400、500、700萬預算應買什麼樓? #2046

諗sir你好,本人是收息101(71班)的學生,正在考慮是否應上買樓001/003的課程。本人29歲,工作穩定,月入$39k,現時與家人同住港島區。

 

本人用自己儲蓄在2019年頭買了元朗新盤一房單位作自住用途,實用面積255呎,價值410萬,九成按揭,月供$14000,單位預年尾收樓。由於需每月供款$14000,扣除家用及開支,現時每月只能儲大約$10000。

 

本人現有資產30萬(包括20萬現金存在ML戶口及10萬股票),希望在兩、三年後可換樓至價值約550-600萬,在長沙灣/堅尼地城的兩房單位(本人會與女朋友同住,父母另有自置物業)。

 

現在回看當時不應太心急,買了一房單位,還是位處於供應量多的元朗區,但既然買了,只能當上一課。

 

請問諗sir我在兩、三年後換樓的方案可行嗎?(預計兩、三年後月入45-50k,女朋友仍在讀書,兩年後才出來工作,現時只能靠我的工作收入慢慢儲)另外,我現時只有30萬,應該穩定擺在ML戶口,收取年息2%,還是可以買少量股票作資產增值?  

 

萬分感謝!

 

ANSWER:

係呀,搬得入元朗通常想住大D,你睇下行過對面村人地間公屋大你成倍,你點好意思? 所以元朗一房唔想諗,啟德既一房都唔想諗。但為免同經紀發生武鬥,我地都一樣讚好。

 

29歲又未結婚,幾年後換樓一定可行。只不過佣金又再比,執下間屋放租都係錢,這些讀者當交學費。所以話買樓唔同買股票,一錯左唔係咁易甩,同埋重置成本頗大,幾十萬很正常,過百至千萬大有人在。

 

另一問題係日後換應該換什麼? 讀者個人借貸力為(39000/10000)*50%*2.59 = 505萬。如不與未婚妻夾份買樓,個人買500萬樓九成上會已借盡,月供要17K左右。如2-3年後加人工,到時借貸力單人估600-700萬,買返500萬樓就輕鬆。500萬沙田市中心偉華、大圍金獅,可考慮。現時睇樓如播毒,遲下先做。若幾年後人工唔可,400萬樓好一點,大埔翠屏、荃灣荃德都可考慮,起碼中對眼鏡房。

 

返轉頭如預算去到700萬,新界東有唔少三房選擇。新樓預計未來會有多宗上唔到會既申請,我都唔希望你加入戰團,幾十人咁爭個銀行按揭offer。銀行到時無回贈仲要收返你估價費同手續費? 絕對唔係發夢。其實有些保費融資計劃,銀行係調轉收返個客費用既。通常銀行覺得對佢無利而客人有用既服務,佢地都收錢架啦。免費既事,才令你付出最昂貴費用。

 

買少量股票作資產增值可以,重點係每一次買,你都要比之前改善下選股既策略,達成一個既合自己風險承受程度,平均提供回報又合理既策略。例如可能我既策略是咁的:

 

股票需過去兩年有派息,今年派息不少於去年50%

市值100億(HKD)之上

在升市重現時為行內最快10天線可升穿50天線既一隻(可視為行內領袖股)

半年內已發出盈警

 

策略係點唔重要,讀者後生最要緊有修改策略逐漸變好既能力,而唔係聽number唔做功課。好多人聽左財經節目當做左功課,又係問題。就當你三月有贏錢,究竟能否笑到最後仍屬未知。

 

就當策略不中用輸了錢,起碼後生輸過日後就唔會用大量本金入市,中年輸鋪勁仲慘。

 

希望今次詳細說明買樓買股的起始步驟,勿令有些人再認為筆者只用樓同債做策劃。只不過本blog提問的通常是較有資產群的業主,所以才常用債及樓。後生仔由買股開始是為正途,我們是要把每種投資工具配到對的人上。

 

留意買股是要捉到一盤生意的增長爆發點,而生意的增長從不是平均每天去增長,而幾可肯定是爆發式的,因需求絕大部份是一講就到,尤其在此資訊靈通之時,不會每天黎些少…筆者落手做生意,觀察如上。當然你可以既去問下誠哥更好!  難聽的真相往往令人進步,退守於comfort zone讓人怠惰,對一些未建立好資產的人而言,更為重要。有關做好按揭、選取樓房及買賣上一些陷井,筆者的買樓001/003課程有授。可以在家收看,花數小時學好,日後幫你省幾十萬。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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