[脫苦海、梁隼] 落車再上,要做好佈署

諗sir你好: 本人剛賣了天水圍未補地價居屋,約吐現120萬。現跟我老婆和一歲大兒子,想在荃灣找兩房單位自住。賣樓得120萬+家中現金30萬=150萬。但最大的難題是我我老婆在家照顧小孩,而我本職是的士司機,每月約30000收入,無奈沒有報稅。現有問題如下請問諗sir: – 1.如想買一300萬左右之單位,我如何能夠成功做到按偈? 2.近來看很多報道,都說樓價未來一年會下調。我應否現在入市?還是先租一年樓,謀定而後動呢? 3.我常想買兩個單位,一個自住,一個用作收租。請問諗sir,以我現在之狀況有可能實現嗎? 還望諗sir不吝賜教。 – 答: 現時銀行批出樓宇按揭,要受到金管局的嚴格限制,甚至有收租物業的收入,都要按指引的成數折讓計算。有固定收入人士,亦要通過銀行的按揭壓力測試,方能獲得按揭。 至於讀者所屬的非固定收入人士,銀行亦都大開方便之門,除了商業登記之類的基本文件,更為重要的是每月銀行的收支紀錄,以及報稅的紀錄,否則銀行又如何相信申請人有供樓的能力呢? – 如果沒有在事前做好佈署,自然是賣了樓之後不能再買。現時按揭的遊戲規則,已經嚴到連參與者(銀行)都覺得煩,卻又不得不從。既然讀者都明言沒有報稅,相信都知自己是難以申請按揭,而太太在家沒有工作,亦都是沒有入息證明,真的連申請按揭的基本條件都沒有。更麻煩是有入息證明的,剛剛賣了樓,要等多四年多才可以獲得二按;沒有置過業的卻又沒有入息證明。 當然,筆者不會一口咬定讀者一定不能獲得按揭,條件是可以創造的,一般銀行要求6-12個月的收支紀錄和報稅表,讀者可以找相熟銀行商量,把做的士司機的現金收入存進銀行,然後去報稅,則大概一年多左右,就可以拿回做按揭的入門磚。 – 或者會認為,報足稅,每年就要進貢數萬元給政府,又返翻去作為公民的責任,有能力的就應該去納稅,避稅行為不值得鼓勵,逃稅行為更加是犯法的,買得樓的當然是一等良民,就不宜去走精面了。若果以公司形式報稅,支出是可以從收入中扣除,即使一年有36萬收入,扣除各種開支後,並不是以總收入評稅,以減輕稅務支出。讀者可以諮詢相關專業人士意見。 既然最快也要一年後才能置業,所以讀者考慮一年後的樓價是否比現在高,未必是重點所在,而是若果明年的經濟環境不如今天,收入會不會比現在低呢?就當到時樓價真的比現在低,亦要看看到時的收入會不會出現「唔夠計」的情形。 – 現時正有財團打出租車輛行業的主意,未來是充滿變數的,當然亦可能是作為司機非牌主,到時出路更多呢!變數太多,只有到時至算了。至於能否買到兩間屋,要實行這個計劃,需要一步步的規劃,但肯定不是即時可以做到的事情,只好奉勸讀者,要適時做定部署,早為之計。 http://www.notcomment.com

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樓奴生活: 買得起,未必供得起

  本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800。 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000)。 每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?   答:(BY 脫苦海、梁隼) 讀者明言是買第二物業,即無意放棄現時北區的物業。既然讀者本人單名持有這個物業,那麼用太太名義去買,就可以免除雙倍印花稅,只要太太五年內未嘗置業,就符合申請二按的資格,鋪排都可算是深謀遠慮。 – 是不是有能力買到呢?現時沙田火車站銀碼最細的是好運中心的326呎單位(建築面積418呎),成交大約是380-400萬,若果銀碼低於400萬,讀者太太就可以做九成按揭,首期40萬左右,大約50多萬就夠首期連駛費,甚至連股票都唔駛賣! – 可是二按還有另外兩個條件:所有申請人須為固定受薪人士;及最高供款比率為45%。 按照400萬,按九成,供20年,息率2.5%計,月供要19,792元,要月薪43,982元。請留意申請二按,是沒有「擔保上會」這件事的,丈夫不可以擔保妻子收入不足之數。 若果是不做二按,現時金管局已經將所有住宅物業的按揭變為六成起跳,400萬物業要160萬首期,同樣按照供20年,息率2.5%,以月入25,000元計,供款與入息比率是50.87%,壓力測試是66.04%,均是不合格水平。 – 不過如能將供款期拉長到25年,供款與入息比率是43.07%,壓力測試是58.95%,均能過關。理論上,只要讀者160萬首期,另外夠錢做駛費,是可以在不賣現有物業之下,以太太的名義獨自買入400萬的好運中心單位。即使年齡40,部份銀行會接受年齡共65年的按揭申請。 – 驟聽之下原來答案就是那樣簡單,只不過讀者現時只有130萬流動資產,尚欠30-40萬。就當讀者能夠辦到,但太太計劃9月不工作,失去了25,000元收入,不用交市區樓的租金14,000元,供第二層樓10,766.81,即時出現每月21,766.81元的現金流缺口。 解決的方法聽起來又好簡單:就是讀者的太太放棄全職照顧小朋友的計劃,繼續工作去賺取25,000元,即時就解決了現金流缺口。不過,一家四口(連工人就五口)就要擠在僅326呎的單位,成件事就真係變了「樓奴」! – 家庭生活,不應該只剩下錢和樓,太太希望照顧小朋友的願望亦應該得到照顧,若要兩全其美,筆者建議讀者可以考慮賣出現時的北區物業,然後以太太的名義去買一間像樣的沙田火車站單位,面積足夠家庭所需。 雖然會損失每月9,700元的租金收入,但坦白講北區樓價的前景已因自由行風光不再而蒙上陰影,反而沙田火車站一帶較為本土及高消費產業的經濟模式,長期跑贏北區是意料之內。讀者也不用賣掉流動資產,甚至會多一筆現金可供其他投資或保障生活之用。 – 同時留意,讀者在賣出物業之後五年,又會再符合二按的入場資格,到時又可以個人名義,再買第二物業,而現金水平亦相應會比現時壯大呢! http://www.notcomment.com

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[脫苦海及梁隼]市區樓郊區樓那個保值能力高?

諗sir 您好, 小弟不才(32歲), 賺錢少而且零理財計劃…最近才發現諗sir的blog, 現有以下問題想請教: 小弟+女友月入=$30K, 合共saving 約50萬, 現每月合共可save$8K, 目標樓250-300萬/區域不限 1) 首期如問家人借多50萬, 共100萬, 買樓會否太勉強? (因怕樓價繼續上) 2) 沙田第一城/得寶/元朗/屯門 哪裡適合我們? 潛質較好? (九龍工作, 現跟家人住九龍) eg: 應揀市區方便但地方好細(樓齡大d), 或看重未來升值潛力(返工遠d, 地方大d, 樓齡輕d)? 多謝指教~ *為集思廣益、邀請脫苦海及梁隼作答 ANSWER: 所謂有心唔怕遲,三十出頭開始財務計劃及立心置業,也是一個好的開始,而以讀者倆人已儲蓄了16個月的薪金,若果沒有其他咭數或私人貸款的話,也側面證明讀者具有財務紀律。 既然讀者目標想買的物業是250-300萬,若果未曾置業,是可以申請最高九成按揭,首期理論上已經不成問題,所以關鍵是讀者有沒有足夠的供款能力而矣。 以270萬物業,九成按揭,供25年計,保費上會,首期是30萬,月供是12,609.28元,可以過到壓力測試,但既然讀者每個月只可以儲8,000元,又何來有足夠的供樓能力呢?還未計算置業後一闊三大的開支。 – 若果如讀者所言,將自己的50萬儲蓄,再問家人供多50萬共100萬,將其中的80萬作為首期,月供8,374.18元,勉強符合讀者的實際供款能力,可惜金管局已限令銀行只可以借六成,270萬樓的首期是108萬,亦已經超出讀者的能力範圍。 當然,讀者可以將目標的銀碼作進一步的縮少來相就,又或者在100萬到手之餘,照樣申請九成二按,只支付大約40萬作為首期及其他駛費,然後將餘下的60萬「萬萬搣」作為支付實際供款與實際支付能力的差距(12,609.28-8,000=4609.28元),期望之後樓價上升再加按還錢,在之前的升市也有一些人用類似的財技去買樓,但現時難以加按之下,再加上後市升幅有限,如此冒險又是否值得,讀者實在要考慮清楚。 – 置業的目的是改善生活同時作為理財的手段,但使用不當又會反變成累人之舉,坊間將買樓當成至高無尚的致富不二法門,實未考慮到不同市況和個人財務狀態。以讀者的情況,與其今日向家人「明借實攞」地買樓,倒不如想辦法提高個人的儲蓄能力以待時機。 – 回應關於揀樓的問題,理論上郊區的樓價應該比市區平,但若有留意目前的市況,沙田的樓價與九龍其實相差不遠,即使是去到大西北也只是略為折讓,甚至去到上水粉嶺樓價的舊樓呎價也九千一萬。在以往屢次的樓市高位,由於郊區樓的升幅比市區樓大,所以市區樓的溢價會收窄,然後在淡市時郊區樓的跌幅又會比市區樓大,又會出現市區樓的溢價增加。聽起上來像很複雜,其實只不過是市區樓的保值能力高,而郊區樓的波幅大,所以在未來的淡市,可以留意跌幅較大的郊區,而在現今市區和郊區樓價格差不多之際,倒不如去買市區樓。 http://www.notcomment.com

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[脫苦海、梁隼] 「一生三宅」還是「逢三退一」

本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?   ANSWER 答案 讀者夫婦現時已經擁有三個單位,已經實現了不少人難以企及的「一生三宅」目標,但正如讀者自己所講,現金水平雖然都不算低,有50多萬,但相對於夫婦二人月入16萬,只相當於三個月的收入,雖然讀者沒有提供日常支出、供樓及租金收入,再要買多一間,似乎現金水平未必足夠。     會計算上有一個比率,是計算現金流水平的,叫做速動比率(quick acid ratio),算式如下:           速動資產  流動資產-存貨-預付款項 速動比率=───────=──────────────────       流動負債    流動負債     流動資產就是容易套現的資產,比如現金、債券、股票,相對上說物業並不算是速動資產,所以即使讀者有過千萬的物業,速動資產的水平不高,可能真的只是那50萬的存款。     至於流動負債,一般指是一年內到期的負債,比如咭數、供款。若以讀者的個案,這三間物業的按揭雖然不會全數當作流動負債,但一年內要供樓的支出有多少,讀者應心裡有數。     一般企業的速動比率要達到1:1或者以上,即是手上的流動資產,起碼要足夠支付一年內的負債,套用讀者的例子,如果每月的供款是40,000元,就要有48萬的現金儲備。     或者會認為,三間屋有兩間收租,自己又有月入16萬,是不是要那麼謹慎呢?筆者並不是認為讀者現時財務上很危險,但是若強行要買多一間,撇除是否有足夠的首期及能夠在嚴格的銀行審批之下獲得按揭,要考慮的是現金水平會再一次被清倉,負債亦相應增加,而家庭的收入更依賴租金收入。     除了「一生三宅」之外,市面上亦流行另一種說法叫「逢三退一」,就是指當有三間物業時,而市價是理想的話,可以考慮賣出其中一間質素較次的,以便之後可以有錢買靚貨,以上是某巨型物業投資者的心得,值得讀考參考。   http://www.notcomment.com  

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西區一帶置業

Hi Lum sir, 本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。   現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報?   謝謝   ANSWER: 計算置業能力,主要考慮首期、有效收入,以及年期。讀者持有的400萬現金,假定將其中的350萬作為首期,理論上是可以用六成按揭買875萬物業,因為金管局已經收緊了按揭的成數,普通情況下買樓要預留四成首期。坊間及傳媒還有很多人口口聲聲說三成首期,似乎就不算得上跟得貼。   使用二按又如何呢?無論讀者有沒有買過樓,雖然可以將首期降到一兩成,但按揭證券公司將最高可以用二按購買的物業局限在600萬以下。以讀者心儀的西區三房20年物業,現時實用呎價超過1.6萬,600萬只可以買到375呎,又何來有三房呢?   若果要超出二按對銀碼的局限,就只可以借六成,一除之下得出546呎,似乎就有機會符合讀者的條件,但最大問題是讀者夫婦未有穩定收入,銀行在審核按揭時就難以過到壓力測試,要待讀者三個月後轉到新工,銀行又要等有3-6個月的糧單才能進行審核。讀者也要留意,過了40歲之後,部份銀行已經不會批出30年的按揭,錢不可拖長來還,每月的供款又不能盡量壓低,亦都更難過到壓力測試。   讀者想在西區買個三房20年樓齡單位,是可以做得到的,但代價就是會耗自己手頭大部份的資金以至借貸力,莫說買多一間樓收租以作幫補家計,買了Dream House之後,就甚麼都做不了。分析之下,讀者應計劃一下怎樣增加自己的有效收入,所指的是銀行承認,可以用作壓力測驗的收入,以便增加自我的借貸能力。其次,讀者最大的籌碼是手上的400萬現金,就算去買一些高息的房產信託基金,現時都有5-7%的免稅股息收入,已想當於每月平均1.6-2.3萬的免稅收入。讀者有需要在西區置業,倒不如以此收入去補貼租金支出。到有足夠的收入證明,再去規劃怎樣用按揭借錢購買收租物業。   坊間一些人的想法是用二按借錢買樓,以便得到10-20倍的槓桿,可是二按是明文規定只可以用作自住之用,放租的話已經犯法,並不值得鼓勵。而方今金管局已經將收租物業的按揭成數壓低到五成,一倍槓桿已經令到買樓創富的威力大減。關於那類物業收租回報較高,影嚮租金回報的因素中,地區並不特別明顯,反而是單幢舊樓的回報往較屋苑為高,主要原因除了資訊不平衡之外,舊樓也要預留資金作為維修之用,是否值得真的見人見智。   http://www.notcomment.com

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以退為進的策略

 QUESTION: 諗sir: 拜讀其著作,獲益良多。 個人情況,請賜教! 本人40歲,先生45歲,有2個小朋友,家庭收入每月7萬,有2層物業,各市值450萬,各層按揭為2.8M。一在港島南,一在港島西,實用均為300呎樓,正出租,各層有3釐回報。 租樓支出2萬3,每月儲蓄1萬5。 手持股票及定期約有一百萬。 請問如何創造一生三宅呢? 謝謝   ANSWER: 讀者的問題可以變得很簡單,亦可以很複雜,有些人會取易不取難,也有人喜愛向難度挑戰,以下分享這兩種情況。 既然讀者已有兩個收租物業,要達到一生三宅只不過是買多一個單位。讀者一家四口,再加多一個工人,自然起碼要住三房甚至四房單位。目前租金兩萬三,相信只能夠租到新界的大單位,所以筆者推測讀者可以接受居住在新界。而讀者已有收租物業,按揭成數將進一步縮減到五成,令到讀者想買自住物業,出現首期不足的問題。 可以考慮「以退為進」,即是將其中一個收租物業出售,令到家中一人變回沒有持有物業,然後將套現所得以二按購買自住物業。根據按揭證券的指引,600萬元以下的自住物業,是可以以按揭保險借八成按揭。   讀者賣出其中一個物業,套回170萬,就有足夠的首期連同相關駛費及印花稅,購買一600萬單位以作自住,以目前的樓價,可以買到荃灣麗城花園實用呎數572呎的三房單位,先將現時月租2.3萬轉為部份供息,餘下還本金,具體運算如下:     之所以將供樓年期拖長到30年,目的是降低每月的供款至約1.9萬,比現時的租金支出低4,000元,不過由於同時亦失去了其中一個收租物業,以目前普遍供平過租的情況下,或者這數千元能抵銷對現金流的影響。而讀者比丈夫年輕,宜把握此優勢。 以上是取易不取難的方法,但若讀者想向難度挑戰,在不賣出現有樓宇之下,如何買多一層樓呢?以流動資產水平只有100萬,而每月只能儲1.5萬,一年才累積到18萬元,相信並不是短期內可以做到。買多層樓收租,都是想有被動收入,倒不如想想如果將保留的100萬流動資產作更高回報的其他投資。 http://www.notcomment.com

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青衣與東涌買樓選擇

  諗 Sir,你好,   前日買了你本“樓換樓”書睇,有個揀樓既問題想請教你。 現在有兩個上車盤,一個是青衣青怡花園兩房實用334呎,四百萬,樓年齡28年 ; 另一個是東涌新盤東環,一房半,四百二十萬。我屋企人住在青衣, 所以想買近鄰既區域,而我心中想買入四百萬以下既樓。   地產經紀見青怡冇盤,建議我買東涌或麗城。請問我應該揀邊個好?   Remarks: 本人月入$36000, 開支+家用$8000   ANSWER: 諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。   單憑讀者的簡單資料來分析,難以判斷讀者買樓的目的是甚麼,用來上車自住還是用作投資,如果是上車就不用多想留意多些青衣的樓盤,因為上車的目的是人有我有,供樓當儲蓄,好讓日後有足夠資金換樓改善居住環境,買樓後住近家人,一方面可以有所照應,減少不必要生活開支。另一方面又熟悉居住環境,沒有適應新環境的問題,所以盡可能都要找青衣的樓盤。   青衣的上車盤除了青怡花園之外,還有附近的翠怡花園,不過呎價會貴些少,要預留多點資金作首期及供樓,此外還有美景花園,三個屋苑之中,以翠怡花園的景觀最好,青怡花園的配套較好,美景花園的售價最平,當中美景花園未來的景觀最有變數,因為附近有一塊地皮將會招標興建住宅,前面又有一塊地準備改變用途起公屋,買入自住的話,未來數年要面對沙塵滾滾問題,起好樓之後又要面對人口增加但欠缺配套的問題。   東涌的樓盤對讀者來說較適合作為投資用途,因為買間一房單位如果一個人住還可以,結婚生埋仔女的話就唔夠住,自住就唔係咁啱駛,買左唯有用來收租,但係要留意近年的新盤都好難抽得中,就算抽得中也難以買到價單上較平的單位,買入高價單位只會換來「收租回報低,升值無你份」的問題,唔信的話可以睇下報紙報導有關新樓二手成交,明明個市升左四五成但係新樓二手成交都只係賺果一兩成,部份仲要蝕錢離場的報導就知所言非虛。   如果唔買東環,其他東涌的新樓呎數都頗大,好像藍天海岸的一房單位要五百幾萬,超出讀者的預算範圍了,細呎數的有東環隔離的昇薈,不過一早賣晒,東涌買樓的機會似乎不是屬於讀者的。最後麗城花園都是大單位,計lump sum一定過四百萬,又是超出預算了。   結論是其他區域唔係讀者杯茶,可是青怡花園沒有盤,唯一方法只有等下去。或者物色青衣有甚麼好單位吧。   Source: 諗Sir noTcomment專欄 (http://notcomment.com/)

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鎖倉是不智的

  你好諗sir,睇完《樓換樓》同《收息論》之後絕對有相逢恨晚既感覺。   講番正題,本人一家四口80後於2010年以2.26m買左自由市場居屋,一年後因請左工人唔夠住以2.86m賣出,2011以2.91m買入同區私樓,今年細仔出世1家4口+工人已唔夠住,所以係6月4.58m賣左樓,點知樓市係咁升買唔番同區3房,暫時用17.5k租緊3房。   現在手持2.4m cash,2公婆月入70-80k,但扣除龐大開支(家用,養車,學費,興趣班,保險+工人),每月只可儲10-20k,現在諗住買一細單位收租,餘下投資債券或等跌市入多間,這樣是否可行??謝回答   答案 在外匯期貨行業有一個名詞叫做「鎖倉」,所指是在進行交易後市勢逆轉,卻不願意平倉離場,反而以相反方向做一份合約鎖定損失。例如在日圓跌市當中,做了一張日圓好倉,一方面睇錯市,另一方面卻又不願認錯,就反方向做多一張日圓淡倉。相信即使沒有交易經驗的人,都想得到只會越做越錯。   就以讀者的買樓經驗看,之前好像睇啱市,先在2010年買居屋,然後在2011年把居屋換樓樓,到今年計劃細樓換大樓,卻因為先賣後買而失去預算。不過從另外一個角度,讀者之前的每一個舉動,都是因為家庭成員增加燒到埋身才去換樓,只不過因為順著市勢才能順利進行,今次未能細換大只因市況沒有徘徊不前比位你買。   但是想深一層,若果當日沒有賣出2房單位,改為將2房單位出租,把租金補貼來租住3房,似乎就不用面對今日的困境。現在硬著頭皮去買一間細單位收租,只不過是希望返回此理想位置,即是把2房出租而租3房住,本來亦問題不大。   只不過讀者又想到把餘款投資,然後期望樓價下跌,那樣就變得自相矛盾了:如果認為樓價將會下跌,為甚麼會現在去買個細單位來「等跌」?如果認為樓價仍然會繼續上升,為甚麼不將所有款項連同借到盡去買間三房出租?最終其實是反映了讀者對於後市進退失據,既擔心後市再升無樓在手執輸行頭,又擔心後市會跌所以獨留一手。   若果真正地以投資角度去分析,可以將對於後市的猜測擺在一邊,客觀地衡量買樓和其他投資的投資率回報高,那一個更具合理性。平情而論,現時買樓收租的回報率甚低,類似馬榮成先生在金融海嘯時以低價入山頂豪宅倚巒,由於租金由30萬下跌到15萬,就算以當日的筍價計算,租金回報也只有兩厘多一點,就算樓價有所上升,亦只是蛋家雞見水,有得睇無得食。   近年流行一種「收租思維」,認為買樓收租進可賺價退又可以有現金收入,好像「必和必托」無得輸,但實質上物業的變現能力低,現金收入亦不是想像中高,現時商舖租金已因消費行業收縮而下跌,將會波及舖市,若果其他行業也因連鎖反應而收入下降,也可能反映在住宅租金之上,到時就變成綁著來輸,因為特別印花稅要三年才全豁免,幾百萬一間屋,就算5%稅都要20多萬呢!   http://www.notcomment.com

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脫苦海、梁隼-理想、夢想、幻想

諗sir,你好!本人26歲,很希望可以買多三間樓收租。我月入二萬,人工不會有 太大升幅,有60萬現金,爸媽有一間未補地價居屋,可向爸媽借20萬,阿妹仲有二年先大學畢業。 想請問自知現金不足,人工又唔高,我仲有冇機會實現買樓收租的夢想?? ANSWER:   答:讀者立志買樓收租,這是很多香港人的目標,同時也有很多香港人做得到,若果說你一定做不到,未免過於無禮。 可是目標也有很多種,能夠達到而做得更好的叫「理想」,暫時未做到未來有機會做到的叫「夢想」,根本就沒有可能做得到的叫「幻想」。那麼對讀者來說,買樓收租究竟是那一種「想」? 就以讀者提供的有限資料,相信讀者都明知以現時的條件,莫講話買「(多)三間樓收租」,恐怕買一間都力有不逮,那麼讀者有沒有計劃過,怎樣去提升自己的個人條件,以便達到至少買一間屋給自己呢? 若明知人工不高,也不會有太大升幅,會不會在工餘找一份兼職以增加可計算供款能力的收入呢?手上有60萬,會不會計劃用作投資以便增值呢?爸媽有居屋,阿妹未畢業,都不會怎樣影響,而未補地價的居屋,最多只有在雙親百年之後作為遺產來繼承,想賣想出租還要補地價呢? 建議讀者尋求增加收入的方法,若現職真的沒有發展前景的夕陽行業,應該趁年輕早作打算,不一定要做地盤或者「肉類分割技術員」,還有一些有前景的工作,到收入增加了,才有機會跳出眼前的困境。 有很多方法,可以令到讀者買到第一層樓,有了第一層,第二層就有旨望了,只不過若果不坐言起行,期待神跡出現,則所有目標都只是「幻想」,連「夢想」也談不上。      

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[梁隼] 西九龍樓好安全

成日話樓市好快會爆,幾時爆同點樣爆係無人估到的,所以諗黎都無用,最多就係避開一些高危地區,或者買都買個安全的地區,就算真係爆起上黎都無咁傷。   好多人認為香港島既樓好安全,理由係香港島供應少又無新地皮開發,唔似得九龍同新界真係地有多大產,人有多大膽,呢個睇法以前就係,依家就未必喇,因為現代起樓技街進步左咁多,政府又係咁盲搶地,連斜坡、綠化地都唔放過,香港島其實有好多地段係可以騰出黎起樓,再者,香港島好多地方都有潛力重建,就好似堅尼地城都原來隱藏左一個大型重建計劃,試問邊個仲夠膽講香港島好難再有新供應?   至於九龍新界就更加容易搵地起樓,仲要逢親係靚地都俾好多政治團體候住要起公屋居屋,呢種錯配唔單止拖低政府收益,仲會搞到成個地段價值下跌,講得白一點,有邊個私樓業主樂意見到隔離突然有座公屋啦。不過凡事總有例外,講緊就係西九龍,即油尖旺加深水埗呢一個地段。 西九龍又無得填海,重建又起得七七八八,公屋地段又鎖定晒係長沙灣一帶,可以話將不明朗因素完全消除,餘下就只有不斷地發展商業地同西九文化區,所以話仲有邊個地區穩陣得過西九龍。 仲想買樓的朋友,就要多加留意西九龍仲有甚麼筍盤,賣一間少一間呀。

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