新界西寓言:打油詩告訴你誰是龍頭

By梁隼 有一個晚上,梁隼打開新界西地圖一看,唔睇由自可,一睇弊家伙,因為腦海不斷地盤旋著一首打油詩。   錦田動不得,元朗兄弟多; 天水齋住人,屯門地不足; 零發展地段,唯有洪水橋; 想搞新界西,唯有重頭黎。     不如睇下呢幅簡化地圖啦!       錦田一出西鐵無遠, 大部份都係丁地, 一係就軍用機場, 再唔係就係軍營, 呢堆用地都係眼看手勿動, 所以之前有人提議高鐵站起係度係多餘的。 元朗兄弟多,只可惜好多地段都係純住宅發展,好似元朗公園,十八鄉等,人流來來去去都係大馬路、雞地、新元中,第日有個大商場YOHO MALL起好,不過上蓋又係住宅,搵座似樣的酒店或商廈都無,增值能力不高。 天水圍又係一個純住宅區,勝在有個嘉湖海逸酒店,不過住客都真係純粹租房,一起身就坐車走了,再加上西鐵站周邊都係居屋、公屋、同擬建居屋,實在是浪費。 屯門同元朗都好似,又係好多地段都係住宅區,不過勝在市中心多一點商廈,又有兩個購物商場群(即屯門市廣場一帶和新起的vCity),可惜近市中心的用地都用得七七八八,除非巴士廠果邊的工廠可以重建改規劃,否則擴容能力不足。     響應政府人口政策,除左將遊客分流去十八區之外,將產業分散去十八區同樣重要,唔駛等大部份人都要去市區返工仲實際。(註:呢個咪係當初新市鎮的原意,但係依家就只係愛黎做晒住宅)但係睇番「屯元天」都係已發展的地區,想發展就要打未開發的地方主意,呢度就係洪水橋了。 洪水橋依家係一個很遠的地方,因為無論從屯門公路或三號幹線入去都要兜一個大圈,而西鐵經過又不設站,不過將來就唔係咁講。 1. 西鐵打算設站 2. 會有一條城際鐵路由香港機場直去寶安機場,兩者之間會係洪水橋設站 3. 西部通道出口其實好近洪水橋,記得脫兄曾話過,只要一個地方返大陸去澳門去機場都方便,果度就係好地方,未來的洪水橋係成個大西北唯一返大陸同去機場都方便的地方,又可以由零開始,真係未來龍頭的理想選址。 by梁隼 http://notcomment.com/wp/5461 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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實地睇樓:超錯浪澄灣

浪澄灣終於起錨開賣了,不過一開始就撻Q,由西九豪宅大混戰變成東西九龍對對碰,真係起錨變超錯了,筆者周日都去會一會個示範單位,結果發現超錯又點止一個咁少。   先講賣樓部署,就有幾個錯 1. 時機錯-事後孔明,西九樓價早於2011年見頂,其實早應該2011好推晒出黎啦。 2. 銷售錯-明明個個新盤都抽簽,就唔好扮型玩先到先得,但係又唔講清楚邊度排,搞到報晒警上頭條,最後咪又係要抽簽。 3. 對手錯-因為銷售錯引致延遲發售,明明衝著天璽,The Austin而來,依家人地都賣緊,搞到對手變左市建局重建項目觀月.樺峰,仲要賣遲人地一日,天呀! 4. 優惠錯-從天璽經驗話俾我地知,豪宅客唔怕買貴最怕俾稅,但係豪宅浪澄灣只打折而無印花稅優惠,你估真係平就得? 睇完示範單位,仲多幾個錯 5. 硬件錯-對手觀月.樺峰雖然係重建項目,但人地用豪宅硬件,浪澄灣有部份設備只屬上車盤級數,本來都無乜野,問題係觀月.樺峰個示範單位在奧海城一期,令好多睇樓客都係睇完觀月.樺峰先去睇浪澄灣,咁就珠玉在前,高下立見啦。 6. 用料錯-堂堂豪宅用窗口機,只怪當年(01-04年)起樓無需鬥豪。   7.畫則錯-7座D單位,大廳其中一隻窗一開窗就對正人地冷氣位,距離更只有一米左右,想點?   另外7座B同埋E單位大門旁有個三角位完全唔知點用好,不如我地又發揮下創意諗下可以點用?   呢個工人廁所奧妙之處在於要門口係唔夠一個人過,要側側地身先入倒去,果然夠卑微!   當大家以為面對面窗是昇柏山獨有的好東西時,原來大家錯晒,浪澄灣一早已有。 當然筆者唔係叫大家唔好買浪澄灣,因為西九盤折實價萬二、三是幾抵的,不過揀單位要留意要細心一點,祝大家有個安樂窩。 By 梁隼 http://notcomment.com/wp/6181 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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東九龍寓言:觀塘油塘究極進化

作者: 梁隼   政府去年話要起動九龍東,十年內將東九龍變成第二個商業重心區,除此之外,仲可以為東九龍帶來一個重組區域架構的契機,既增值又可改善社區。     先講下城市架構的重要性,就拎新市鎮典範沙田黎做例子,首先就係拎一個鐵路站兼主幹線交匯點(沙田站)做商業中心,四周(沙田圍,瀝源、大圍)分佈公營住宅及大型住宅群帶來人流,高級住宅(大圍半山、九肚)就擺到邊皮位置,工業區(石門、火炭)亦放去較偏遠的地方。     咁既架構可以吸引外區人乘車前往,區內人又一定要商業中心轉車,將人流集中,咁住宅區就唔會太多人而搞到環境差左,商業區又可保持人流,資源就可以有效率地分佈。     講番東九龍,商業中心一定係觀塘,因為觀塘係一個轉車點,除左駁車上秀茂坪之外,部份將軍澳的巴士線也以觀塘作落客點,加上裕民坊重建後也規劃起一棟地標式商廈,可預期人流一定最集中於此,至於九龍灣站本來都係可考慮作商業中心,可惜大部份地段已發展,沒有重建的可能,而九龍灣工貿區始終距離港鐵站有一段距離(相比起觀塘站同觀塘商業用地),所以最多都係做阿二。 而九龍灣、觀塘及藍田早已規劃作公營房屋發展,私樓群中樂意山、月華街及茶果嶺(麗港城及匯景)也沒有多餘用地,只有油塘、觀塘海濱如海濱道一帶有大量重新規劃地段可作住宅發展,由於兩地都有永久海景(維港不能再填海),所以有潛力發展為高級住宅。     至於本來在九龍灣及觀塘的工廠,只好再向內遷移,例如將軍澳工業邨及新界的工業區了。 * ********************* 嗚謝: notCommenting, 作者: 梁隼 http://notcomment.com/wp/5120 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)  

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買樓要留意既地方(二) 沙田中心與大埔中心

上文: 上車決擇: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)   需知大部份人入屋睇樓個陣都係feel下間屋同自己「有幾夾」,或者欣賞下人地屋企裝修。本系列正要同大家討論睇樓時應該留意既地方。 睇樓要由入大堂做起 今次帶大家黎好運中心一個單位,唔係介紹樓盤。要知睇樓要由入大堂時做起,首先番新左既大堂可能代表大廈已全面維修,你應該唔使係黎緊十年再夾錢比大廈「大執」。不過,剛維修完既業主會price-in佢夾錢費用,所以我就比較鐘意買間樓仲有幾年先攪維修,執完一般都會有5-10%升幅,抵到夾錢條數。當然買黎自住就不必,因唔想聽足半年鑽野聲。 上圖見到大堂有樓梯,要知較舊樓通常都會有但對此搬屋構成不便,或搬屋公司因此而加價。筆者亦見過有樓唔執大堂只執走廊,或通通番新只剩大堂,故需向agent請教。上圖在好運中心,已番新。附近偉華中心則未大執,買樓不可不知。另外要知大廈係咪傾緊維修,有冇斜坡要負責打理,請多望大堂告示版。 一開門就係大廳,由於技術所限只能題示廳既一邊。圖中可見廳有部份夾於廁所同廚房中間,約四呎半乘四呎半,呢類位置頗難運用,同出現鈄角位一樣麻煩。運用佢做飯廳太細,放個櫃又唔可以做咁深用盡個位。睇廳先要觀察能否一開門為人帶來陽光及空間感,對出售轉貨好有幫助。再黎睇下大廳窗戶景觀如何,有對流窗可加分。再論就係觀察位置可否盡用,及房門會否開於大廳四周而佔用牆壁。 到睇房間,好運中心既窗台頗大,普遍實用率75%。上圖所見到床頭版後面條柱有個凹位,又會令實用性降低兼浪費空間。需知華懋出品好運中心比起連住既沙田中心平些少,怪柱樑多係其一弊病,其二就係佢部全幢三部lift停既層數係一部2,5,8,12咁去,另一部係1,4,7,11咁去,咁既做法實在太劃時代性,萬一自己住個層既lift壞左係冇第部lift支援,真係唔入去睇都唔知。但一用清水房同新建樓宇比較,好運中心又顯得十分正! 起碼一個三四百呎既單位係住到人既。新建樓宇只曉運用附送傢俱同裝修令人開心。 順帶一提,有冇留意而家睇新盤個地版係唔再用一格格木地版或地磚架呢?而多改用長條型木地板或斜紋pattern,心水清既你一定明白點解佢地要咁做。 橫樑壓頂 以上係一個好例子說明條橫樑點樣「頂你個櫃」,就係因為條樑咁有層次,你要就番佢唔可以買咁高既櫃。好多時業主一心想賣樓就唔會放個櫃係度比你睇到呢樣野。而呢個業主相信係想包傢俱租貴D既,你睇佢買個「門都鈄左」既櫃就知佢想包平傢俱而租貴D。有冇留意而家新樓成日標榜自己樓底特高呢? 其實有八呎半至九呎半唔係特高,而係大部份新起既樓都係特低。冇得十呎都唔叫高。而筆者去過一間將上下兩層打通既村屋就十分能比人特高樓底既空間感,遲下展示相片。總括而言要樓底高及豪係唔應該買住宅或屋苑一個單位仔的。 好多住緊既樓幅幅牆都係鈄的。亦解釋到點解新鴻基樓點解可以賣貴些少。當然鈄度未至對生命構成威脅,但如果造貼牆櫃時叫師傅留意一點。通常裝修個陣師傅都話到比你聽邊幅牆同地係最鈄的。睇上圖留意地腳線既上方,係咪見到左右「厚度」不一?唔係用黎做地腳線塊磚有厚薄,而係貼住幅牆有水平問題,要一邊補番灰黎平衡佢。

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西環三百幾萬:慧華閣

上次:香港島上車選擇: 堅尼地城, 講到幫豹哥係中上環一帶搵個上車盤,最好係大屋苑。其實係中西區大屋苑而又屬上車價既少之又少。未來有幾個新盤開售,個個都係九百呎較大單位為主,經紀根本唔想浪費時間同你去睇二手樓。諗樣上次到士美菲路幫豹哥睇左兩個三百幾萬既盤,質素一般。勝在$7500呎之餘豹哥仲有能力afford到600呎既三房添。經朋友介紹今次去睇一個已經裝修好哂,比錢(估計可講至$3.6mil)就入去住得既樓盤。 上圖係單幢樓慧華閣既原兩房單位,經業主將其中一個眼鏡房拆牆變為廳既一部份後極之開揚。你由相片下方靠右牆數過去都見到有超過十四個階磚(見圖一),一入屋令人有心曠神怡既感覺(因為香港樓實在太細啦!十幾呎都好令人開胃)。由於慧華閣位處於嘉輝花園既正對面,又係恆基出品,所以呎價根本同嘉輝花園同上同落。最新成交呎價為$7300蚊呎,比嘉輝平些少但樓齡慧華閣只有十七年。 當然單幢樓一年只有六至七單成交確實令人窒步。但此樓價3.6mil只佔豹哥比既budget八成,根據佢係諗樣網facebook wall上所講,照計買完呢間樓都仲有0.7mil cash淨,下次換樓可先睇樓落訂再慢慢賣呢間都唔遲。呢間屋另一個缺點就係兩房,第時要生小朋友請工人又要再買第間。不過以一個上車盤而言,唔使比錢裝修同時買一間係正堅尼地城站上面既物業算係將錢用得其所。 廚房(上左圖)源用新入伙時附送設備,保養得唔錯可以慳返整廚櫃既萬幾兩萬元。廁所(上右圖)有冇留意牆身既雲石塗有黑邊呢?係玻璃膠來的,更有雲石伸延至廁所浴缸(相片映唔到)部份。如家中浴缸附近只有灰水牆圍住,過得幾年浴缸唔小心潑到牆既水就會由廁所滲出廳既牆身,造成廳牆身有灰水剝落加水漬。所以凡有水可能潑到既地方,可以鋪瓷磚或成塊雲石黏上牆,雲石個駁口位要不時添加玻璃膠封好。 呢間屋有另一個特點係相片冇交代既,就係得廁所有假天花廚房冇。整假天花其實只需一千幾百,做咩唔整埋個廚房佢呢? 係咪廁所天花有滲水要用假天花遮掩? 淨番間房約有八呎乘七呎,冇突出的柱位可加分。亦夠你放一張雙人床(6呎半長x4呎半闊)後仲有位行。可惜呢間屋冇入牆衣櫃,如果想間房仲有位淨就要係廚房偷位做衣櫃,當然咁就要你平時煮野食唔好大油煙先得。如果豹哥係「無飯夫婦」就可以諗係廚房加衣及鞋櫃,而家已越黎越普遍。細心一睇佢個地版隙仲有好多白色灰未清走,相信都係新裝修完,原本想放租而家轉賣的。 再問經紀話業主係投資者想賣呢間樓套現「換貨」,呢類業主應該好講價,可以用短成交期吸引業主減價。因為佢平賣比你快手攞到錢之後都係平買。當然經紀之言不可盡信。如果你堅持要係香港島住,係第時堅尼地城站上面用$7200/呎買到個494呎既有裝修單位,於現行市況算是划算的。未有地鐵就可以行去北街既紅巴站搭車經西隧去旺角($13),去中環可以有1或5B巴士,車程都係15分鐘。 由於堅尼地城多單幢樓及盤源分散,下次我地會去(pak street)「北街」睇盤,搵埋一個大型屋苑既盤比豹哥,請like諗樣網以表支持,或直接在facebook留言託我share資料比大家。

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