租樓定買樓? (2020版)#2037

Ms. Florence 係一個accountant,佢係2016初結婚,未曾置業。在2016至2017年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。

Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000

老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000

同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買! 呢兩公婆唔買,不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$8million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$20000蚊租。即係業主有3.08%租金回報。

 

 

如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此論述。

佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓? 房價跌幅為何? 

Florence都叫一個後生女。係以下假設,如買樓Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2%。計算中不把新居裝修費用加在內。

假設買樓,Florence一年後得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月

 

買800萬樓,2%利息計攤30年供,月供約26K而當中11K是還利息

 

假如Florence買番而家住緊同樣市值8.0million既樓,間樓一年跌左5%

一年後的買樓得益 = -0.4m + 20000*12 -11000*12 = -$292000

可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租

假如Florence睇中間5.0million市值既樓,間樓一年跌左5%

一年後的買樓得益 = -0.25m + 20000*12 -7600*12 = -$101200

可見樓價只要降到5.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金

 假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5%

一年後的買樓得益 = -0.15m + 20000*12 -4500*12 = $36000

第一次正數。樓價降到3.0mil,連埋你慳返既租金可見防守力

 

 假如Florence睇中間5.0million市值既樓,間樓一年跌左20%

一年後的買樓得益 = -1.0m + 20000*12 -7600*12 = -$851200

間樓跌左兩成計埋慳到既租金都要蝕80萬? 是的! 對於Florence黎講80萬約是1年的family income。即計到佢一年工資夠抵樓價跌幅,何況香港過去10年,樓市直跌20%未試過。 

 

 

但係, 如果經歷一年下跌20%之後,樓價又升番兩成呢?

 

 

Florence 再過一年之後既position:

 

樓價480萬,帳面輸20萬

省租省了24個月的$20000,即$48萬

供息為$7600*24 = 18.24萬。

-20+48-18.24 = 9.76萬,大致打平

所以如你買間500萬樓去省回20K現時租金,就當買後先跌20%,只要你人工有家庭收入約60K守住,往後樓價升番都計到係賺。

 

當然,如果樓價買完之後跌20%,再跌20%,然後年年跌20%,咁你租樓就日日賺。不過97年都係兩年跌40%,當時炒樓瘋狂過而家。今時二手樓市場因按揭收緊,股市跌了30-40%樓市仍然而些微跌幅。

筆者建議有一定收入能力「無殼蝸牛」先屈就,好似Florence由8.0mil市值樓搬去5.0mil市值樓,由租變買。再儲到些少錢然後換大未遲。

 

講返call loan,由於樓價跌得較慢,只要你平時有儲開錢,而間樓唔好買太大,好似Florence咁500餘萬樓,付了10%首期,就當樓價跌了20%都只是要補10%即50萬,唔難諗。何況銀行2020年股市大跌call了股票、期指、黃金margin,都未call到住宅,前提是你不要停供。

 

留意,上述例子不適用買新樓。新樓過了頭兩年呼吸PLAN會轉貴息,加上樓價會因賣比一手業主有溢價而之後加速跌,條數唔係上述二手樓咁計的。








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