2020 ALL-IN買樓後的下一步? #1980

諗sir︰

 

    你好,本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54,於1/2019上課),有感香港前景及房屋政策有變,特意來函欲尋找更加佳的投資方案。

 

    本人31歲,丈夫34歲,收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意,故此不太穩定),儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000),並因剛買入鋪位,手上現金只餘$150,000,沒有買任何股票。

 

本人和丈夫資產如下︰

 

  1. 2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成,後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業

 

  1. 2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成,已做轉按,不是借發展商,供$10000多,收租$12300)

 

  1. 2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成,供$7000多,收租$14500)

 

  1. 2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)

 

  1. 2018年買入    屯門海景花園車位   買入價 $710,000 (Full paid, 收$1600租)

 

  1. 2018年買入    屯門海慧花園車位   買入價 $640,000 (Full paid, 暫未出租)

 

    由於本人及丈夫營運九間補習社(營運成本約每月$500,000),有感營運成本上升及未來經濟不明朗,加上女兒一歲多,已打算入讀九龍塘幼稚園,父母二人60多歲,母親已退休,想為全家人的生活作調整及改善,希望尋找更佳的投資方案而產生更多被動收入。

 

    本人由於當時覺得現自住物業海景好靜、高樓大、半新樓而購買,但因是單幢物業,管理費高達每月$4000多,加上女兒逐漸長大,有感配套不足,交通始終不變。曾經睇過海之戀及啟德新樓欲做住,但距離工作地點太遠,故放棄念頭。

 

    請問諗sir有否更佳建議,本人應否賣樓,買租金回報高的單位而租住新樓?

 

    本人及丈夫現有的物業組合可有更佳調整而令回報更高?

 

    本人多年來一直只會購買物業,有感房屋遊戲越來越難玩,冇名、成本太高,可有其他建議令本人及丈夫可產生每月$80000至$100,000被動收入呢?

 

    懇請諗SIR指點迷津,作出回覆,感激不盡。

 

ANSWER:

一間營運成本高達50萬而只賺25萬的補習社,看似平均每月入25萬算唔錯,但大家來信都係想聽真話: 筆者認為呢盤生意大有改進地方,盈利若只得營運成本一半,一旦盈利再下降….每做一個月生意除時燒走往時半年盈利。利申一下,筆者自己的生意都係做到約4-5倍比率,例如10萬成本,淨利40萬左右,而大家無謂將上市公司那幾千萬turnover而只賺一萬蚊的事拎黎講。上市公司係公眾公司,老闆上左市就無心同大家每股賺咁多盈利。這世界到最尾,都係睇你自己。

 

31歲既讀者,同唔少本blog年輕既讀者一樣,要去學好「守」,即應對經濟下行的情況。此年齡層朋友上次08金融海嘯時仍讀書中,未經歷過似樣的跌浪故今時要學好避免予過少或過激之反應。

 

讀者或許受近月新聞影響,認為香港樓市走低。誠然香港前景難明,但將手上樓房組合全賣是過激行為,先講明要避免及勿讓新聞吹噓去牽動自己情緒。

 

至於手上持現金望股樓大跌去撈低者,認清此亦是過火行為。活用不同投資物去組織投資組合,令自己遇上升或跌市都可安然渡過,努力實業,免除賺快錢的思想,咁就最妥當啦。

 

點做? 同意讀者要將一些物業沽走,去換債券。失望是筆者寫BLOG不夠努力,致使讀者2019年初才到堂上課,此之前的購入物業,筆者認為都不太令人滿意的。先唔講無滿意紙那村屋,幾十萬就擺埋一邊。車位是跌市中易受沖擊一環,若然車位位置附近空地多而居民平均收入低,車位跌得更快或因流通性低(無人開價)而跳價下跌。好似讀者手持其中一個海慧車位,出到千零蚊都無人肯要。

 

滿名山屋苑無問題,但買該處一房就唔太理想。人搬遠左市中心,就想住大些。那去滿名山攪個一房,真係唔睇好。由於該樓SSD應已過,自己好去想吧。大家見長實當年賣嘉湖山莊,都係打三房招徠的,否則當年又點吸人入去做開荒牛?

 

盈豐商場鋪淨值約有350萬,車位兩個已供滿有130萬,滿名山估現價480萬而淨值480-320 ~ 160萬,計埋讀者手上只15萬儲蓄,資產淨值有約700萬,但當中只有2%是現金….

 

留意生意人全持現金都係唔好,對盤生意太有感情,好易將錢全葬返入盤生意。所以保持一些物業在手唔好賣。

 

由於盈豐商場產出現金流高,加上市淡旺民生區鋪位,所以唔放。滿名山建議賣走,換做學生宿舍,其實學生宿舍唔一定住學生,好多單身較年青那批,很需要。你明佢地要乜跟住執,好快租出,當然地區要中,這是買樓003的新加內容。

 

至於車位賣走(如賣得走),返130萬分兩注入債基吧。過去12月持有A餐的學生收成20%年息之餘,個價升唔少。至於B餐持美國國債,價有少回但由於2019年全年升近10%,比佢回一回可以吧。筆者報喜又報憂,邊類債基升緊同跌緊都講。讀者在2020年溫和升市,可用C餐收住12%-14%年息先,既130萬月息可達13K-16K之餘,最緊要令投資組合不要全壓在港樓。有時人只要過去的生意、過去的投資唔賺錢,就學唔曉下一招了。2020年,大家都要轉營。

 

讀者做好頭13K-16K債基月息,觀察到佢派息穩定後,才想什麼80K-100K月息吧。凡事不會一步到位,最要緊是認識每步點走,走唔通點轉。至於佢儲蓄力如保持現時低水平,2020呢關就算碌過,下一關都唔睇好。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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