10年都無買返樓,現在是時機嗎? #1928

諗sir , 想請教一下。等左10年都無買樓, 但最近遇到一個心儀單位。

$400萬洋樓收成20K月租,近地鐵40年樓,經紀介紹可平佣金,更可以寫交吉比我做高成數按揭上會

 

想買黎收租養老,但近日社會運動令我怕摸頂

又有朋友話我等左10年不如再等,都唔怕等多陣

但如而家唔買下年借錢係咪仲難? 

 

我現時無任何物業亦無租金負擔,中年一個人有2-3百萬淨,工資不俗月入6-7萬,幫大老細做牛做馬暫時無被炒風險

 

麻煩你指點一下, 衷心感激

answer:

買有租客在內的樓,不交吉但在買賣合約買交吉,筆者看法是一個陷井,詳細你就要問律師。原因是不能交吉的樓,即不交收「空置管有權」的樓,應該比交吉的樓賣得更平。所以經紀話連租約成交的盤係抵,其實不盡如事,因買家買少了空置管有權。另外買賣合約寫交吉,銀行根據金管指引可借最盡八至九成,但如果該樓被估價行抽中上門驗樓,而驗樓者訪問租客知道佢租約長於成交期,那估價行會提醒銀行,令該樓上唔到會,令買家大失預算。

 

想令驗樓易過,在於找出與借貸人合拍的銀行與估價行,這就是買樓001授予之技巧。另外討論區不昤有人話:「我落訂之前去銀行問過,佢地話呢間樓上到會…」留意銀行應承批貸比你有offer letter,口講不能信賴。

 

至於有舊生試過簽上由經紀提供的聲明書,說明佢已知單位成交時有租客之事,這就更大鑊。因為臨約寫是交吉,而聲明書證明了買家係簽臨約時已知單位唔係交吉,那就有作出虛假聲明之嫌。此刑事罪行好應避免。好似讀者情況,對家業主間屋應已改裝(間格改了),如果唔係400萬樓點收20k月租呢? 此等業主一向對買樓收租有經驗,經紀偏向幫呢類業主正常,因呢類投資者可予經紀多重生意,相反成世人只買1-2次樓既買家,如果自己無知識經紀只會對佢行焦土策略,賺盡走人。

 

是次買賣經紀應與業主有更好關係,但此情下竟將此「筍」盤減佣賣比10年都唔睇次樓既讀者,情況耐人尋味。所以有時出價平既樓,本身有其缺憾,好似難問銀行借錢就是一樣。而你點先可攪到人借唔到你借到? 咁去400萬買間收成2萬突月租既樓? 呢個就係實務知識。筆者認為大家學點實務如點搵盤及易借錢,好過日日爬文去估樓價升跌。反正施老闆都好大方認過佢睇錯過樓市,那大家又憑什麼去推斷走勢呢? 

 

讀者人工60k,單人借貸力即60000/10000*50%*2.59 ~ 780萬。旺市只用借貸力不超60%下,讀者用100萬首期買500-600萬市值既樓就夠穩了。另外唐樓、商業樓偷住人呢類樓都唔好要,一般只做5成上會,而讀者最好模係利用無樓皇牌八至九成上會啦。40年樓可以做到30年按揭,方法是(70-樓齡)就是可做按揭之年期。如樓齡42年,最長就28年。

 

讀者留意買樓之要旨是利用長時間,加上銀紙只會加印及後眨值下,資產越見升值此道理。此方法看對方向機會很大,因為政府只會對印銀紙解決問題越見依賴。2000年前羅馬帝國、100年前民國,都係咁既收場。香港2006-2016年M3貨幣大了4倍,這在早前節目提過,而樓價升了2-3倍,所以樓價係咪升到脫節,又未見得。近日社會運動令佢下調些少,確實是一些人之入市時機。何況施政報告過後,500-1000萬樓又係時候再升了! 按揭政策比預期中鬆快左不少。筆者不斷寫文叫人TARGET三房,新界區,有同學亦隨買樓易經紀公司本月新界東入左六百萬左右既三房,估不到咁快有回報。

 

至於等待買樓之時,用REITs及債基收息合理,中年者不好炒股票,這道理不必重申了。筆者提及之債基疊增之法,預備文件多而佣金少,一般銀行唔想花時間同你做。至於筆者收息101課程同你講解10-12%收息之法點做同風險之餘,令你明白去邊做先省洗費同在方限資本下照可做到。至於買REITs不要買香港的,你已揸香港樓了…拎些少錢入手美國的REITs吧。但由於美國REITs放在美國證券行,筆者不建議閣下放超過20%自己資金在該些機構。近日美證券商爆減價潮,筆者擔心在市況不穩下加上無錢賺,佢會執笠。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室