按揭買樓借錢新規則 #2049

 

你好諗SIR, 一直有留意你的BLOG, 特別對一生三宅理論銘記於心, 望能得到解答

 

本人29歲, 月入$3.3萬 (普通文職) , 丈夫35歲, 月入$9.3萬(公務員)。已用丈夫名下購入一 所$750萬 的 新界2房單位自住 (9成按揭), 月供差不多3萬, 由於丈夫職務問題, 他買的單位只能自住, 不能出租, 因此投資的事宜也在我那邊 。 

 

去年用我爸名義在他59歲時購入$400萬元朗區單位(9成按揭, 市值$4.2M)收租, 我做擔保人, 現月供需$1.4萬, 用$8500租出, 我要另外每月補貼 $5500供樓, 因此我們已完成購買第2所物業, 現想向第3所物業進發。由於我們還是40歲以下, 我名下沒有持有物業, 因此想以我名義購買, 但我已是擔保人, 再買借貸力好像不足, 而且要扣減一成借貸力, 好像行不通

 

因此請教諗SIR意見, 到底應該重投房屋資產市場, 還是尋找其他投資機會, 如車位, 股票, 工廈?  我兩大約有現金70萬, 股票 $20萬, 平時雙方父母家用約共2萬, 月儲起碼4.5萬。 謝謝你的解答。

 

ANSWER:

 

用讀者自己名(太太)買,佢老公擔保,由於老公工資9.3萬,單人借貸力達93000/10000*50%*2.59  ~ 1200萬,現已用借貸力750*90% ~ 670萬,即係仲有力擔保人買5百萬左右既樓。讀者自己借貸力只~400萬,擔保買元朗樓已一野「榨盡」左,所以買第三間要靠老公食糊。當然如讀者有親姊妹兄弟,搵佢地擔保都得,唔一定老公既。至於阿爸阿媽年過60或未有工返個批,擔保就唔好諗佢地啦。

 

銀行四月中稍為放鬆按揭審批,但現金回贈對轉按或低額(少於1.0百萬)者就削減很多。無他,有些按揭轉介公司一到罰息期滿左就誘客轉去另一銀行,叫人吸多次回贈,呢樣野對客係好,不過得失了銀行。一旦按揭市場養成了一批客(即係一定期到就開票轉去另一銀行拎新資金優惠那些),銀行就更難賺錢。何況批按揭要銀行出驗樓費,個客批完唔借又無penalty,所以2020年開始降轉會的現金回贈,只是一種應對。

 

不經agent的成交(例如鄰居自己deal唔使佣),公司名上會,不知名屋苑的村屋,建議閣下買入前最好先同按揭中介傾傾,如果自己入銀行有機會叫你放低按金才會接你呢隻case,或者焗你買份人壽保險才開波做野。上年有銀行開公司戶口前一定要人買份人壽,比人篤灰內部查左。亦有按揭轉介公司叫銀行職員夾硬填轉介表,將明明係walk in客轉成係中介轉介客去賺referral fee,最尾職員袋笠頭跟差人走。筆者自銀行出身而今時坐陣地產鋪,明白哂兩方面既難處,較能令銀行跑到數而又幫到個客由唔批變批,批到六成又可upgrade變八成。

 

介紹返,筆者舊同事成交的買樓易公司有按揭轉介服務,團隊很多都是由銀行出身份子,實戰經驗豐富。而家按揭借貸係重啟但都比上年難,想搵個底子好的人同你跟隻case,或者收風邊度最好回贈或者呢個星期邊間銀行要數會易些批? 可以whatsapp 96991141找陳先生註明「問按揭」。搵左佢你會明白,該位同事真係姓陳的。而家網絡世代請text佢而唔使打電話架啦,有幾何你打電話問foodpanda個司機問佢揸車揸到邊咩?

 

留意新買樓的現金回贈仍然在高水平,只係轉會的壓低了。至於而家息口開價係H+??筆者在昨日<真。樓盤傳真>節目有提,可去筆者的youtube channel subscribe及收看節目。筆者認為成為良好的按揭轉介公司,今年更考功夫,但好事係可以留低一批真係同銀行有好關係及專業的按揭中介,對整個市場係好事。

筆者不認為讀者要買工廈或車位投資,家庭流動資金只100萬太少,失業率攀升最大鑊係鋪,但買開鋪既人絕大部份都頗有能力,唔計比人呃左買幾百萬劏鋪個類case,鋪主實力高仲可以守得下。至於工廈同車位一空租可以成年,相反住宅減些少大屋苑樓易走到,然而一房同studio的住宅不適用,大家留意。反而將資金1/3留股票、1/3買債基收息10-12%年息、1/3留現金係好事。買股票可有策略,其中一個方法係利用成交計出動量,好似下圖領展的動量在3月30日已不再創新低,但股價就跌緊,形成背馳,知道見底,同一道理,我地可用excel去睇佢幾時將見頂。動量同股價都可拎哂落excel計,上圖都係excel就整到出黎。欲知excel點幫你決策買賣,可參與今晚的網上講座YUEX22。

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【EXCEL炒股|YUEX22】
如何知道領展及各大股份之買入時機
今次大家可以安在家中, 睇諗Sir 同 Patrick Sir 直播學習
知道大家都要捱貴罩, 又怕出現係人多既地方!!所以諗Sir 邀請埋Partick Sir 開live 同大家講吓點用excel 判斷買賣時機, 美股又得, 港股又得, 得左!!!
等大家可以安心係屋企都可以學野增值自己
新生優先留座,以課程總監電郵回覆為準

時 間:2020-04-16(四)19:30-21:00(全一課)
地 址:網上
報 名(課程編號: YUEX22)
完成網上填表後通知直播地點及收Notes

【我要報名 網上填表】
https://homebloggerhk.com/apply

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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