如何為將來移居作今天準備? #1892

諗Sir 你好,

本人剛上完收息101 (債券)和買樓003宿舍課程,並已報讀9月份的收息103 (報名電話號碼為90XXXXXX)。

 

有以下問題想向諗Sir 請教:

 

本人今年4X歲,大學碩士畢業並完成名校EMBA的課程,在一跨國企業任職管理層,年薪約二百六十萬另加每年大約一百萬的股票分紅。太太為全職家庭主婦,照顧讀小學的女兒。

 

本人資產如下:

1)九龍區一千呎建築面積的自住物業,本人單名持有,市值約1500萬尚欠銀行650萬,每月還款26000。

2)自用車位市值350萬,沒有按揭。

3)觀塘一工商單位市值380萬,沒有按揭,現收租每月10600。

4)直債/債基,股票和定期約1300萬, 比例為60/20/20,另手頭上有現金約400餘萬。不計現金部分,過去每年投資回報大約5至6厘。

5) ORSO 約現值240萬。

5)用了銀行的credit line 信用貸款約450萬,比緊2.3厘息。

本人每月家庭總開支連供樓和給父母約8萬,另外每年旅遊費用大約10萬。

 

本人希望5-8年後達到財務自由(不一定是退休)

現有三個想法,希望可以提升投資整體回報:

1)以太太名義買入一個市值約800萬的3房單位作學生宿舍,希望可以每月收租30000-32000左右。(以自己名作擔保人,最多按5成計)

2)用350萬現金,做杆桿買入直債加債基的組合,年收9-10厘息。

3)一和二同時進行(但要動用额外三百餘萬的信用額,非常接近銀行給予自己的信貸上限)

 

想問以上三個方案哪個比較可取?

有沒有更合適本人的建議?

 

謝謝

 

ANSWER:

大多數學生宿舍承租的時間是8月、12月、3-4月。8月最易明,因9月開學。12月因有客想「執位」,即換間更靚的房。最後3-4月學生剛拎到offer,有班心急L會簽約。如現在做學生宿舍,唔會趕到8月,雖宿舍施工期短同冇乜野執,2星期搞好,但問題是現在做有點做。到10月先諗開始睇樓應該更可配合,減少空租時間。

 

另外學生宿舍唔一定租比學生,大學職員會租,或者香港年青人都會租。由於讀者只有住宅一間,加上已40幾歲,同意再買一間住宅。留意工廈及車位投資不可取締住宅,始終債券、住宅及房託是主幹、車位同工廈是綠葉。當然如閣下盤生意經常接觸工商廈,你將工商轉為主軸可以。但本BLOG的受眾是一般人,工商廈一旦遇上經濟逆境可空租好耐,你留意尖咀加連威老道就知,工廈同境,而收租養老最慘是抵不過長空租期。相反住宅只要減些少租,大屋苑樓無話租唔出。

 

現時可先買債基,由E餐開始,試上B餐,再槓一倍去試收息是否可達10-15%。今年目標為做出比讀者原本9%派更高息,但用評級更高違約率低之債基。由於現金充沛不妨開首試150萬,再其後100+100萬咁加注達到350萬投入額。350萬收息平均12.5%,一個月有成36K息收。加埋學生宿舍有+18K現金流,完成此兩事讀者即有50K+正現金流係手,退休財務安排近完成。債基或直債可隨時射走去外國,起首時買美金版就得! 那5-8年不時去第度嘆亦可! 讀者之後再有錢儲,盡放定期及保本直債就可。例如早前提及了2028年CALL的保誠直債,派6.5%,我地初介紹個陣只104元左右,而家唔知是否關本BLOG事,由110再升至113。打從年中不少港人都打穩守,債券受青睞合理。

 

留意讀者反而應多做定期及保本直債、債基限在300-500萬而樓再添一間就可,因錢比較多唔使咁博。點都好,將有剩錢就買股票之行為,幾時都反對。股票市場風險高得同回報不成正比。

 

另外建議考慮將錢存到海外及為小朋友讀書打算。一旦香港資金被人凍結,武功盡失。何不將錢存在新加坡瑞士或英國,那就好似李超人咁笑傲江湖? 之後有錢剩可逐條直債咁買,保誠渣打恆大慢慢儲,夠800-1000萬可開私人銀行戶口去壓低借貸成本,收息101已授槓桿直債之技。如有一日真係要離開香港,將自住樓賣走套一千或幾百萬,連埋直債,估計就當英國,都夠錢移民。如唔想睇波或嫌歐洲好悶,拎個PASSPORT然後身在香港都可以。同時有時間亦可透過槓桿ETF去參與市場,小注怡情。好似上圖黃金礦商的ETF,由一季就由$35升至$73,比起買黃金本身好很多。另外也有派高息達20%的REITs,扣埋稅也可賺不少。明白原本派22%的mortgage REITs因事不能買,但市場上有兩個替代品,下圖為其一。我們收息104就談ETF及REITs。

 








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