諗sir你好, 有d問題好苦惱﹕我就黎結婚, 同未婚妻月入$56000, 結婚後諗住同屋企人住, 層樓10年前已供滿, 網上做估價值$680萬，我諗住按左層樓套現錢搵錢。 我想問, 我地可以點樣運用已供滿既樓做投資錢搵錢呢? 我有諗過用我名套現$360萬出黎(剛好過壓測), 然後一炮過買層$400萬樓, 放租出去俾人, 然後用租金供樓。 我又有諗過套現$360萬之後, 一炮過買哂基金, 收返5厘息, 用息去供 我究竟可以點做好呢….?
利申﹕積蓄約50萬, 仲有少少街數, 都係幾百蚊, 爭四個月就還清。層樓係我媽名。
我月入$35000
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ANSWER:
讀者希望加按母親畢生努力而換來樓房，買多間屋收租或比老婆同自己住，咁樣對阿媽太殘忍了。不過養仔預左架啦，諗sir都信阿媽最尾都會成全你。
一個將搵錢視為大目標既人，佢起碼比無目標既人好，但咁諗係搵唔到咩錢既。有錢返只係結果，問題係你平日做咩野對世界或起碼對公司有貢獻。
龜兔賽跑既故事，每日都在現實生活重演。我聽見八成人都係希望因自己叻、自己能力高而搵到食，out-perform其他人。我真係好少聽應徵者，希望透過佢努力同堅持，好似龜咁每日贏些少最尾贏人地。但，叫得勝出者即屬少數，咁八成人都應為自己叻? 咁即係八成人都贏?
股市專收叻人，這個正確，不少全職Trader最尾都係打返工收場。大部份人都想炒到發達，但諗sir只知近日公路狀況連十點都塞，不甘心又排隊上班既人由八到十點都未清完。唔想成為返工一份子，唔該著眼為自己建立收入而唔只賺錢。
讀者有50萬，夠買間細兩房結婚啦，唔好心頭太高整間大埔舊屋苑樓住住先好唔好? 一旦有事樓市跌先叫阿媽借一百幾十你頂住唔CALL LOAN啦大致已穩陣。如你覺得自己真係有小小本事，咪同自己講十年後起碼都搬出奧運站住間三房囉。點做? 睇下past paper答案:
- 2010年單名買間新界兩房，150萬
- 2012年尾過左舊ssd，間樓值200餘萬，賣樓再套80幾萬出黎
- 自己人工加左再用會計技巧令太太人工合法加大，2013年再買舊屋苑三房，400萬餘而首期付20%
- 2013年間樓到2018年初已升到近double，接近800萬。由於當初借下400萬已供5年，賣樓估計可套800-350 = 450萬
- 450萬當中150萬用黎係新界買間三房做學生宿舍，750萬成交付20%首期，月供22k
- 300萬用黎買債基，收12%年息用E餐都夠，唔需要出動收息101既債基B餐收成15%年息
- E餐予30K月息，加上學生宿舍收6K一間房，一間屋開5/6間保守計收30K月入，正現金流為月30K-21K = 9K，即450萬產出30+9=39K正現金流仲有樓揸手
- 如不用債基可轉用直債，不槓買大銀行債有6%，槓有10%年息，即月收12.5K- 24K息不等。然而直債麻煩在最密都只每半年派息一次，唔似債基可月月派。不過直債保本
- 由於正現金流最差估計都9K+12.5K = 21.5K/月，樂觀估計有39K/月，打個平均30K餘夠佢係九龍租三房架啦。仲要係自己無出個錢可全份糧自用不供樓
- 那如果樓市跌怎樣? 當然上述方法唔work啦。不過除左咁，揸50萬係手既你有咩板斧又真人實證過…可以十年由大西北搬去銀海呢?
目標係人都有，問題係由你呢一點到目標當中條橋點搭出黎同點邊搭邊試。
直債/債基是收息101內容。會計技巧合法加大、學生宿舍是買樓003內容。課內已交待執行方法，上真人堂建議，VIDEO在家看亦有。
至於唔靠樓自己搵返黎，貢獻社會賺返黎，更好! 話你知呢類人諗sir更欣賞!
30出頭就用阿媽間樓? 阿媽心酸在: 而家上車都要攪成咁? 即係我唔使諗抱孫啦，阿襯家係咪仲有間鋪係手架喂?
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