換三房或四房: 步驟與心法 #1915

諗SIR你好,

 

本人收看你youtube頻道多時,之後到收息101堂遇到咁多同路人一齊學習,從一曉不通到現在都叫識少少,真係多謝有你呢個地方。家陣有了家庭有小朋友,想換大點地方,望指點:

 

目標: 找起碼600尺實用三房

 

收入: 

$35000-$60000/ 月 (男, 36), 非固定收入但有入息証明

$30000 (女,34), 固定收入

 

    

資產: 

港島東單幢樓2012年614萬入自住,現值800萬,貸款220萬未還,

約500尺實用村屋單位收租屋收入$15000,市值500餘萬有百幾二百萬欠款

40萬ETF(實金和銀)

30 萬 現金

 

開支

食,交通,家用,管理費: $10000/月

還有樓宇的雜費和交稅: $30000/年

 

再買樓恐怕太高風險,買三房又無人名可用要比重稅,建議都係買定係租住等?

謝謝

 

ANSWER:

讀者現金不多,勝在有兩樓揸手,佢既格局,一定要諗計捱到三間樓係手揸住退休。但留意不要急於一時,夾硬買只會輸得更慘。應該將村屋的業權,每199萬咁由夫婦其中一人賣比另一半,利用夫婦之間業權買賣可跟舊稅率之原理,成功把$199萬業權轉比另一半直至其中一人「甩哂名」為止,一次唔夠可賣夠幾次,每賣一次印花稅只需$100元,但買賣過份頻繁會被倒追稅,行事前要找杷熟律師幫你。有些律師食開大米唔做呢類小事,所以買樓003同學會獲的按揭律師及裝修上的介紹。

 

甩走一樓,另外按揭都要轉埋比另一半,如另一半人工唔夠照,最簡單先生擔保返太太上哂兩間樓既會。複雜些,每人可合規去造多份人工比自己,令人工變大方便借更多錢。先講如果你根本在無返工既公司出多份糧,很有理由懷疑你作假騁任去呃貸款,可坐監的。找信任的人開立公司去出糧比自己(留意自己請公司請自己不建議),另外公開地證明自己係呢間公司有做過野,加上準備好銀行需要之證明文件如出糧支票影印本,出糧戶口記錄,要銀行計哂你兩個收入而批出更大貸款額絕有可能。那借貸力大了,買的樓可更多了,退休就更有籌碼。

 

為什麼買樓退休是好? 因為租金是跟通賬升/跌的。你今日有樓提供正現金流30k收入,到廿年後大致都可維持30k購買力的收入。若用股票或債券收息渡日,今時收20k廿年後都係20k,然而20k到時肯定買到既野少好多。各國政府2019再始再量化印銀紙,是對各位勤勞成果再開印鈔機略奪。至於股票更是不保證派息,債券起碼保本而派息又保證,究竟選取取物去收息養老,大家心中有數。

 

股票唔係冇用,股票買黎你博賺價。經已用價格計出,大籃籌的波幅一般比筆者常提的債基高6-8倍。內銀股的波幅標準差達25%,債基只3.8%。

 

甩走樓後夫婦應其中一人無樓,而另一人就揸哂兩間樓,這就如架車終於扭好軑,可踩油買樓去。依讀者財力應要再儲下錢等至少1-2年,及樓市離高位下調了至少15-20%後,入手三房。如想三房係買既,就要買偏遠些550-600萬的三房。如果可接受租三房,可自己買就兩房而將收番黎既租津貼自己反租三房。行後者以租養租,其實對讀者風險更低。

 

手上現金亦可用收息101的債基收息,提供10-12%年息,或上至20%年息都可。計100萬投入月收8K-15K不等,按能受風險而入不同類債基。派息加上兩房租金,應夠反租三房了。

 

留意單幢港島樓,看上去有感不太好。大家都知筆者不太提港島樓,因中原城市分區指數顯示港島長期跑輸新界及九龍分區指數。另外單幢先唔講老來維修,而是單幢樓流轉一向較慢,佢沒有所謂「由同村一座搬去二座」個類客。至於村屋,少部份可按至八成,但很多只提供低息按揭到五成,其餘要財仔二按,初心者不宜入村屋。然而讀者無需賣走手上兩樓換貨,此舉太大動作要現金加上高印花稅。








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