諗Sir好，
我在買樓方面有些事情想向諗Sir請教。
本人37歲，為公務員，月入$73,000，太太在私人公司工作，月入32,000。
太太名下有一個沙田2房單位，在我們早年結婚時買的，估價約七百八十萬，尚餘按揭二百五十萬，現放租15,000。
我們手上可用現金為二百萬。
我們向一名4歲女兒，也有外傭。
我們現住宿舍，但由於是新制公務員，我們需要在今年9月遷出宿舍。現正考慮遷出宿舍後的安排。
我們心儀美孚新邨700呎三房單位，方便女兒上學。我們正考慮應該是買還是租美孚新邨。美孚新邨700呎單位約八百五十萬，租約二萬四千。
由於美孚新邨已有50年樓齡，買是否合適？
若果租美孚新邨，我打算用手上的現金買一個荃灣或大圍(如金獅花園)的細兩房單位，約四百萬作收租，做到諗Sir教的以租養租。由於我是公務員，我只打算做5成按揭，以免違規。另外，我們也怕租美孚新邨會經常被業主迫遷。
哪個安排較可取？
敬希諗Sir指教。
謝謝！
張先生上
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answer:
讀者家庭收入105000/月，中規中矩。現金200萬，唔少亦唔算多。如買800萬樓樓要付約30萬印花稅(計讀者單名人頭買)，加上家庭借貸力在(105000/10000)*50%*2.59 ~1359萬，現用掉250萬，若九成上會800萬樓即借720萬，令借貸力用掉(250+720)/1359 ~ 71%，此情下還算可以，但再買貴些少就唔得。
有關美孚新村，如第一期已過50年樓，根據按揭最長批到年期為(70-樓齡)，所以買第一期做唔到30年按揭令供款金額再升，借貸力失掉更多。加上今年按揭批得很嚴，原本借到八成既人只批六成，六成既人只批四至五成或根本唔借。現在上書申請前的準備例如盡量避免支票收入，要做有agent(第三者)的成交，辨認僭建物及知道邊種可以博邊種冇得過，更加嚴既擔保人條件，搞清楚上述先仲有其他。
所以話趁市低撈樓，都要有唔少功夫，賣賣廣告，學好睇樓睇乜同做好按揭在買樓001課程可習，而家付款後可網上在家觀看，詳情拉下有講。
凡事有兩面，租樓驚被迫遷，但同時表示租約最快1年可完，2年實完，表示阿女6歲可再搵第處就返學。若果公務員可多點換個角度思考，香港就可更快復原。
考慮美孚新村第二期，或住遠一個站荃灣舊三房，或住細一點四小龍兩房，都會讀者預算。計算後買700萬左右既樓九成上會舒服點。至於再買細一點金獅，筆者要多點準備才能判定。要點是: 如果讀者都叫儲到下錢，有幾百萬現金在手或更多，代表佢除左買樓去槓大資產加快理財進度外，仲有儲蓄及買REITs+債致富一途。否則，都係第二間樓買大些加入樓市，起碼人贏我贏、人輸我輸。
不少無殼蝸牛過著的，就係睇住人地間樓升，人贏佢輸既難過生活。至於想人輸你贏，要麼做好網上生意，要麼投資眼光獨到。可是大部份人，只係一時認為自己投資眼光獨到，欠缺客觀而長久的證明。
有資金更可將錢投入一些匯豐或渣打直債，不槓桿都有6-7%年息。當然亦可部份投入買美國國債為主的債基，3月下調幅度12%，比外幣兌美金跌得更少，當然有風險，但在派10-12%年息下叫做可控，更可每月派息。直債保本及債基月派息混合去用，100萬投入收約9.5k息，已幫補了供樓或租樓。至於REITs主打買美國的，在跌市的週期完結再遇上超低息環境，REITs很值得注意。
上圖為一隻美國REITs，個價由$19跌至$10，無左一半。而派息率升至20.19%。佢係一隻REITs，大部份既租要派出黎，唔係話cut就cut好似匯豐咁。當然世事無絕對，但如果你既錢放現金? 購買力就將被美國政府印走哂，情趣只留返比有錢佬。
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