幣樓宇買賣報價會比特首睇中而邀請自己做該項目智囊。Billy得施老闆答應,一旦事成billy返到公司就升做九龍區總司令。 熱錢湧入博港幣升值機會 係特首背後同鎂光燈前,billy睇住特首將自己有份擬定既買賣方案讀出。話香港在2012年開始實行人民幣借貸至今市場已成熟,加上人幣存款深度已足,係時候在樓市試行人民幣計價模式,為人民幣達成全面流通而作出貢獻。係最後環節billy被介紹為特選政治主任, 專輔財政司長去推行「香港新樓宇買賣模式」。特首咁高調去推行樓宇人民幣計價被外界解讀為聯匯脫勾第一步,因市民藏富於樓房,一旦用人民幣計價會引發整個市場改變。 就係一個記者會令全部人深信港府已拍板動手廢除聯繫匯率,令大量熱錢湧入博港幣升值機會,有人話再過幾年港幣會同人幣合一,港幣潛在升幅兩至三成。 告別九七後的假繁榮 任總經常穿梭中港兩地,為港幣脫勾出謀獻策。阿爺想透過獻策者加大對港貨幣市場控制,既可為人幣國際流通作出試驗,亦可免得自己直接干預香港貨幣市場,破壞一國兩制。港幣升值令香港告別九七後的假繁榮,香港再不能借助美元貶值帶來的好處,上市公司因用港幣結算而令盈利減少,股票先行大瀉。跌幅以零售股及出口股為最。相反外地人黎香港會買夠成年所需既物品,驚下次黎香港唔可以用人仔換到咁多港幣,零售股出現了一次性的利潤大增。用港紙計既實物(例如樓房)在該年跑出,上升一成半,為停泊資金提供收租平台。其實脫勾不會令港元匯價大幅攀升,但大鱷已窺覬這機會多年,一時之間社會訊息混亂,令股票跌者越跌,實物升者越升。 開頭billy覺得十分得特首之重用。由於議題在港不斷被討論,佢得到名聲而不時可與城中巨賈聯繫。Billy既工作係同各大機構高層開會,發現呢班平時係鏡頭前勁nice既高層到會議時一點先也不nice,差劣到對政府局長同議員都有輕視既睇法。Billy根本係會議中不能作話,而返到office又冇政務官比野佢做。始終唔係紅褲子出身,政圈中人脈斷絕而難成大事,Billy只見財政司成日同班bankers密斟而佢只係齋坐。 匿名信 當你發現自己身在其位而不仕其事,好可能惡運將至。施老闆收到由公司內部黎既一封匿名信,指自billy離開公司後九龍南區群龍無首,力邀billy返公司「主持大局」! 仲有建議叫billy同施老闆「裡應外合」,政府同公司「兩面通」一齊發展香港! 施老闆睇完封信當然好嬲,心諗自己係老闆主持大局既當然係自己。即擢升另位董事替代billy位置,加大該區資源務求做得比billy更好。 Billy估唔到咁快比人斬斷返公司既後路,佢心諗同michelle都仲有間公司空殼用黎炒樓,每個月收緊十萬八萬租,生活應該唔成問題。Billy已經將當初入行搵五十萬既小心願忘得一乾二淨,認為自己枉為英雄,見自己建立既根基逐漸被人侵蝕當然要報復。佢誠邀係政府工作新認識既富豪老鄭入股同michelle 開既地產公司,自己就約見舊部下希望佢地過檔去佢間細規模既地產公司而唔再跟施老闆搵食,當然自己就同michelle秘密搭檔。為左打響細公司名堂,billy話佢有大把內地客水源加上老鄭入股,生意唔成問題。 而家billy身在政府,又暗中同michelle攪生意,後面又有追兵。Billy認為亂世出英雄,希望借此時機上位,一舉成名。欲知後事如何,請like諗樣網支持,收看下回分解。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室