諗Sir, 你好
我本身有個匯璽的開放式單位，現時想賣左去換個2房單位，但現時匯璽2房樓價都大約需要1200萬以上，自己計過數，賣左現時單位套現，再做埋按揭，應該只能買到1,100萬內的單位，我應該再觀望，等樓價回落，再樓換樓
定係我應該睇下其他區，現正有考慮: 啟德
因為見到啟德呢區最近某些新盤有機會有1000萬內2房，加上覺得呢區有發展空間和升值潛力，而首期資金方面相對都會比較鬆動
所以想問下諗Sir，就地點同樓盤，會比較睇好邊區，而根據我的情況，希望諗sir能給予意見，謝謝。
讀者陳生
ANSWER:
2010年及2019年，香港單位分類供應如下:
| 政府分類為平方米，化為平方呎後呎數只為約數 | 2010年 | 2019年 |
| A類400呎之下 | 689 | 6622 |
| B類401-700呎 | 6742 | 4174 |
| C類701-1050呎 | 4534 | 1506 |
| D類1051-1600呎 | 1182 | 1025 |
| E類 1600呎 | 258 | 316 |
| total | 13405 | 13643 |
SOURCE: 政府物業報告 (2020年5月release)
分別已好明顯，細單位(A類)供應大增，而總數無乜變。啟德(亦即九龍城區)承受大部份新建細單位。所謂買樓搵稀缺，炒股需要好故事，早在前年筆者已提買啟德一房強烈不認同，如果你想買些中等區又無耐性四圍搵好野，買四小龍三房認同較強，這在不同文章都早有論述。
大圍老早有鐵路，可是名城底座無商場做唔起個配套，呎價到名城入伙近10年後，加上近日新世界大圍新盤有協同效應，呎價才有些眉目。日出康城在入伙六年後呎價才飛升，2019躍身成單年升幅最大屋苑，佢咪又係鐵路盤? 憑啟德係九龍，而鐵路未到又無配套，成堆一、兩房會有著與名城、康城唔同故事? Well，i wish you every luck
至於換唔換樓，係睇佢人工幾多、手上資金幾多。理財是否成功睇資產配置，而唔係一味估升跌。筆者往時係銀行做，都成日同客講升跌架。因為市場日日有升跌，聽日新聞出左我又可以叫你買或沽，又幫到老細跑佣。然而人的經濟狀況唔會成日變，但人想要財務情況改善，必需按個人情況將錢配入合理資產。
例如讀者是個公務員或生意人，玩法已唔同。公務員主打儲樓，是真的。因為公務員好處是穩定，但缺點當然是沒急財入，要趁後生做好planner用時間磨成果出黎。生意人借錢難，而家收遮時更難，更大問題係生意人有時當佢皚生意係另一個仔，明知唔掂都將拎左出黎既現金放番入公司救佢，最尾輸突。所以生意人要由稅務籌劃及公司架構做起，用盡避稅空間又夠借貸力買樓，一些門外漢會籠統用「財技」形客這種籌劃。然而當你實行著，你知當中環節很多，公司大既會計、律師、銀行家全涉及在內。希望讀者明白佢俾既資料，完全不足作合理籌劃。特此標起本個案，讓有打算撰寫個案的人作點參考。
如有現金及借貸力用超60%者，將現金投入債基收息可隨時取回，但不保本。經過2020年3年股市大跌，不少股份停派息後，大家明白債券保證派息性的重要，而債基B餐近月表現，3個月計跌了4.1%(下圖)，2020年初至今跌2.1%。對於能派12-15%年息的績效，在幾十年一遇的跌市只單位數百分比回調，足見基金有一定穩定性。
如想保本，用直債，由於到期保本有些學生都唔睇圖唔理當中升跌，總之擺幾年到期就拎返本金。當然有金融機構出的直債擺十幾廿年，在此低息的年代，學生都唔介紹擺住收5%-7%年息，何況直債未到期係可以賣既，只不過未到期賣就唔一定保本，可以賺或蝕價。由於近排多人問，下星期開始對收息103舊生加強服務，精選5至10萬美金可入場而又派息唔錯既直債向有好聯繫的舊生。
美國政府入市買債支撐債市決心肯定，大戶興風作浪可以用金市油市，但美國國債貨源歸大莊，而美國政府作為大莊更力撐支持價格向上。中國持有的美國國債只等於日本咁多，唔係多到可以沽爆美國咁樣。當然我地作為一個愛中國既blog，我地梗係希望美帝快d滅亡啦。下圖為2019年初美國債持有分佈，我地用中國媒體比既數字，唔會引述美帝圖表!
老套提下，收息101及收息103舊生不宜此時全幅身家買入。這個世界不是all or nothing。
講講經紀心理，讀者主用區份睇樓已屬問題。筆者建議睇樓的考慮為: (開則>屋苑>選區>經濟環境)，前兩日文章都有講。經紀唔怕同你點評區份同吹噓經濟因素，因一區入面大把樓盤。但稀有開則、塑造性高及擺明易租的單位，俾左你就留唔到比熟客，所以經紀唔會同你討論開則。那為什麼筆者會? 因為我地經營模式是用買樓001及003收費課程去賺錢養同事做內容。
咁最尾都要答答，匯璽真係好過啟德。好似而家如唐唐走番出黎，大把人想佢做特首啦。我係講緊廸士尼隻唐唐呀~ 收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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