[汪敦敬]習奧會後的經濟定局

習奧會打造了以兩國利益為核心的國際新秩序!中國得到的是未來成長的時空,美國是想「延續」霸權,在貨幣戰爭範疇的協議應是「美國息口有限度上升,人民幣有限度貶值!」美國聯邦儲備局委員會主席在7月30日表示希望美國未來三年內是可以通脹2%,這個數字正正是反映到美國有能力加息的幅度是很少,我相信大概是1/4厘至半厘左右,而肯定會在1厘以下,對!雙方協議了美國的有限度加息和中國的有限度貶值! – 未來的中國將可「較安心」為市場作重整工程,令下一回合的豐收準備更大的吞噬胃口,近年的所謂中國經濟不景,看回數據,其實是中國主動想將市場去槓桿化。股票市場的所謂下調,看看上證指數,其實是回復到今年年頭的3000點水平左右而已。的確,在調整過程中是遇上對手的狙擊,但請不要忘記事情的本質也是中國正在調節和打造另一個新局面。 – 同樣地產市場也是一樣,不少人也認為是結構性下跌,我只認為是自然的調節,樓價下跌只是去除之前未鞏固的升幅,近年的量化貨幣引來滯脹,市場日益價升量跌,於是很少的成交便代表了整個市場,這是不合理的,一個新成交價是要經過同類型單位以相若價錢或相同趨勢繼續成交才可以初步鞏固到,未經鞏固的樓價升跌也是虛假的,而經濟調節難免會有人損手或者生意失敗不順利,這班不順利的人亦會製造了樓價的減幅,但是,市場的結構仍是有資產的人是愈來愈富有,市場最終會由更富者來接收,無資產者得到仍是最少。 – 評估樓市除了要留意結構性之外,更加重要是看看樓市的基本邏輯:「樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕」,現在仍是強業主年代!   最近雖然劈價潮出現,但是結構性並沒有大改變。所謂樓價下跌,不是一個結構性下跌!要放盤量大增,及同類型劈價成交不斷出現,才算是確定了樓價下跌,如果在圖表的技術分析來說,現在樓市不單只形成下跌趨勢,甚至未脫離「上升通道」,現在市場是出現不少劈價的,但其中也有不少是新高或次新高成交的,既然樓市過去一年的成交有大部份應仍未鞏固好,所以過高未鞏固的會下跌,鞏固好價格的可穩守,而成交落後的仍可繼續上升。 – 樓市很大機會會出現「慢熊」或「慢牛」的市況,大家不宜對市道看到太淡!也不應以走下坡的心態去看中國經濟,更不應以復甦的心態去看日益虛弱的美國經濟。 樓市大限未到,樓價調節和「爆煲」是兩回事,也和拾級而下不同,「等待下一次黑暗來臨!」對!當人們知道新常態樓市是好淡爭持後危機感便會減弱,到了這個時候,真正危機才來臨!感覺不到的才是真正危機!

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[梁隼]葵芳置業心得

葵涌以公營房屋為主,私人屋苑相對規模細,放盤、成交不算多,揀選心水物業相對較困難。 葵涌最旺的地段為葵芳港鐵站,有兩個對象不同的大型商場:新都會廣場及葵涌廣場,前者有寫字樓,又有連鎖店舖、戲院,是一線購物場所,後者以賣潮流平價物品為主,附近盛芳街滿佈食肆,可說是葵涌的食街。   葵涌交通配套以巴士、小巴為主,大部份接駁居民往兩個港鐵站轉港鐵,當中又以接駁葵芳站為主,因此葵芳港鐵站及巴士總站是區內重要交通樞紐,令到區內外人流都流向葵芳站。   以商業價值及交通配套作為物業的評選準則,一線盤當然是葵芳站上蓋物業,新葵芳花園及毗鄰的葵涌廣場,兩者同時為葵芳最大規模的屋苑。 打算透過社區進化帶動附近樓價升值坐一轉順風車就要考慮一站之隔的葵興站,隨著九龍貿易中心(KCC)落成及入伙,以及新地收購了聯泰大廈並改裝為食肆,再加上恆通製衣改建為酒店,令過去工廠及公屋居屋為主的葵興站帶來發展潛力,可惜葵興站只有新葵興花園及葵涌中心兩個私人屋苑,兩個屋苑放盤及成交都不多。     對交通配套及購物要求不高,卻追求恆久景觀的可以考慮兩個屋苑:盛芳街的恆景花園及葵盛圍的月海灣,前者受惠鄰近物業沒有重建需要,物業本身又高過其他物業而享有開揚都市景觀。而月海灣建於半山之上,更享有單邊無敵海景,不過月海灣兩旁都是公屋,物業的升值潛力因地段局限而障礙著。 以上屋苑實用呎價維持在8000-10000水平,適宜作為上車盤。   葵涌屬於已發展區域,缺乏跑贏整體樓市的動力,如果打算住幾年後換樓應該選擇短年期按揭變相迫自己儲錢,令日後換樓時可以借助賣樓套現多點資金作為下一層樓的首期。     作者網誌:http://www.ccomentary.com 以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

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[梁隼]太古坊變天又俾貼士大家

太古坊終於同政府達成協議,用5億現金加太古城中心第3期10層樓面,再幫埋政府搬寫字樓,令到太古地產終於可以重建前身為工廠大廈的和域大廈、常盛大廈同埋康和大廈。   和域大廈已率先重建並預計2018年完成,待常盛大廈同埋康和大廈都重建完成後預期鰂魚涌又有一番新景象。 現時太古坊經已為多間銀行及金融機構的後勤辦公室,有部份辦公室設於待重建的三間大廈裡面,落實重建後有不少公司會搬出,由於商業活動下降,預計對周邊屋苑的租務需求有一定的影響。   在需求下跌加上整體地產市場價格下跌下,港島東的物業價格可望會跑輸大市,也就是說,一般專家認為大市平均跌10-15%,港島東物業可能跌得更多。 不過港島東的前景不宜看得太淡,太古坊重建後會提供大量甲級寫字樓,無論格調及數量都非現時由工廈改建而成的寫字樓可比,預期之前搬離的公司有機會重新進駐外,也能吸引一些抵受不了中環、金鐘等地貴租金的公司遷址於此,商業活動及價值立即提升。   另一點要留意的是港島線一分為二建議的契機,現時有不少地區人士反對把港島線一分為二,令到鰂魚涌至柴灣站出入的乘客要轉車才能到中環、金鐘等地,頗不方便,可是卻沒有留意新港島線能直接前往會展、添馬、香港站再到東涌,全部都是香港未來發展的聚焦地,改線意味著更方便(起碼無需轉車)能直到新發展的地段,港島東居民應該高興才對。   現時筲箕灣已經有多個重建地盤開始動工,也有多宗舊樓重建洽談中,似乎發展商也早感覺到港島東的發展機遇,早著先機搶先發展。      

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[脫苦海、梁隼] 怎樣可以最有效利用債基和保險儲錢?

諗SIR你好,  本人情況如下: 東涌兩房物業現約值約510萬 (買入價190萬),欠銀行約170萬 H+0.75 / 餘下14年 / 月供11000, 管理費約1200, 已出租一年, 現正找新租客, 預計收$15000 一年前, 最後租下大圍顯X兩房居屋, 租金11500, 主要自己和老媽住,太太有時於外母公屋(10分鐘路程)過夜 現金,內地人仔定期,股票及其他投資約90-100萬 – 本人38和太太 35: 月入共85000, 每月開支約60K, 每年保儉費約70K 問題: 最近又再想多租一間大圍單位供自己, 太太, 2歲bb一個三人私人空間, 日間大部份時間bb仍要由外母照顴,另希望請工人照顧母親或其他事 目標: 有兩個自住地方供本人, 太太, BB 及母親(兩邊住 – 唯大圍太貴, 而村屋又不會考慮, 正煩腦中), 有兩個物業收租, 每月有正現金流(以多租一個單位 – 一拆三) – 最近, 東涌新地樓東X開賣, 見平過同區, 兩房約500萬, 估計租金回報有16-18K, 有少少心動想入市投資, 等十幾年後可以自住(小朋友讀緊書都未必會入住因校網差), 又唔知後市如何 另一唸法係繼續儲錢, 自己份保單都已買得好大, 不過SAVING就好少, 一家大小保費都唔平, […]

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[梁隼]睇新樓:自住恐怕唔夠住的利奧坊曉岸

  政府一話要增加供應,除了增加地皮供應之外,發展商都好配合,就係將個單位有咁細間到咁細,既可減低入場費,又可以增加單位數目。又唔好以為市區先有劏房單位買,連元朗、洪水橋這些低密度住宅區都有,想買間大一點的,唯有買舊樓。   買這些新樓的人,有部份係父母買俾仔女的,美其名係幫仔女獨立,說穿了就係錢多無掟駛,又唔想俾雙倍印花稅,唯有用埋仔女個名去避稅。咁樣做其實都幫左政府一個大忙,就係間接降低剛性需求,因為未有本事買的都胡裡胡塗買了。   講番新樓介紹,恆地係大角咀收埋收埋唔少舊樓,終於都有個發展計劃走出來,就係發展一個前後四期發展,有商場有寫字樓有住宅的邁奧坊,第一期位於利得街的利奧坊曉岸最近就上載了樓書。   呢個盤有一棟大廈,卻分開為兩座,一共提供448個單位,兩座樓是相連又呈長形開則,一看看平面圖就有點似層相識,有人說像M巾,有人說是腰封,總之你覺得似乜就似乜。         開放式單位每層共有6個,面積為E室203呎、F室198呎及L室193呎,E室向北,景觀較開揚,F室向南,與奧城西岸面璧,L室面積最細不過位於單邊,隔離舊樓未重建前景觀都開揚,呢間房自住價值絕對係零,除了面積細之外,牆身貼近隔離K單位的企缸,隔離屋晚晚夜返沖涼就多得佢唔少。   一房單位有14個,面積為248-264呎,全部都是開放式廚房,間格也大致一樣。   兩房單位有2個,為每座的A室,面積為390呎!沒有寫錯,是390呎,比同系的城中匯還要細,不過比港灣豪庭的兩房單位大。     頂樓是相連單位,以為是過千呎豪宅?對不起,4個單位實用面積485-601呎,全層八個單位中只有兩個是三房單位,這算不算是最細的特式單位呢?     物業鄰近奧運站,地段價值就肯定高,不過鄰近好多恆基地盤待發展,景觀變數頗高,只有向北面向大同新邨的較有保証。這個樓盤都係買來投資較佳,自住恐怕好快唔夠住。       作者網誌:http://www.ccomentary.com   以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。  

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[脫苦海、梁隼] 元朗天水圍買400萬樓自住

  Lum sir 你好, 本人2009結婚,現在30,老公35歲,有兩女兒,分別4 及兩歳,自己為主婦,我們一直無置業。因為老公在內地工作,全家長期在內地,回港只住父母家,沒有租樓。 近三年老公人工多了,現金外幣股票儲蓄共1600000,每月人工65000(已扣內地稅項),不用交香港稅。除每月開支,可儲30000,另有年終花紅約120000。 現在想慢慢部署先買一間約400萬樓自住,兩或三房均可,首選元朗區;留些現金流再等時機買另一間租出,希望幾年內先達到兩樓目標。 請指教資金分配部署,希望憑老公尚可的借貸率和現金追回錯失的。萬分感謝。 80後媽媽 ANSWER: 相信讀者靜極思動想回港置業,是為了小朋友的教育著想,畢竟中港之間文化有一定的差異,希望接受自己熟悉的文化薰陶亦是人之常情,最好當然就是能在港置業吧! 若 果讀者夫婦均是香港永久性居民,就不用被政府徵收15%,不過對於主要收入不在香港人士,金管局會責成銀行扣減10%按揭成數,而現時700萬以下物業的 按揭成數劃一降至六成,所以讀者想買400萬的香港樓,按揭成數就會降至五成,那麼就要有200萬首期,稅項及其他駛費另計,那麼160萬儲蓄就未足以只 用一按上會了。 或者會覺得奇怪,明明有高薪,過壓測應無問題,又不是沒有首期,為甚麼都買不到樓呢?數年來香港輿論都要求政府壓低樓價,金管局嚮應之下,不斷將按揭的門檻拉高,尤其是在一些本土主義者的要求下,連主要收入不在香港的香港永久居民,都要扣減10%按揭成數。 – 當然,可以用妻子名義來買樓,就可以做回六成按揭,勉強可以買到接近400萬的物業,不過由於丈夫的收入來自海外,銀行會要求出糧紀錄以外更多的文件,若果丈夫在香港出糧入數,還可以有間相熟銀行可以參考,不然應該盡快作出安排。 不 過都要借此機會,告誡心急買樓不夠首期的話,最好不要「銀行借唔足就借財仔」,所講的是發展商在賣一手樓時提供的高成數按揭,由於財務機構並不受金管局監 管,加上發展商的財力,甚至有些付款方案是一次過借足八成本,初期息口也不特別貴,可是究竟貸款細節如何,又是否值得冒此風險? – 基 於元朗區新盤一浪接一浪,每隔數個月都會有新盤入伙,然後又是例牌新盤租金插水之類,那麼倒不如不要受到400萬銀碼所限,實行「買舊樓,租新樓」的策 略,更不一定要堅持在元朗市中心範圍置業,因為較舊新元朗中心都要400起跳,或者可以考慮嘉湖山莊近天水圍站的樂湖居和賞湖居。不要以為天水圍還是悲情 城市,多個地盤已經批出,鄰近又有洪水橋新發展區,在長遠來說也有升值潛力。 買到第一間,自然就可以逐步計劃買多間,加上樓市下行在即,到時金管局可能又會放寬按揭,更有機會實行計劃。

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[梁隼]中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因

最近筆者朋友有一個煩惱,佢計過數可以買間五百萬左右的樓,只係選擇不多,於是就心多多係度想,到底買間細一點好,定係再買間大少少的好。   對於呢類有選擇恐懼症的朋友,最好就係計一些死數俾佢,等佢有數目字支援下思路都會清晰一點,現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭,當中只有400萬樓可以做足9成按揭,450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。 450萬以下的樓按揭金額最高係360萬,即係樓價愈高,首期越多,例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主,不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。   至於450萬以上至600萬樓價,就可以做最多8成按揭,600萬樓就要俾120萬首期,相比起450萬樓,首期支出只係多三分一,即係30萬。   買樓另一筆較大開支就係印花稅,如果係香港永久居民又無物業,就仲可以按舊印花稅率去徵收,400萬樓印花稅為9萬元,450萬樓就13.5萬,600萬樓就18萬,就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%,而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。   計左咁多數想說明些甚麼? 1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬,但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬 2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬,是400萬樓開支差不多3倍,但對450萬樓開支相比,只係多了3成左右。 即係,五百萬呢個budget其實都幾尷尬,開支唔細但係買唔倒甚麼好野,所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支,一係就加大預算買間600萬樓(當然要物有所值的)寧願辛苦少少都要住好D。   作者網誌:http://www.ccomentary.com  

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[亂博]通縮搏奕的核心

近日環球股市大幅波動,即使美國那麼大的股票市場,仍然可以一日之內升跌三、四百點,商品價格、油價持續下跌。筆者在上篇文章問了一個問題:「究竟我們現在面前的環球大跌市是否反映環球經濟正進入大蕭條?」     自2008金融海嘯至今,英美歐日的超低利率已持續了七年,2015年初,瑞士央行甚至把利率降至負數,是時候看看這些近乎零利率及負利率政策的成效。     英國 英國在2009年3月開始把利率降至0.5厘,加上量化寬鬆政策催谷下,英國的通脹率曾經在2011年9月按年升5.2%,如果計及通脹率,英國曾經實施 負利率政策達4厘,然而英倫銀行仍然在2011年10月至2012年7月加碼量化寬鬆,量化寬鬆加強了負利率效應,對存款戶不利,欲催谷他們多消費和投 資,但適得其反,通脹率不斷下跌,直至現在近兩個月跌至零或近乎零。     歐元區 2009年ECB指標利率降至1厘,2012年開始指標利率逐步降至0.05厘,存款利率-0.2厘,2011年9月通脹率曾經按年升3%,換句話說,歐元區曾經負利率2厘至3厘,連同量化寬鬆,也是加強負利率效應,現時的通脹率為0.1%至0.2%,低至近乎零。     日本 日本的指標利率自1999年至今都是近乎零,日本通脹率一直也是近乎零,直至安倍晉三上台當首相後,於2013年1月宣佈無限QE,日本的通脹率於同期5月曾經按年升3.7%,日本也曾經負利率達4厘,現在通脹率徘徊在0.1%至0.2%。     美國 自2008年12月至現在,美國的聯邦基金利率一直處於0.25厘,通脹率在2011年8月曾經按年升3.7%,負利率曾達3.5厘,加上2012年9月 聯儲局宣佈無限期無限量每月400億美元買債計劃及近乎零利率直至2015年之後,通脹在2013年及2014年確曾徘徊在1%至2%,但到了2015 年,按年的通脹率大部份時間是介乎0至0.2%。     瑞士 瑞士的負利率政策可謂是代表作,2015年1月,瑞士央行把存款利率降至0.75厘,現在通縮-1.4%。     為何央行們的超低利率政策原意是谷通脹,卻得來通縮?筆者只想到兩個原因,一是低息導至人們負債,換來是人們負債嚴重而減少消費,另一原因可能是這 些國家人口老化,老人家及中年人佔人口大多數,他們都是以存款積穀防老,靠食息及冒不了風臉的一族,越是負利率,越無錢消費,結果越來越通縮國家央行的低 息及印鈔政策谷通脹,但通脹對老人家而言是儲蓄縮水,加上無息收,打擊了他們消費意欲。     谷通脹變成谷通縮的原因複雜,可能是過度負債和人口老化兩個因素合起來,亦可能是負利率和印鈔過度,令病人虚不受補也未定,看來負利率和印鈔不是催谷經濟良方,央行們應該加息和減少印鈔才是!           你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。   我的 facebook 專頁https://www.facebook.com/luaninvestblog notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment

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[亂博]香港樓市的未來:樓市與經濟的關係

 俗語有云: 「樓市好,經濟好,經濟好,香港好!」彷彿是樓市主導經濟,過中意思其實只是當樓市好,樓價上升,人們感覺良好,便會多消費,但人們有沒有真正賣樓賺錢而消費能力增加,那是另一回事,如果只是一間自住樓(通常也是) ,貴賣貴買,若不加大借貸,其實都只是感覺良好。這等同股市上升,人們感覺有賺,氣氛良好而增加消費,97年前我們見到人人魚趐撈飯,也就是這情況,究竟幾多人真正能夠高位獲利而不再入市,又是另一回事。   不過,經濟消條,失業率上升,人們斷供,銀行收樓,樓市不可能逕自走高,所以真正來說,有經濟才有樓市。 一些人很懷念97年前經濟好景,樓市長升長有,即使調整也只是短暫,然後錯誤將經濟好景功勞歸於英國統治有素,我相信這些人必定是沒有太了解97年前香港經濟動力來源,主要是來自中國與香港合作模式發展,作為樓市的長線投資者,不可以看錯重點,因為倘若沒有了這些中港合作因素,香港經濟很難發展下去,而港樓的價值也成疑問!     樓價自1980年開始節節上升直至1997年,期間80年代的經濟增長最為特出,原因是1978年起中國經濟開始改革開放,香港廠家進入內地設廠,利用當地廉價勞工,製造出口產品,產品在世界市場競爭力大增,出口廠家賺錢後在港加強增聘設計人才,香港設計、內地廠製造的合作模式曾經為香港創造很多驕傲,Espirit就是前鋪後廠的產物,曾經揚威海外市場的香港品牌,鍾表及玩具出口也在世界市場數一數二。   1978年至1982年的平均經濟增長率為8.44%(見表) ,1983年至1987年的平均經濟增長率為8.26%,十年的平均經濟增長率約為8%,期間樓價平穩上升(見上圖)。     1990至97年,香港經濟從製造業出口轉型至金融和會計等服務業主導,前鋪後廠發展模式推進至會計金融領域,會計師到內地幫內地企業設立會計制度和進行核數,並且來港上市,初期主要是龍頭國企。   1988至1992年平均經濟增長率為5.3%,1993至1997年平均經濟增長率為4.8%,十年的平均經濟增長率為5.1%。期間香港的人工上升,土地供應受限於每年100公頃,兩個主要因素令樓價急升至泡沬化。 亞洲金融風暴令經濟下跌,1998年至2002年平均經濟增長率為1.32%,2003年至2007年平均經濟增長率為6.54%,經濟復甦引擎主要來自內地自由行和內地民企國企來港上市等旅遊和金融業,期間帶動樓價上升。 2008年金融海嘯後,環球各國大印鈔票、低按揭息率和外來游資湧入樓市,加上房屋供應歷史新低,即使2008年至2012年平均經濟增長率只為2.5%,樓價不斷上漲,而且泡沬化。 香港一直是背靠大陸,面向世界發展,中港經濟一直是合作模式發展,若然去中國化成功,真不知道香港經濟可如何發展下去? 97年樓市泡沬並創出歷史高位,很大原因是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺,製造了完美風暴。   2009年至今,樓市再次創出歷史新高,原因也是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺,再一次製造了完美風暴。 然而,香港經濟基調雖然良好,但從上表的每5年平均經濟增長看,趨勢卻是下降,香港樓市不能長期靠資金泛濫來增長的,若沒有這些有如類固醇的因素催谷,樓市還是要跟經濟走,若然土地長供應短缺,經濟更是難以發展。 樓價下跌之後再上升,上升幅度很大機會也如經濟般一蟹不如一蟹,若然去中國化,樓價會如何發展更可想而知。     你們的讚好是我們寫作的原動力,請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。 我的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/ 我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog 

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[脫苦海、梁隼]免墮財仔九成上新樓之局

免墮財仔九成上新樓之局 本人(37yrs)與丈夫(45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay物業。儲了六十萬。 看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策,但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。   現住物業如出租,租金$9000歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓。這情況你建議我買樓搬出嗎?時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?   還是在現在有更好的建議給我?感謝lum sir!    answer: 答:坊間主流的思維是:我想買樓,請問要點樣做?這種先有目標,後求方法,都是一種積極的思考模式。不過換一個角度,唔靠屋企靠自己的人,往往是「買到樓是理財的結果」,換句話說,是管理好自己的財富,好多事情都能夠手到拿來,買樓只不過是其中一個選擇。   而所謂的理財,說穿了就是管理好金錢的收入和支出,以及將積存了的財富怎樣管理,以達到最大的效果,包括怎樣賺得更多,以及將財富為自己帶來更大的滿足。看到這裏可能有些人會覺得是「阿媽係女人」的老生常談,可是大多數人連這些都未能察覺呢!   以讀者提供的資料,月入四萬,月儲兩萬,即是支出是兩萬,表面上非常理想,但想深一層,儲到60萬,其實只是儲了兩年半錢,之前是不是做了月光族呢?現時供樓動輒萬五起跳,那兩萬盈餘又不見了一截,即使有9,000元補貼,亦都會令到收支大為收緊,真的做了樓奴!   若果要九成按揭才可上會,其實樓價只消調整一成,就變成負資產,想賣樓甩身要「抬錢贖身」。或者對於現時的人來說很遙遠的事,但看看現時的市道,以及鄰近地區的經濟表現,「微調」一成只是轉眼之事。當真的出現這種情況,就算想賣樓,銀行也會要求先補那數以萬計的差價才能夠贖契賣樓;若果被銀行發覺在沒有bank consent之下出租樓宇,更可能要交高息甚至被銀行call loan。   當然,並不是說讀者無力自立,而是既然只有一注半注本錢,就更加需要在適合的時機才去出擊,減低自己要承受的風險,就是當樓價回調到政府放鬆政策,將買樓的首期降回之前的三成(現在是四成),而讀者仍然有實力上會的時候。   坦白說,「按父母樓、收高息」而獲得的收益都是父母的,莫講父母有意見,即使實行也只能當是「父母打本」的形式,為人子女就算無力供養父母,也不宜去增加父母的負擔。   筆者寄語讀者要多點耐性,一邊繼續儲錢,另一邊等待未來的入市時機,尤其是不要因為發展商屬下財務機構不用做按揭壓力測試,而去借九成買入長期樓花,以免為人作嫁衣裳。上車容易落車難,借錢容易還錢更難呢!  

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