諗Sir 你好，
本人剛上完收息101 (債券)和買樓003宿舍課程，並已報讀9月份的收息103 （報名電話號碼為90XXXXXX）。
有以下問題想向諗Sir 請教：
本人今年4X歲，大學碩士畢業並完成名校EMBA的課程，在一跨國企業任職管理層，年薪約二百六十萬另加每年大約一百萬的股票分紅。太太為全職家庭主婦，照顧讀小學的女兒。
本人資產如下：
1）九龍區一千呎建築面積的自住物業，本人單名持有，市值約1500萬尚欠銀行650萬，每月還款26000。
2）自用車位市值350萬，沒有按揭。
3）觀塘一工商單位市值380萬，沒有按揭，現收租每月10600。
4）直債/債基，股票和定期約1300萬, 比例為60/20/20，另手頭上有現金約400餘萬。不計現金部分，過去每年投資回報大約5至6厘。
5) ORSO 約現值240萬。
5）用了銀行的credit line 信用貸款約450萬，比緊2.3厘息。
本人每月家庭總開支連供樓和給父母約8萬，另外每年旅遊費用大約10萬。
本人希望5-8年後達到財務自由（不一定是退休）
現有三個想法，希望可以提升投資整體回報：
1）以太太名義買入一個市值約800萬的3房單位作學生宿舍，希望可以每月收租30000-32000左右。（以自己名作擔保人，最多按5成計）
2）用350萬現金，做杆桿買入直債加債基的組合，年收9-10厘息。
3）一和二同時進行（但要動用额外三百餘萬的信用額，非常接近銀行給予自己的信貸上限）
想問以上三個方案哪個比較可取？
有沒有更合適本人的建議？
謝謝
ANSWER:
大多數學生宿舍承租的時間是8月、12月、3-4月。8月最易明，因9月開學。12月因有客想「執位」，即換間更靚的房。最後3-4月學生剛拎到offer，有班心急L會簽約。如現在做學生宿舍，唔會趕到8月，雖宿舍施工期短同冇乜野執，2星期搞好，但問題是現在做有點做。到10月先諗開始睇樓應該更可配合，減少空租時間。
另外學生宿舍唔一定租比學生，大學職員會租，或者香港年青人都會租。由於讀者只有住宅一間，加上已40幾歲，同意再買一間住宅。留意工廈及車位投資不可取締住宅，始終債券、住宅及房託是主幹、車位同工廈是綠葉。當然如閣下盤生意經常接觸工商廈，你將工商轉為主軸可以。但本BLOG的受眾是一般人，工商廈一旦遇上經濟逆境可空租好耐，你留意尖咀加連威老道就知，工廈同境，而收租養老最慘是抵不過長空租期。相反住宅只要減些少租，大屋苑樓無話租唔出。
現時可先買債基，由E餐開始，試上B餐，再槓一倍去試收息是否可達10-15%。今年目標為做出比讀者原本9%派更高息，但用評級更高違約率低之債基。由於現金充沛不妨開首試150萬，再其後100+100萬咁加注達到350萬投入額。350萬收息平均12.5%，一個月有成36K息收。加埋學生宿舍有+18K現金流，完成此兩事讀者即有50K+正現金流係手，退休財務安排近完成。債基或直債可隨時射走去外國，起首時買美金版就得! 那5-8年不時去第度嘆亦可! 讀者之後再有錢儲，盡放定期及保本直債就可。例如早前提及了2028年CALL的保誠直債，派6.5%，我地初介紹個陣只104元左右，而家唔知是否關本BLOG事，由110再升至113。打從年中不少港人都打穩守，債券受青睞合理。
留意讀者反而應多做定期及保本直債、債基限在300-500萬而樓再添一間就可，因錢比較多唔使咁博。點都好，將有剩錢就買股票之行為，幾時都反對。股票市場風險高得同回報不成正比。
另外建議考慮將錢存到海外及為小朋友讀書打算。一旦香港資金被人凍結，武功盡失。何不將錢存在新加坡瑞士或英國，那就好似李超人咁笑傲江湖? 之後有錢剩可逐條直債咁買，保誠渣打恆大慢慢儲，夠800-1000萬可開私人銀行戶口去壓低借貸成本，收息101已授槓桿直債之技。如有一日真係要離開香港，將自住樓賣走套一千或幾百萬，連埋直債，估計就當英國，都夠錢移民。如唔想睇波或嫌歐洲好悶，拎個PASSPORT然後身在香港都可以。同時有時間亦可透過槓桿ETF去參與市場，小注怡情。好似上圖黃金礦商的ETF，由一季就由$35升至$73，比起買黃金本身好很多。另外也有派高息達20%的REITs，扣埋稅也可賺不少。明白原本派22%的mortgage REITs因事不能買，但市場上有兩個替代品，下圖為其一。我們收息104就談ETF及REITs。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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