24歲。七萬月入。買樓收租 #2059

諗sir:

 

小弟為你YouTube channel訂閱者,亦為新晉的莊博漁夫,從你和莊博的影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看看法。現有幾個問題請教,望可給予提示:

 

背景:

24歲專業人士,月入扣除mpf後約45K, 2個月後升職,月入扣mpf後約51.5K。本人工作十分穩定。

 

資產:

現金+股票 420k

有一棟自己名和家人同住住宅(馬鞍山住宅)估值7.6m, 30年mortrage(3.65mil),18年1月開始還, 每月還款約14k,但因有mortgage link account有息,故實際只需還11k

 

每月洗費:

45k-5/6k(日常洗費)-11k(供樓)=約可儲30k per month。升職後,可儲的錢應大約36k per month. 如無意外,7-8月時可儲到520-550k.  

 

現時問題:

有見現時樓價有放緩現象,想以家母名義(月入74.5k 公務員,54歲,無樓)多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠,所以想申請轉按套現更多現金。

 

問題一:

我粗略計算過,以我現時借貸力,最多可借4.5 mil, 每月還19k,扣掉mortgage link的息每月還約16k.既大約套現到900k作投資。我是否應該借盡佢?定只需借足夠的錢作首期就算?因我都怕將來通漲加息,會還得辛苦。另外,諗sir是否有中介可作介紹?

 

至放樓宇方面,看完你的video後,自己做過少少搜集,有3-4個大西北物業有興趣(目標是大約6mil的物業):

  1. 元朗世宙2房(朗屏5分鐘步程,42x呎用,3年樓齡)等回落至6mil,月租約12-3k
  2. 嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡,554實用)約5.7mil,月租約12-3k
  3. 新元朗中心2房 (27年樓齡,426呎實用)見到有開盤5.9 mil, 月租約12-3k
  4. Yoho town第一期細2房(16年樓齡,38x實用) 等回落至6 mil, 月租12-3k

由於家母已54歲,銀行只可做16年mortgage。粗略計算過,佢借貸力約5.7 mil, 每月還36k,但因我不想之後還得咁辛苦,所以只想借約5.2mil,每月還約33k. 假設上述屋苑以12-3k租出,每月實際還20-21k.

 

問題2:

假設借了mortgage,又可順利租出,本人支出:

51.5k-16k(本人名義樓)-21k(家母名義樓)-5/6k(每月洗費)=每月儲8k. 咁樣會否太搏?

 

問題3:

以 投資為先,收租為次 的原則,上述3個屋苑那一個最為適合?還是諗sir有更好選擇?

 

問題4:

何時才是最佳的入市時機?因為個人覺得樓市會於7-8月會再低一點,屆時本人人工高了,儲蓄多了,供樓都變得容易。還是諗sir有更好意見?

 

本人很久沒有打這麼大篇的中文,所以文字間略有沙石。望見諒!另,多謝諗sir意見!

 

answer:

儲樓作主軸對讀者而言正確,未來月入估計在51K-300K之間上落,好處是穩定銀行願借; 壞處是朝九晚九打份工,失去往後更高收入,更多見識之可能。

 

然而實行上犯了年輕人都犯既錯: 急。建議佢唔好借盡太博去買樓。相反你夫婦夾埋只搵40k而未來加人工冇望,反而會建議你今年急買樓上左車先喎。因為一旦樓價再升夫婦mode買唔返,同埋佢地要趁後生買樓利用將來通賬讓自己間樓升值。

 

相反讀者佢等得,過兩個月再加些少人工,每年可儲到100萬,對24歲年輕人而言有錢又CASH,夠籌碼等市低吸優質物業。另留意母親雖70k+月入,但如之後無長俸,佢提供之借貸力因年紀大而會很少。但有長俸就另一玩法啦。

 

每次買物業之間,資金可投入債市收息,改善佢儲錢慢同現金少的缺點。假設200萬投入收利用債基15%息一年,收兩年息已有60萬夠做首期。留意不可槓盡,很多人就係以為自己識游水,落到銀行如鱷魚潭,比人sell左槓盡買,最後在2020年3月抵不住急跌,係最驚慌個陣比人老點平左倉,而家個市升番佢又無仇報。應做的是控制好槓桿,多些數理少些感情,為投資判斷。

 

為什麼不買股票? 先講筆者支持買股票,只不過唔支持用股票收息。過去一季,已證明錢係唔應該大筆放股市等息到,一是股市波動大得平常人頂唔住、二是股票可除時合法唔派息,那怕你已除淨。那怎看待股市? 莊博士見解精闢,去漁夫股市系統當然幫到手。另外大上落市,利用期權小注入市,更靈活更易控制風險。至於讀者,由於專業要精進,利用可望少兩眼的債收息、好過每日要睇實的股票。可以既一定主力投資於個人事業,贏到既唔只金錢。

 

由於筆者拍的video是免費,加上可能本人講得不清楚吧,唔知點解讀者接收到:「元朗盤是好選擇」。各位大大都知: 筆者2012-2016年開始寫blog,最睇淡是元朗同西貢(將軍澳)區,因為供應量當時呢兩區最勁! 攪到我去寶琳地毯場踢波都好小心,隨時被當地經紀圍毆。至於近年睇淡九龍城,已講過你想「自殺」最有效就係買啟德一房,天量供應,社區發展及配套很一般。而家連大圍同康城都改善中,都未輪到啟德。

 

當然好既區好既盤只會在買樓001及003談及啦,你睇得我文章,都知選區未最重要,選中最受歡迎既屋苑同開則更重要。你可在本blog search下(開則>屋苑>區份>經濟大環境)出現過幾多次?

 

經紀係唔會同你傾咩則受歡迎,因為好既屋苑加好既則,可能放盤只有成季有一個。但區份經紀絕不怕同你討論。例如只要你覺得沙田好,唔中第一城都可以比沙田中心你。

 

好盤準則,最基本及最重要的: 是易租出。睇樓客多業主有客揀,自然壓低空租期及租霸率。至於睇樓道理好易明,唔似買股票睇公司咁抽象。你好似筆者咁每星期都出集<真。樓盤傳真>,每星期都去唔同屋苑睇樓,你好快比諗sir叻叻同埋呢世人夠錢洗啦。








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